从身份到财产：宅基地使用权制度的现代化

本书聚焦“三权分置”下宅基地使用权制度改革，系统研究如何通过法治路径实现居住保障与财产收益的平衡。针对当前存在的权利运行不畅与法律供给不足等问题，重点探讨宅基地使用权的理论基础、生成、运行与实现等关键议题，为宅基地制度改革提供理论支撑和实践方案。

胡建 1980年生，云南建水人，浙江理工大学法学与人文学院特聘教授，硕士生导师，法学博士，在浙江理工大学从事教学与科研工作。主持国家社科基金青年项目《农村土地融资担保法律问题研究》(13CFX076)、教育部哲学社会科学研究后期项目《农村土地权利担保的法律构造》（16JHQ024）、中国法学会部级一般项目《面向共同富裕的农村宅基地使用权运行法治保障研究》(CLS（2022）C04)和浙江省哲学社会科学规划年度常规项目《“三权分置”视阈下宅基地使用权抵押问题研究》（23NDJC139YB）等。在《农业经济问题》《中国软科学》《中州学刊》《西北大学学报（哲学社会科学版）》《重庆大学学报（社会科学版）》《南京农业大学学报（社会科学版）》《中南大学学报（社会科学版）》《东方法学》等国内核心期刊发表论文50余篇，曾荣获2016年第十一届中国法学家论坛优秀论文三等奖，2017年省法学优秀成果一等奖，2019年省社会科学奖二等奖。 汪小燕，1983年生，安徽怀宁人，菲律宾永恒大学公共管理专业博士，浙江理工大学教师，政工师。在《河北大学学报（哲学社会科学版）》等学术期刊发表论文多篇。

目录 导论 一、国内外研究现状 二、研究进路与研究目标 三、研究方法与可能的创新之处 第一章宅基地使用权的理论基础 第一节宅基地“三权分置”的有效实现 一、从“两权分离”到“三权分置” 二、“三权分置”下宅基地所有权的实现 三、“三权分置”下宅基地资格权的界定 四、“三权分置”下宅基地使用权的放活 第二节宅基地制度的价值维度与功能嬗变 一、宅基地制度的价值维度：共同富裕目标下的自由、效率、平等与秩序 二、“两权分离”下的一元目标：居住保障 三、“三权分置”下的二元目标：财产功能导向中维护居住权益 第三节宅基地使用权行使的法理基础 一、权利行使理论 二、人本主义理论 三、倾斜性保护理论 四、政府适度干预理论 五、宅基地使用权行使的基本原则 第二章宅基地使用权的生成 第一节宅基地之上的多层级用益物权 一、“三权分置”下宅基地使用权的性质争议 二、以权利行使理论构筑宅基地之上多层级用益物权 第二节宅基地使用权的取得与消灭 一、宅基地使用权的取得 二、原生性取得 三、自治性取得 四、其他依法取得方式 五、宅基地使用权的消灭 第三节宅基地使用权的主体、客体与期限 一、宅基地使用权的主体 二、宅基地使用权的客体 三、宅基地使用权的期限 第四节宅基地使用权的有偿使用 一、宅基地有偿使用试点改革的基本情况 二、宅基地有偿使用试点改革中存在的问题 三、构建宅基地有偿使用制度的路径 第三章宅基地使用权的运行 第一节宅基地使用权的转让、赠与和租赁 一、有关宅基地使用权转让的学术论争 二、宅基地使用权转让的地区实践 三、宅基地使用权转让的司法考察 四、宅基地使用权跨集体转让的实现路径 五、宅基地使用权的赠与和租赁 第二节宅基地使用权的抵押 一、宅基地使用权抵押的试点 二、实践中宅基地使用权抵押的模式 三、宅基地使用权抵押的制度障碍 四、宅基地使用权有限抵押的制度构造 第三节宅基地使用权的入股与继承 一、宅基地使用权的入股 二、宅基地使用权的继承 第四节宅基地使用权的退出与收回 一、宅基地使用权的退出 二、宅基地退出后的再利用 三、宅基地使用权的收回 第四章宅基地使用权的实现 第一节房地关系的处理 一、“房地异主”下的房地关系冲突 二、“房地分离”原则适用的证成 三、“房地分离”原则下法定租赁权的构造 第二节科学的价值评估制度 一、农村土地权利的价值评估体系 二、宅基地使用权的价值评估 第三节宅基地增值收益的分配 一、宅基地增值收益分配的试点实践 二、宅基地增值收益的性质与分配主体 三、宅基地增值收益分配的基本路径 四、宅基地增值收益分配的利益衡平 第四节构建农民多元化住房保障制度 一、“户有所居”下农村住房制度的改革实践 二、农民多元化住房保障制度的设计 第五节包容性规划与用途管制缓和 一、包容性规划制度 二、用途管制的缓和 三、宅基地与集体建设用地之间的地性转换 参考文献 后记 附件：《宅基地使用权的权利行使状况调查问卷》