进军养老地产(1非营利和营利性自理和持续照护养老社区之生存成功和盈利战略)

吉姆·穆尔著的《进军养老地产(1非营利和营利 性自理和持续照护养老社区之生存成功和盈利战略) 》为养老地产投资、开发和运营提供了一个全面的“ 最佳实践”指南，共分为七部分： 第一，战略概览和 市场定位。介绍自理和持续照护养老社区的背景、挑 战和机会，以及如何就持续照护进行定位和更好地与 老人沟通以消除其对养老社区的误解。 第二，设计和 开发面临的问题与战略。用以指导新建、改建养老地 产项目的开发和设计。 第三，资本性改善战略。这是 关于项目资本性改善投融资分析的内容。 第四，资本 投入、运营成本和运营战略。讨论了项目资本预算、 运营成本和基准管理与财务分析。 第五，老年消费者 财务分析。讨论了养老社区的可承担性及入住养老社 区老人的财务规划。 第六，定价战略。讨论了养老社 区不同的定价策略。 第七，展望未来。讨论了养老地 产可能的发展趋势和方向。 此外，三个附录也是不小 的亮点。附录A涉及市场和可行性分析；附录B介绍了 商业按揭贷款常数；附件C介绍了养老地产资本化率 的定义。 本书对于刚刚兴起的中国养老地产行业具有很强 的借鉴和指导作用。

田思耀，国寿投资控股有限公司养老养生投资部经理。2009年进入养老养生投资领域，从事新型健康养老社区服务设施投资模式及运营管理模式研究与实践，作为项目负责人之一，先后参与了北京、苏州、三亚等地中国人寿健康养老社区项目的投资与开发建设。作为最早的一批中国大型健康养老投资机构核心成员，较早地进行了适老型健康养老服务机构及医疗康复机构的探索，见证了相关的土地获取、政策扶持、资本运作、运营管理等系列产业实践。 英国帝国理工大学金融学硕士，伦敦大学学院数学与经济学学士。 高峻松，乐成老年事业投资有限公司总经理。2007年进入养老服务行业，从事新型养老服务设施的投资管理和运营筹备，作为核心成员，先后参与了北京、海口、慈溪等地的“恭和苑”项目建设，较早地开始了中国经营型养老服务机构的探索，见证了相关的土地获取、行业准入、政策扶持、资本运作等系列产业实践。 汪勇，水印养老社区中国有限公司(WA'TERMARKSENIOR LIVING CHINA，“水印中国”)CEO、董事。水印中国致力于为国内养老项目和合作方带来最佳国际运营实践，并通过战略合作逐步成为领先综合型养老社区开发商和运曹方。在担任水印中国CEO之前6年，曾任美国知名房地产私募投融资公司M3资本有限公司(M3 capital Partners)和著名养老社区品牌贝尔蒙特养老社区公司(Belmonl，Village Senior LIVINg)在中国养老业务的负责人。 美国麻省理工学院房地产开发硕士，加拿大康戈迪亚大学楼宇工程硕士，西南石油大学机械工程学士。在攻读双硕士之前，曾任职于深圳国际商业机器技术产品有限公司、上海国际商业机器微电子科技产品有限公司、中国海洋石油总公司南海公司。 吉姆·穆尔是穆尔多样化服务公司的总裁和创始人。在过去的35年里，吉姆的公司一直专注于市场可行性研究、详细的财务分析、战略规划、运营分析及投资咨询服务。 吉姆有超过40年的行业经验，并且亲自完成位于49个州、750多个市场里2000多个重要的养老和医疗保健咨询业务——其经验在美国当今的行业中是独一无二的。他也在日本、澳大利亚、中国、加拿大、墨西哥和欧洲等国家和地区完成了超过40个重要的养老咨询项目。 作为他咨询实践的一部分，他也真正在130多个不同类型的退休和半自理养老社区短住过。他的客户覆盖养老行业全国领先和小型机构，并在营利性和非营利性客户之间取得了很好的平衡。 作为一个美国公认的养老行业专家，美国各地经常需要他作为专家证人提供法庭证词。他在地方、州和国家层面为50多个案件提供过专家支持和证词。他是几百篇行业技术论文和商业杂志文章的作者。吉姆为两份主要报纸撰写每周商业专栏并在过去20多年为4份养老行业刊物提供月度专栏文章。他是多本关于半自理养老、养老社区和医疗保健书籍的作者，包括《2000年的半自理养老——新千年的实践策略》和《变化市场下的半自理养老战略》两本行业畅销书。 他是一家在纽约证券交易所上市的养老公司及两家非营利持续照护养老社区机构的董事会成员。 吉姆拥有位于波士顿的东北大学的工业技术专业学士学位和位于得克萨斯州沃斯堡市的得克萨斯基督教大学的市场和金融工商管理硕士学位。

关于作者 译者序 中文版序 原版序 战略概述 致谢 第一部分 战略概览和市场定位 第1章 自理和持续照护养老社区重新获得关注 沉睡的巨人正在醒来 第2章 挑战和机会 未来的自理和持续照护养老社区不同于以往 第3章 复杂的持续养老 提供重叠养老选项的机会和挑战 第4章 老年消费者的观念转变 潜在住户和入住老人在他们的价值认知发生变化时需求也将随之增加 第5章 误解扼杀销售 把影响成交的销售异议变成双赢战略 第6章 消除老人关于成本的误解 老人必须理解他们仍然可以留给子女一份财务遗产 第7章 高级的市场定位平台 获取老人及其家属的真正想法 第8章 向自理老人提供更多的协助 应对入住老人日益增加的需求是项目方和业主/运营方所面临的困惑 第9章 成功应对在地老化 在老人期望与运营方长期生存两者之间取得微妙平衡 第二部分 设计和开发面临的问题与战略 第10章 开发一个新的养老社区 没有正确回答十个重要问题之前不要开工 第11章 满足市场需要的持续照护养老社区设计方法 你只有一次机会做正确 第12章 持续照护养老社区的规模 权衡运营效率和市场风险非常重要 第13章 活跃长者小屋和别墅 协同发展和收入增长战略 第14章 活跃长者住宅经济效益 定价和开发策略 第15章 老年公寓 市场份额争夺加剧 第16章 改建/适应性再利用 情感上的喜好还是合理的商业策略？ 第17章 创造性改建的成功故事 一些真实案例 第18章 社区也会逐步老化 产品、价格、价值和服务关键 第三部分 资本性改善战略 第19章 社区改善的成本回收 建立一个财务上可行的改进方案 第20章 创新的资本投资方法 四个能带来显著成果的简单策略 第21章 长期资本投资计划 现在打造一个有序的七步计划在未来实现节省 第22章 融资方法 成功的债务和股本战略 第四部分 资本投入、运营成本和运营战略 第23章 资本预算 开发新养老社区项目合理的成本估计至关重要 第24章 预测和评估合理的运营成本 先打下扎实的基础 第25章 运营成本策略 减少和控制成本的创造性举措 第26章 简化的利润表 它是养老社区的财务引擎 第27章 复杂的利润表话题 入门费定价、终生照护合约及非营利机构面临的特殊挑战 第28章 基准管理与运营分析 基准管理从理念到实施 第29章 财务/运营分析的正确方法 针对每个运营机构的七项关键任务 第30章 提高收入与入住率 升值潜力是显著的 第五部分 老年消费者财务分析 第31章 空置房间的机会成本 用客观的思维方式来做艰难的财务抉择 第32章 项目管理战略与收费 所有权与管理之间的动态变化 第33章 把单间和其他“问题”户型租出去 处理问题房间单元：有时减少才能收获更多 第34章 房产净值：一笔良性的宝贵资产 争夺并发掘一个价值1.2万亿美元的巨大资源 第35章 老人的房产净值是资产还是机会成本 加倍努力去发掘这个天量资源 第36章 老人真的在退休社区上花费更多吗 养老社区住户与非社区住户的生活成本比较显示了一些令人吃惊的结果 第37章 老年消费者的财务状况之实话实说 “不要问，也不要说”的时代已经结束了！ 第38章 老人的财务规划 一个针对老人的必要财务和遗产规划工具 第39章 养老社区的可承担性策略 一种实用的现实还是不可能的梦想？ 第六部分 定价战略 第40章 崭新的定价策略 市场导向和财务稳健的方法创造双赢局面 第41章 这个价格对吗 价格定位更多的是科学而不是艺术 第42章 创造性的入门费定价策略 让稀有的“无息贷款”发挥大的作用 第43章 持续照护养老社区的终生照护合约 财务上可行的承诺还是保险精算的噩梦 第44章 平衡老人与项目方双方的财务目标 进行创造性的财务定位正当时 第七部分 展望未来 第45章 自建与购买 对未来发展的影响 第46章 养老社区下一代产品 避免市场短视 第47章 社区还是价格敏感的商品 终级市场定位的挑战 第48章 创建一个社区 避免成为“价格敏感商品”的十个步骤 第49章 现在开始计划你未来的退出策略 的商业趋势可能是出售资产 第50章 融会贯通 在21世纪生存、成长、成功和盈利 附录 附录A 市场和财务可行性分析 附录B 按揭贷款常数 附录C 资本化率概念