中国房地产代建行业发展蓝皮书（第3版）

本书是中指研究院组织相关专业人士编写的一部关于房地产代建行业发展状况的研究报告。房地产代建行业是近年来在国内发展相当快的一个行业，其特点是充分协调全社会的各种生产要素，以提高产业的生产效率。本书坚持“住房不炒”的指导思想，内容包括房地产代建的演变，海外房地产代建模式研究，中国房地产代建行业发展特征，中国房地产代建行业发展趋势以及国内万科、绿城等知名房地产企业从事代建业务的案例。本书是一部比较有特点的专业读物，对与房地产相关的行业与机构从事业务有积极的作用与意义。

中指研究院是整合中国房地产指数系统、中国别墅指数系统、中国房地产TOP10研究组等研究资源，由国内外几十位专家和数家学术机构共建的全方位服务于中国商业经济的研究机构。下设指数研究中心、TOP10研究组、数据信息中心三大体系和华北、华东、华南、华中和西南五个分院，是中国目前最大的房地产专业研究院。中国房地产业协会产业与市场研究专业委员会秘书处和中国房地产动态政策设计研究组办公室均设于中指研究院。 中国房地产TOP10研究组致力于对中国规模大、效益佳、品牌优的房地产企业群体进行研究，形成的中国房地产百强企业研究、中国房地产上市公司10强研究、中国房地产品牌价值研究等系列成果，已成为评判房地产企业经营实力和行业地位的重要标准。

以下是规范排版后的内容： 三、房改三年后房价指数迎来首轮上涨 在房地产市场化初期，绝大多数城市房地产市场尚处于起步阶段，整体规模有限，北京、上海、天津、武汉等城市市场基本反映了全国市场状况。单就房价而言，从中国房地产指数系统中两个核心城市北京、上海的指数运行来看，这一阶段两城市的房价指数变化趋势基本相同：在房改后的三年内，政策变化对房价影响效果一般，但三年之后房价迎来了市场化后的首轮快速上升。 北京新建住房价格指数在1996—2002年间总体保持平稳，且稳中有升，之后指数迅速攀升，2002—2004年两年时间，指数累计增长22%。上海房价在1998年受金融危机影响同比降幅达到11.5%，2001年起开始显著上涨，2001—2004年三年期间，指数累计增长82%。特别是受2001年北京申奥成功、中国加入WTO等事件影响，市场投资情绪高涨，以温州炒房团为代表的投资客加速涌入热点城市，北京、上海等城市房价迅速攀升。2003年，北京、上海的房价同比涨幅分别达到了9.6%和27.1%（图1-6）。 图1-6 1996—2003年北京、上海住宅价格指数走势情况 数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com 四、房企数量快速增长，优秀企业崭露头角 “房地产特别是住宅产业既是城市化创造出来的巨大需求和市场的受益者，又是城市化进程强有力的推动者、建设者和美容师”。1998年房改确立了住宅货币化路径，城镇居民从福利分房开始进入商品房时代。在宽松的货币政策环境下，大量的民营房地产企业开始焕发活力，房地产市场由国资企业统领的局面得到扭转。房地产开发商的数量快速膨胀，由1990年的4400家增加到2003年的近37123家，从业人数由14万人增加到120万余人。 这一阶段，我国房地产企业良莠不齐，多数企业发展时间不长，行业集中度偏低，追求规模化经营成为这一阶段房地产开发企业的核心诉求和趋势。最为典型的万科，集中资源发展房产业务，并通过专业化经营进行跨区域房地产开发。同期，在业内具有一定的跨区域发展规模和市场影响力的企业还包括中海、华新国际、香港新世界等。除此之外，华润置地、万通、金地等多数企业仍以区域性发展为主。 尽管在市场化起步阶段，多数开发商依靠粗放的发展方式进行扩张，但企业的开发能力已与福利分房时期有明显的提高，在房屋设计和质量上开始有所作为，更加符合宜居特点和人文品位的商品房小区开始出现。从20世纪90年代的筒子楼到单元房，再到后来的多层、小高层、洋房、别墅等，中国人的居住水平发生了质的改变和飞跃（图1-7）。

前言 001 第一章 中国房地产市场化专业发展历程 001 第一节 “98房改”开启市场化、规模化之路 003 第二节 房地产高速增长，品牌房企初现 010 第三节 货币宽松期，土地增值向开发增值转变 017 第四节 白银时代专业化诉求提升，房企纷纷谋求多元转型 022 第五节 提出“房住不炒”定位，行业进入高质量阶段 031 第六节 探索新发展模式，代建成为重要发力点 043 第二章 中国房地产代建起源与演变 057 第一节 房地产代建的起源 057 第二节 代建制度正式推出，政府代建成为主流 067 第三节 中小房企寻求产品增值，商业代建蓬勃发展 094 第四节 资本代建形式多样，企业不断持续探索 107 第三章 中国房地产代建发展运行和竞争格局分析 115 第一节 代建规模高企，市场集中度较高 115 第二节 代建企业构建特色竞争力 122 第三节 专业力分析 128 第四节 品牌力分析 141 第五节 服务力分析 143 第六节 资源力分析 147 第七节 创新力分析 150 第四章 中国房地产典型代建企业及项目案例 155 第一节 典型企业及项目案例分析 155 第二节 绿城管理：中国房地产轻资产开发模式的先行者与引领者 158 第三节 中原建业：五大核心优势驱动轻资产创新发展 180 第四节 蓝城集团：营造精品住宅，引领美好生活 188 第五节 金地管理：产品力、经营力和服务力协同创造价值 198 第六节 龙湖龙智造：以龙湖智慧智造未来城市 209 第七节 中天美好·光影管理：“1+N”服务体系赢双业主信赖 220 第八节 腾云筑科：科技服务力引领代建新模式 229 第九节 凤凰智拓：全产业链赋能一站式服务 238 第十节 璀璨管理：只做精品的非典型代建之路 243 第五章 海外房企转型及代建模式研究 252 第一节 海外房企转型研究 253 第二节 美国房地产代建模式 265 第三节 英国房地产代建模式 271 第四节 德国房地产代建模式 274 第五节 新加坡房地产代建模式 278 第六节 日本代建模式 282 第七节 香港地区房地产代建模式 286 第六章 房地产代建发展趋势及风险 290 第一节 代建市场规模及趋势分析 290 第二节 房地产代建的问题与痛点 296 第三节 房地产代建行业风险与防范 297 参考文献 303