城市建设类国有企业全流程实务指引

本书是张莹琳律师结合其服务城市建设类企业特别是国有企业的全流程业务的完整经验，从法律视角进行实务研究的实践成果。 全书分为八章，第一章首先对城市建设类国有企业相关概念进行阐释。第二至八章分别从融资、土地整治、房地产开发合作、招投标、建设工程、委托代建、资产运营等全流程视角切入，通过梳理相关法律法规及政策，深入剖析业务实操中的疑难问题，结合实务经验总结合规要点，提出可行的风险防范路径，帮助读者更好地把控城市建设类企业全流程业务中的关键节点，预先规避或者妥善处理可能发生的问题或争议。

张莹琳 律师 上海市金茂律师事务所合伙人，无锡仲裁委员会仲裁员，钱伯斯（Chambers and Partners）《大中华区法律指南2025》和《大中华区法律指南2024》上榜律师，《亚洲法律杂志》（Asian Legal Business）“2024 ALB年度亚洲争议解决律师（ALB Litigators of Asia 2024）”，2023 ENR/建筑时报最值得推荐的中国工程法律专业律师，上海市律师协会国资国企专业委员会委员。 张律师专注于建设工程全流程、房地产全流程、城市更新、能源与自然资源、重大复杂争议解决等法律事务。 已出版著作《建设工程全流程实务指引——基于司法裁判的大数据分析》《房地产全流程实务指引——基于司法裁判的大数据分析》《城市更新法律实务指引——基于上海城市更新的探索与实践》《合作实施城市更新法律实务指引——基于上海的探索与实践》。

目录 第一章城市建设类国有企业及相关概念概述 第一节城市建设类企业的认定与识别 一、城市建设类企业的产生背景 二、城市建设类企业的分类 第二节城市建设类国有企业的认定与识别 一、国有企业立法背景 二、国有企业的概念由来 三、国有企业概念的争议与分歧 四、立法重心的转移：从“国有企业”到“国家出资企业” 五、“国有企业”下位概念的界定 六、法律法规梳理 七、结论 第二章城市建设类企业与融资 第一节常见融资模式概述 一、基础设施投融资项目的三类主体 二、常见的基础设施投融资模式 第二节特许经营模式概述 一、特许经营模式概况 二、特许经营运行流程 三、风险 四、风险对策 第三节PPP概述 一、PPP模式概况 二、PPP创新模式 三、PPP模式的制度冲突 四、PPP模式的法律风险 第四节专项债模式概述 一、专项债模式概况 二、专项债发行制度 三、专项债使用方式 四、专项债模式的法律风险与对策 第五节F+EPC模式概述 一、F+EPC模式概述 二、《工程总承包管理办法》出台后F+EPC实施流程 三、F+EPC模式的法律风险 四、F+EPC模式法律风险防控 第六节XOD类运作模式概述 一、XOD类模式概况 二、TOD运作模式 三、EOD运作模式概况 第七节公募REITs概述 一、公募REITs概况 二、公募REITs法律风险 三、公募REITs的法律风险对策 四、发行过程中需重点关注的问题 五、可探索方案 第三章城市建设类企业与土地整治 第一节土地招拍挂概述 一、土地招拍挂出让制度概述 二、我国现行土地使用权出让的方式及特点 第二节土地分类及土地性质变更 一、土地类型的划分 二、其他土地相关概念 三、土地性质变更审批程序 四、关于土地性质变更规则梳理 第三节土地一二级联动开发 一、土地一二级联动开发的背景 二、一二级联动开发模式的优势 三、一二级联动开发模式存在的风险 第四节上海市建设项目涉及土地房屋征收全流程 一、征地前期工作阶段 二、农转用征收报批和核发供地批文阶段 三、农转用征收批后阶段 四、验收登记阶段 第五节城市更新中的土地政策 一、城市更新中土地的概况 二、城市更新土地政策的现状——以上海为例 三、城市更新土地政策的未来发展 第四章城市建设类企业与房地产合作开发 第一节房地产合作开发概述 一、相关法律规定 二、常见的房地产合作开发模式 三、名为“房地产合作开发”合同的司法实务认定 第二节国有企业的房地产合作开发法律风险防控——国资规范视角 一、关于合作方选择的法律风险及风险防控 二、关于非货币出资的风险及风险防控 三、关于合作方违约的风险及风险防控 四、关于项目公司的控制风险及风险防控 五、项目公司的不当关联交易风险及风险防控 六、派驻项目公司人员违反竞业禁止义务的风险及风险防控 七、通知时限与“公司僵局”风险及风险防控 八、关于投资退出的风险及风险防控 第三节国有企业的房地产合作开发法律风险防控——小股东视角 一、国企作为小股东在实践中的常见问题 二、国企作为小股东权益受侵害的情形 三、国企作为小股东保护的预防与制约 第四节国有企业房地产合作开发项目的建设管理风险防控 一、目标成本控制 二、规划设计管理 三、项目招标采购管理 四、安全生产管理 五、工程目标管理和质量管理 六、管理费用与营销管理 七、财务费用管理 八、运营管理 第五章城市建设类企业与招投标 第一节招投标概述 一、招投标法律体系 二、国有企业招投标的特殊规定 三、招投标与国有企业采购、政府采购的关系 四、招投标与其他竞争性采购方式的辨析 第二节必须招标的项目范围 一、必须招标的项目范围 二、依法必须进行招标的工程建设项目 三、必须招标项目范围的常见问题 第三节招投标常见问题解析 一、招标中的常见问题 二、投标中的常见问题 三、合同签订、履行与变更中的常见问题 四、招投标中涉及的法律责任 第四节国有企业的招投标合规管理 一、国有企业招投标合规管理制度的架构体系 二、国有企业招投标合规体系的建设 第六章城市建设类企业与建设工程 第一节施工总承包合同中发承包双方均应重视的条款 一、应注意“签约合同价与合同价格形式”条款的审查 二、应注意“工程质量”条款的审查 三、应注意“工期条款”的审查 四、应注意“支付条款”的审查 五、应注意“变更条款”的审查 六、应注意“竣工结算”条款的审查 七、应注意“违约条款”的审查 八、争议解决条款 第二节施工总承包合同中发包方应特别重视的条款 一、承包方主体和履约能力审查 二、应注意对招标文件的审核 三、应注意对“工程承包范围”的审查 四、应注意对项目经理、监理人权限的审查 第三节施工总承包合同中承包人应特别重视的条款 一、应注意验收条款的审查 二、缺陷责任期与质量保证条款 三、应注意工程保险条款的审查 四、应注意涉税条款 五、合同签订后的履约管理 第四节工程总承包模式要点梳理 一、《总承包管理办法》要点梳理 二、发包阶段的合规性问题及建议 三、建设单位要求的深度问题及建议 四、工程总承包单位资质要求及限制 五、工程总承包一般采取总价合同形式 六、总承包单位可分包类型 第五节工程总承包合同（示范文本）重点条款解读 一、新设《发包人要求》《项目清单》《价格清单》 二、细化联合体模式承包工程 三、修改设计文件的审查机制 四、新增工程师角色 五、设置现场负责人 六、工期不再分别约定设计、施工等期限，注重衔接 七、发承包双方合理分担风险 八、通过发包人行使变更权、接受承包人的合理化建议发出变更指示等程序要件，界定是否构成变更 九、发包人未按约提供支付担保情形下承包人有合同解除权 十、区分税率，细化合同价格组成 十一、提升承包人基于工程总承包合同的赔偿最高限额，将工程总承包商的风险限定在可预见的合理范围之内 十二、理顺了竣工验收相关条款的顺序，细化竣工试验、竣工验收条件、程序和退场要求 十三、引入FIDIC争议评审机制，多元化解决争议，降低争议解决成本 第六节发承包人签订工程总承包合同的要点 一、应注意签约合同价与合同价格形式审查 二、应注意变更、调整条款的审查 三、应注意付款和发票开具 四、应注意发包人要求条款 五、应注意工程师条款 六、应注意联合体条款 七、应注意承包人建议书条款审查 八、应注意发包人代表条款 九、设计、采购、施工负责人条款 十、应注意审查分包人条款 十一、应注意审查发包人代表的权限条款 十二、工程总承包项目经理的授权范围及相关违约责任 十三、担保条款 十四、竣工验收条款 十五、工程概况及审批手续取得情况 十六、应注意项目清单和价格清单 十七、应注意关于施工过程中完成的知识产权归属认定问题 十八、应注意关于发包人提供基础资料的义务与工期条款 十九、应注意关于承包人现场勘查的合同义务 二十、应注意材料及工程设备所有权的转移问题 二十一、应注意关于工程照管与交接 第七章城市建设类企业与委托代建 第一节委托代建类型及相关概念辨析 一、委托代建的产生背景 二、法律法规梳理 三、委托代建的类别 四、政府代建、商业代建和资本代建的比较 五、委托代建与项目管理的区别 六、委托代建与工程总承包的区别 第二节委托代建合同的法律性质辨析 一、民事合同与行政合同之争 二、建设工程合同、房地产开发经营合同与委托合同之争 第三节影响委托代建合同效力的因素辨析 一、资质要求对代建合同效力的影响 二、招标投标程序对代建合同效力的影响 第四节委托代建合同中委托方的要点解析 一、代建方的选择 二、代建模式的选择 三、代建管理费的设置 四、业绩管理目标的制定 五、监管措施的制定 六、责任条款的制定 第五节委托代建合同中代建方的要点解析 一、委托方的选择 二、项目可行性的预先分析 三、代建合同性质的约定 四、代建工作范围的细化 五、管理目标的设定 六、工程造价的管理 七、违约责任的风险规避 第八章城市建设类企业与资产运营 第一节城市建设类企业资产运营模式选择与法律风险解析 一、城市建设类企业发展背景 二、城市建设类企业特点与缺憾 三、城市建设类企业资产运营模式概述 第二节城市建设类企业资产运营模式的法律风险 第三节定建租赁模式概述及法律性质 一、定金租赁的概念 二、定建租赁的法律性质 第四节定建租赁模式的法律风险防控 一、定建租赁合同的效力问题 二、设计标准的确定与变更 三、交叉施工的风险控制 四、设备调试与试生产的税收风险控制 五、关于定建房屋验收标准的特殊性 六、定建方对定建工程施工过程的监控、查验的权利及其限制 七、定建工程风险的承担约定 八、定建后的转让、出租风险