适度不敬：REITs之父萨姆·泽尔自传

这是一部商界精英的自传，也是一部投资启示录、管理哲学书、成功创业书，更是一个天生就不喜欢循规蹈矩的移民后裔在美国的奋斗史。 白手起家的亿万富豪萨姆·泽尔，是世界上最成功的企业家之一，也是美国最具创造力的交易人之一。他总是能看到别人看不到的市场机遇，大胆地根据供需形势采取行动，以抓住先发优势。 泽尔讨厌循规蹈矩，想法多、点子多，并且喜欢折腾是他的典型特征。在这本引人入胜的自传作品中，他以真诚而幽默的笔触，回忆了自己作为一个犹太移民的儿子，最终造就财富传奇的非凡历程，并详细记录了所参与的重大交易的关键细节，坦诚分享了从中得到的经验教训，包括如何识别被低估的资产、如何制定稳健的投资策略以及如何避免常见的投资陷阱。此外，他还分享了对领导力和管理的看法，并深入剖析了经营企业的方式。 作为卓越的风险投资者和企业家，泽尔虽经挫折，却从不言败，总是乐观积极地寻求解决之道。他敢于尝试，创意不断，勇于承担风险，不凡的洞察力和信息分析能力让他总能快速占领市场先机。他在商业和管理理念上不拘一格，倡导开放共享和共赢，并乐于助力他人成长，始终坚守商业道德底线……所有这些，都使他成为美国商界卓尔不群的存在。相信他的经历、人格，以及关于投资、管理、创业的理念，能够为众多想要在职业生涯中取得成功的人提供启发和力量。

股本集团投资公司（EGI）创始人，芝加哥房地产大亨，被媒体誉为“REITs之父”，并且由于擅长挖掘萧条房地产市场中的投资机会，从而有起死回生的能力，又被冠以“坟墓舞者”的称号。他不仅投资于房地产领域，还涉足能源、制造、物流、医疗以及媒体等多个行业。同时致力于教育和人才培养，和大学合作开设创业教育相关课程，并设立基金，为学生开启创业提供帮助和指导。2017年入选《福布斯》杂志评选的“百位全球最伟大商业思想家”榜单。一同入选的还有巴菲特、苏世民、约翰·博格等投资界巨头。 现就职于资管行业政策研究领域，曾就职于毕马威会计师事务所。对外经贸大学经济学学士，金融学硕士。长期从事宏观经济领域政策制定和研究、资管行业监管等工作。已出版译著《账簿与权力》《新经济下的财富管理》《投资21戒》《步步并购》《创新之路》《魔鬼衍生品》等。获“中信出版集团2020年度译者”。

写在前面 萨姆·泽尔之所以能够跻身全球最成功的企业家之列，与他所具备的一系列特质密不可分，也正是这些特质，推动他成为美国企业界最具创新力、最神秘莫测、最特立独行的风云人物之一。 从白手起家到亿万富翁的泽尔，总是能够发掘出一般人所无法看到的投资良机。这些投资机会包括：在上高中的时候，他就为定价不菲的《花花公子》杂志找到一片市场蓝海；面对动荡的行情，他毫不犹豫地低价买入房地产资产；身处乏善可陈的传统行业，他也总能发掘出长期价值投资机会……无论是作为市场的供给端还是需求端，泽尔总是能够积极作为，勇敢成为第一个吃螃蟹的人。事实上，在他看来，市场投资机会简直是无所不在——无论是如同天书一般的法律条文当中的只字片语，还是在阿布扎比召开的沙漠主题会议，其中都蕴含着无数的投资良机。 泽尔经常说：“当所有人都向左的时候，你不妨看看右边。”对他来说，传统的智慧积累并没有什么大不了的，只是自己投资分析时的一项参考罢了。所以他一直强调要对传统保持“适度不敬”之心，不盲从，也不随波逐流，坚定地跟着自己的心走。历经多年的投资实践和无数的投资交易，他总是能够摒除外界喧嚣的投资噪音，尽可能抓取更多的有用信息，之后，一切就全部交给自己的直觉去判断。在他来看，自己独立、审慎的投资判断能力，与父母的遗传密不可分，他们曾经是二战时为逃命而背井离乡的犹太难民。 随便找些业内人士聊一下你就会发现，他们对于泽尔的评价可能会大相径庭。在泽尔同意接管论坛报业公司一年之后，这家公司陷入破产困境，此事在媒体舆论界一度引发了轩然大波。与此同时，他那像雷达一般锐利的投资嗅觉，在华尔街可谓家喻户晓，十多起IPO的背后，都有他活跃的身影。面对包袱缠身的不良资产，他被人们称作“坟幕舞者”，而与此同时，他也曾创造出成千上万的就业岗位。在他的公司中，各个层级的员工可以说是数不胜数，他们对泽尔无比忠诚，数十年来不离不弃。 一直以来，泽尔可谓个性张扬鲜明，他把“适度不敬”演绎得活色生香。在人们眼里，他总是离经叛道、直率鲁莽、满怀好奇而又勤勉努力。正是这个人，在20世纪60年代，当办公室里一片灰西装海洋之时，他就开始穿着牛仔裤上班了。1985年，他还对《华尔街日报》大放厥词：“不好玩的事情，我们坚决不干。”他跟朋友组建了“泽尔天使”车队，一起骑着摩托车环游世界，还在办公室外的露台上养了几只鸭子。 正如他所说的：“我不怎么在乎社会习俗的传统规则。我认定的底线是：只有真正擅长某个领域，你才能在这个领域展现真实的自己。”他敢于不敬的底气，来自真正擅长某件事，并且做到极致。 这本自传，体现了泽尔最乐于采取的问题解决方式——带领读者纵览自己的投资版图和投资生涯。全书以朴实幽默的笔调，向读者展示了作者自己投资的成功经验和失败的苦涩教训，以及在这个过程中的不断成长，后者才是作者希望传达的更重要的内容。 对于新一代传统颠覆者、企业家、投资人来说，这些都是不容错过的重要参考资料。 2023年，泽尔离我们而去，很遗憾，他未能看到自己传记的中文版面世。不过，他生前曾经说过：“试图在所有时间里都做到完美无缺，最终只会导致停滞不前。”这位天生乐观的商界传奇人物似乎从不遗憾，也许他只是去了宇宙中的某个平行时空，骑着摩托，继续着他那充满冒险与精彩的旅行。 本书编者

引言 当所有人都向左的时候，你不妨看看右边 第一章 移民的后裔 在我所认识的将不可能之事变成可能的人当中，父亲应该算是第一个。34岁的时候，他在纳粹德国的恐怖阴影中带着我的母亲和姐姐历经21个月的大逃亡，最终到达安全之地。 第二章 大学时的第一桶金 大三的时候，我的朋友跟我提到他的房东准备把两所房子打通，改造成一栋有15个单元的学生公寓。于是我俩鼓捣出一份简单的说明手册，就去向这个房东毛遂自荐来负责管理公寓了。 第三章 我的个人准则 我来到了芝加哥，原本打算在法律行业开启自己的职业生涯，但是在被拒绝了43次之后，我不禁开始怀疑自己。我不知道到底是哪里出了问题。 第四章 坟墓舞者 美国历史上最大规模的房地产贷款和建筑热潮，造成了大量房地产“僵尸”企业，于是就相应地出现了某个人或者公司专门让这些企业起死回生——这也正是我“坟墓舞者”称号的由来。 第五章 危机驾临 我一直坚信，当面临最差的情形时，反而能够激发出最好的自己。在20世纪90年代早期，危机接踵而至，挑战异常艰巨，对我来说，这是前所未有的考验。 第六章 卡珊德拉的预言 卡珊德拉是古希腊神话中的人物，虽拥有准确预测未来的能力，却因为阿波罗的诅咒而无人信她。我就像这位女祭司一样，对房地产行业做出了严重的警示和提醒，可悲哀的是没有人真正当回事儿——“不能铭记过去的人，未来注定要重蹈覆辙”。 第七章 教父的要约 理查德是这样答复黑石集团的：“萨姆说，必须得是教父要约才行——条件好到令人根本无法拒绝。”最终，这笔房地产交易的总价值为390亿美元。在市场最高点出售其实并非我的本意，我只是收到了一份难以拒绝的“教父要约”罢了。 第八章 希望渺茫 2009年我所准备的年度礼物叫“希望渺茫”。这次不是往常的音乐盒，15年来，这是我首次寄出没有音乐的年度礼物，附带的便签上第一句就是“音乐已经停止”。 第九章 无远弗届 当我得知路易威登和其他高端零售品牌正在蒙古国开设店铺，不禁心生疑问：蒙古国只有不到300万人，其中超过70万人属于游牧民，那些游牧民怎么会需要路易威登呢？于是我就踏上了对蒙古国的考察之旅。 第十章 幕布之后 许多企业都是遵照丛林法则运营的——一个人的成功，必然取决于另外一个人的失败。但这在我们公司行不通，因为我们这里十分强调分享，一味遮遮掩掩只会让你埋没不显。我会挖掘出员工最大的潜力，而他们也会让我展示出最好的自己。这是一个双赢的局面。 第十一章 “他让世界有所不同” 美国的发展成长离不开企业家精神，而这在很大程度上是由移民所带来的。从本质上来说，来到这里的移民都是自己选择的。他们选择冒巨大的风险，离开自己的祖国，远离自己熟悉的一切，追求未知的未来。这是理念和信仰的力量。 第十二章 我的工具箱 我跟芝加哥公牛队的主教练菲尔·杰克逊共进晚餐，聊到了迈克尔·乔丹，感叹这位运动员的优秀和伟大。菲尔说：“真正让乔丹与众不同的，是他能够让其他所有人都变得更好。”我简直想象不出比这更高的赞美之词了。 致谢