不靠公关靠专业

赵毅主编的《不靠公关靠专业（房地产开发阳光操作宝典）》理论与实操相结合，内容全面，是有关房地产项目开发流程的报批报建实操指南，从七个部分——公司注册及土地获取、施工前政府相关流程办理、预售许可证取得及销售管理、项目过程验收及竣工备案、物业移交及产权管理、建筑面积计算及地方房产测量、房地产开发各相关政府部门简介——对房地产开发过程中与政府管理活动相关事项进行过筛式梳理、系统性整理，并形成所有环节的傻瓜式工作指引，实现“运筹帷幄，一切皆在预控中”的管理奇效，优选程度限度提高报批报建效率和摆脱对具体人员的依赖，以化解房地产公司的经营风险。

赵毅，1964年出生，属龙，个性刚强，性格坚毅，善于用运筹帷幄的方式，系统性筹划复杂的工作，并屡获成功。1985年自湖南大学工民建专业毕业后，凭借坚实的专业功底，在设计、房地产和文化旅游项目开发中留下了多项令同行钦佩的记录。雅居乐清水湾、沿海东莞丽水佳园、厦门湖里万达广场、万达武汉楚河汉街、天津亿利靠前生态岛等多个项目都留下其深深的个人烙印。 

第一篇 公司注册及土地获取
第一章 公司注册
第一节 公司核名
第二节 工商注册
第三节 刻章
第四节 组织机构代码证
第二章 资质办理
第三章 土地一级开发
第四章 二级市场土地获取
第一节 关于土地招拍挂
第二节 通过资本运作的方式获取土地
第五章 土地获取相关的一些名词解释
第二篇 施工前政府相关流程办理
第一章 项目立项
第一节 项目环境评估报告的批复
第二节 城乡规划行政主管部门出具的有效规划意见
第三节 立项报告的申请
第四节 建设项目用地预审
第二章 方案批复
第一节 建设项目修建人民防空工程标准审查
第二节 方案批复
第三章 建设用地规划许可证办理
第四章 国有土地使用证的办理
第五章 工程规划许可证的办理
第一节 建设工程消防设计审核
第二节 建设工程消防设计备案
第三节 人民防空工程建设标准审查（初步设计审查）
第四节 人民防空工程建设标准审查（易地建设审查）
第五节 建设工程园林绿化专业审查
第六节 防雷装置设计审核
第七节 申请列入年度开发计划
第八节 建设工程规划许可证办理
第九节 建设工程档案登记
第六章 施工许可证办理
第一节 墙体材料专项基金征收与使用管理
第二节 散装水泥专项基金缴纳
第三节 树木砍伐、移植许可
第四节 安全监督
第五节 质量监督
第六节 人民防空工程施工图设计专项技术审查
第七节 施工图设计专项技术审查办理流程
第八节 招标备案
第九节 超限高层建筑工程抗震设防审批
第十节 危险性较大的分部分项工程安全动态管理
第十一节 建筑工程施工许可证办理
第十二节 临时占用城市道路批准
第十三节 临时用水指标审批
第三篇 预售许可证取得及销售管理
第一章 预售许可证办理
第一节 商品房销售机构备案
第二节 建筑物名称核准批复
第三节 前期物业管理招投标备案
第四节 房屋预售测绘成果备案
第五节 商品房预售许可、变更及延期
第二章 销售管理
第一节 商品房预售合同登记备案、解除备案及变更备案
第二节 网上签约操作指南（单套）
第三节 网上签约操作指南（多套）
第四篇 项目过程验收及竣工备案
第一章 工程过程验收
第一节 规划核验（城镇建筑工程验线）
第二节 验槽监督
第三节 结构验收监督
第二章 项目竣工验收
第一节 房屋登记测绘成果备案
第二节 规划验收
第三节 防雷装置竣工验收
第四节 建设工程消防竣工验收及备案
第五节 建设项目环保设施验收
第六节 建筑节 能专项验收备案
第七节 人民防空工程建设质量监督、竣工认可
第八节 人防工程竣工验收备案
第九节 建设工程竣工质量验收
第十节 档案预验收
第十一节 电梯、锅炉等验收
第十二节 生活饮用水卫生许可证
第十三节 建设工程竣工验收备案
第三章 关于项目评选专题
第一节 中国建设工程鲁班奖（国家优质工程）评选办法
第二节 北京市建筑工程长城杯评审
第四章 市政专题
第一节 市政工程报建流程指南
第二节 城市排水许可证核发
第三节 供水业务报装(民用/商用
第四节 北京市通信工程竣工验收备案管理暂行规定
第五节 燃气报装与验收
第六节 集中供热用户报装须知
第七节 人民防空工程易地建设审查办理流程
第八节 绿化规定
第五篇 物业移交及产权管理
第一章 物业管理权移交
第二章 产权办理
第三章 业主大会和业主委员会指导规则
第六篇 建筑面积计算及地方房产测量
第一章 各口径面积测量
第一节 各口径房屋面积测量
第二节 各口径测量面积存在差异的原因分析与预防措施
第二章 房产测量规范
第三章 国家建筑面积计算规范
第四章 北京市房产测量相关政策法规
第七篇 房地产开发各相关政府部门简介
第一节 北京市国土资源局
第二节 北京市规划委员会
第三节 北京市发展和改革委员会
第四节 北京市民防局
第五节 北京市建设工程质量监督总站人防工程监督站
第六节 北京市住房和城乡建设委员会
第七节 北京市园林绿化局
第八节 北京市水务局
第九节 北京市公安局消防局
第十节 北京排水集团
第十一节 北京燃气集团有限责任公司
第十二节 北京市热力集团有限责任公司

"屈指算来，自本人1992年开始踏入房地产行业，至今已经在这个以粗放管理为特征的行业内，浸淫了25年，完整经历了中国房地产行业从零开始，到成为中国经济支柱产业的全过程。由于行业自身特点，我有幸接受所服务企业的安排，作为核心骨干成员，在全国8个省、14个城市落地操盘房地产和文旅地产项目。应该说经历了常人难以想象的痛苦和磨难，由解决棘手问题的“消防队员”一步一个脚印，逐步成长为“能打硬仗、不讲条件、招之即来、来无不胜”的“消防队长”。在自己的职业生涯中，不但留下了不少传奇故事和经典案例，而且个人的综合能力和实战经验也有了较深厚的积累，并受用至今。

尤其是自2008年开始，本人作为房地产上市公司的地方诸侯，全面承担操盘责任以来，市场压力、股东压力、团队业绩压力、家庭责任压力等，一股脑儿压在自己肩上，逼使自己想尽一切招数完成企业交付的使命。经过或成功、或失败的实践锤炼与摸索，总结出了不少有价值的管理思路与具体实操方法，应用在管理活动中，屡屡受益，越战越勇。

本书是为了解决本人在20多年房地产开发过程中作为房地产高层管理人员感受到的两大管理痛点——第一，项目报批、报建计划可控性差，影响开发节奏和现金流安排；第二，前期开发口人员的业务能力参差不齐、稳定性不足，经常性会出现反复，对公司经营成果产生巨大影响——而逐步形成的原创性管理工具，是在历经沿海地产、万达集团和中弘股份三个团队实践的基础上凝练而成。

本书通过对房地产开发业务链条中——从项目公司注册、拿地、规划报批，到开工、销售、入伙、管理权移交等全部环节——与政府所有管理活动相关事项的过筛式梳理，分门别类进行系统性整理，并形成所有环节的傻瓜式工作指引，实现“运筹帷幄，一切皆在预控中”的管理奇效，最大限度提高报批、报建效率和摆脱对具体人员的依赖，以化解房地产公司的经营风险。

本书共分七个部分，分别是：公司注册及土地获取、施工前政府相关流程办理、预售许可证取得及销售管理、项目过程验收及竣工备案、物业移交及产权管理、建筑面积计算及地方房产测量、房地产开发各相关政府部门简介。

本书是在北京市辖区内开展房地产业务的指南。任何人，只要具备沟通能力，愿意花时间阅读本书相关章节，就具备“照猫画虎”开展报批报建工作的基本能力。随着时间的推移，生手也将凭借对本书的熟练掌握，很快成为业务高手。

对全国其他地区，只要认真领会本书“运筹帷幄，事先筹划”的本质，再“照本宣科”将此本书相关内容与当地政府对应管理活动进行对照、修订，即可形成适应当地管理特点的傻瓜式操作工具手册，同样会成为房地产公司开展报批报建业务的管理利器。

对房地产公司的高层管理人员而言，只要团队拥有本手册并熟练掌握相关内容，则前期开发人员的可替代性会很强。您唯一要做的，就是重点培养核心公关干部的能力与保证其稳定性，在关键时刻发挥其人脉价值！

俗话说，师傅引进门，修行在个人。本手册的出台背景和解决问题的思路，其实可以通过“举一反三”的方式，借鉴、应用在很多其他类型的管理活动中，解决读者不同的管理难题。

希望本人花费多年时间筹划、在多个实战版本基础上出版的作品能够给同行提供一个有价值的、解决问题的方法论。

非常感谢在本人职业生涯中参与不同版本编撰过程的团队成员们，更加感谢本手册修订过程中刘海军先生、范国辉先生、古云女士、郇忠亮先生的辛勤工作，没有他们的无私支持，不可能有本手册的面世与发行。

在此，特别鸣谢促成本手册成功发行的太立光标公关集团颜凌志先生和时玥小姐，没有你们默默的支持和穿针引线，也不会实现本人向社会分享管理经验的梦想，再次感谢！



“箴言真语”公众号创始人

《新浪财经》专栏作家

搜房博客“理想万岁”的博主

QQ空间“理想万岁”的主人


赵毅"