房价与泡沫经济

本书作者根据目前中国房地产的市场状况，结合其他发生过房地产泡沫的地区和国家的情况，以自己独到的见解分析了中国当前的房价以及中国当前是否存在房地产泡沫经济。作者还对中国目前与房地产业有关的问题，如经济适用房、房价成本的不透明性提出了有益的解决思路及相应对策。 亚洲金融风暴过去快十年了。前车之鉴，后事之师。泡沫经济是导致金融危机的一个非常重要的原因。股市跟房地产泡沫经济在短期内制造出虚假繁荣景象，却从根本上动摇了金融体制的稳定性。一旦遭遇外来冲击，极易崩溃。中国并不具备对金融危机的先天免疫力。我们必须如临深渊，如覆薄冰，防范出现房地产泡沫经济。 房价是否正常的评价体系是什么? 谁来研究房价? 泡沫经济与经济泡沫的区别是什么? 泡沫经济是如何形成与崩溃的? …… 作者基于自己深厚的经济学底蕴、丰富的工作阅历，结合不同国家和地区的案例，对以上问题给出一一解答。

徐滇庆，1967年毕业于东北大学自动控制系，1981年获得华中科技大学经济管理硕士学位。1984年进入美国匹兹堡大学经济系，1990年获得博士学位。从1990～1994年任教于加拿大萨斯开澈温大学经济系，1994年至今，为加拿大西安大略大学休伦学院经济系终身教授和北京大学、东北大学、西安交通大学、华中理工大学和云南大学客座教授、沈阳市政府经济顾问。在1994～1995年期间，担任中国留美经济学会会长，1997～1998年期间担任中国留美经济学会副会长。著有《国际贸易税制与经济改革策略》、《政府与经济发展》、《政府在经济发展中的作用》等书，主编了《中国经济改革：分析反省前瞻》、《台湾经验和海峡两岸发展策略》、《中国国有企业改革》、《中国税制改革》等书，并在北美、欧洲和中国大陆、香港、台湾的经济学学术杂志和报刊上发表百余篇论文。

前言 第1章 房价暴涨的警告／1 1．1居住条件的显著改善／1 1．2巨大的房地产市场潜力／3 1．3房价暴涨，举国震撼／5 第2章 房价理论研究／13 2．1房地产理论研究动态／13 2．2决定房价的要素／15 2．3推动房价上涨的动力／18 2．4导致房价下跌的原因／20 2．5房价变动的周期性／22 2．6房价变动的主要矛盾／25 第3章 房价是否正常的评价体系／29 3．1判断房价是否正常的标准／30 3．2居民购房承受能力的研究／32 3．3房价收入比／33 3．4购租比／37 3．5购租比的变化趋势／39 3．6什么是空置率／40 3．7严肃金融纪律是降低空置率的关键／44 3．8空置率与端正学风／47 第4章 居民的购房承受能力／51 4．1老百姓究竟能不能买得起房子／52 4．2居民家庭平均收入／52 4．3税前和税后收入／55 4．4家庭总收入和可支配收入／56 4．5究竟一套住房的面积应该为多大／57 4．6房价定义上的分歧／59 4．7中国的房价收入比／60 4．8房价收入比说明了什么／63 4．9可持续的房地产市场／66 4．10扭曲房地产市场的因素／69 第5章 房价估算方法／71 5．1房地产估价差异的由来／71 5．2市场比较法／73 5．3收益还原法／75 5．4成本估价法／78 5．5假设开发法／79 5．6房价估算方法的背后／80 第6章 房价与地价／83 6．1房价地价，孰先孰后／83 6．2房价与地租／85 6．3批租还是出售／87 6．4地产定价的不对称性／88 6．5房价决定了地价／90 6．6降低地价便宜了谁／92 第7章 房价之谜／95 7．1令人困惑的房地产业／96 7．2房价成本是不是房地产商的隐私／97 7．3政府官员对公布房价成本的分歧／100 7．4公布房价成本的阻力／102 7．5照马克思的办法解剖房价／104 7．6房价与造价／106 7．7房价暴涨并非由于成本推动／107 7．8房价暴涨与地方财政收入／109 7．9房地产业的利润／113 7．10两种房地产腐败／117 第8章 谁来研究房价／123 8．1奇谈怪论的泛滥／123 8．2为什么房价研究不足／125 8．3强制披露房价信息的必要性／127 8．4房价研究机构的独立性／130 第9章 泡沫经济与经济泡沫／133 9．1泡沫经济的定义／133 9．2经济泡沫并不等于泡沫经济／136 9．3经济周期与泡沫经济／137 9．4泡沫经济的种类／139 9．5房地产泡沫经济与银行的关系／140 9．6投资与投机不同的思维逻辑／142 9．7张冠李戴，贻误诊断／144 9．8市场失灵与市场机制／145 第10章 泡沫经济的理论分析／147 10．1理性预期学说要点／147 10．2泡沫经济的基本数学模型／149 10．3解释房地产价格波动的经济模型／154 10．4检验泡沫经济的数学模型／156 10．5经济模型的局限性／157 第11章 房地产市场的两种需求／163 11．1真实需求和投机需求／163 11．2投资与投机的区别／166 11．3拥有正斜率的需求曲线／168 11．4增加供给与抑制房价／170 第12章 泡沫经济的形成与崩溃／173 12．1泡沫经济形成的过程／173 12．2股票和房地产是泡沫经济的主要载体／175 12．3泡沫经济崩溃的条件／176 12．4泡沫经济情结／178 第13章 房价飞涨的财富转移效应／181 13．1房价飞涨不利于社会稳定／181 13．2房价飞涨将社会财富向富人转移，扩大了贫富差距／182 13．3房价飞涨将社会财富从农村转移到城市，从贫困和边远地区转移到大都市／183 13．4房价飞涨将社会财富由投资转移到投机／183 13．5房价飞涨将社会财富转移给了房地产商／184 13．6房价飞涨将社会财富由民众转移给了政府／184 13．7如果泡沫经济崩溃，银行资产将转移给投机者，导致金融危机／185 13．8泡沫经济比抢劫银行还厉害／187 第14章 房地产泡沫经济的危害／189 14．1破坏稳定的宏观经济环境／189 14．2降低社会生产和资源配置效率／190 14．3阻碍工农业的发展／191 14．4助长地下经济和非法活动／192 14．5加大贫富差距和国民收入不平等／195 14．6败坏社会风气／197 14．7破坏金融秩序，导致银行危机／197 第15章 台湾的房地产泡沫／199 15．1台湾的住房基本情况／200 15．2台湾房价的3次大波动／201 15．3台湾房价暴涨的后果／206 15．4台湾的房价收人比／207 15．5促成台湾房地产泡沫经济的要素／208 15．6房价与货币政策／210 15．7房价与股市指数／212 15．8亚洲金融危机之后的台湾房地产业／215 第16章 日本的房地产泡沫／219 16．1翘尾巴翘出来的泡沫经济／220 16．2日本泡沫经济的破灭／223 16．3房地产泡沫经济留下的不良贷款／224 16．4房地产泡沫经济对日本银行业的冲击／226 16．5日本政府的拖字诀／228 16．6为什么日本能拖很久／230 16．7甩不脱的噩梦／231 16．8日本必须加速金融体制改革／236 第17章 泰国的房地产泡沫／241 17．1泰国房地产泡沫的泛起／241 17．2泰国房地产泡沫经济的恶果／245 17．3脆弱的金融体系／249 17．4外资推波助澜，迅速吹涨了泰国的房地产泡沫经济／251 17．5泰国金融危机处理的失误／255 第18章 香港和海南的房地产泡沫／257 18．1香港房价飞涨及其背景／258 18．2香港房地产泡沫经济崩溃的恶果／260 18．3香港房地产业的困境／262 18．4海南的房地产泡沫／265 第19章 美国有没有房地产泡沫／269 19．1美国房价的变化／270 19．2美国的房价收入比／274 19．3美国的房地产购租比／277 19．4美国的房地产理论租金／278 19．5美国尚无房地产泡沫的依据／284 第20章 亚洲房地产泡沫经济的教训／287 20．1必须要有强烈的危机意识／287 20．2不能迷信市场机制／288 20．3谨慎有序地对外开放房地产业／289 20．4警惕房地产市场的道德风险／289 20．5单独成立住房贷款银行不利于全面监管／290 20．6加强房地产政策研究／291 第21章 房地产市场失灵与托宾税／293 21．1房地产市场失灵／294 21．2房地产市场上难以消除的垄断特征／295 21．3信息垄断扰乱了房地产市场的竞争规则／297 21．4导致房地产市场失灵的原因／298 21．5托宾税――投机活动的克星／299 21．6采用托宾税纠正房地产市场失灵／301 第22章 经济适用房的弊端与出路／305 22．1经济适用房的由来／306 22．2围绕着经济适用房的争论／307 22．3经济适用房的弊病／309 22．4排队奇观／316 22．5政府在经济发展中的作用／319 22．6捅掉经济适用房的马蜂窝／321 22．7经济适用房的创新模式／324 第23章 房地产企业的作用与制度创新／327 23．1房地产企业扮演的角色／327 23．2专业分工与生产效率／329 23．3房地产企业的资金构成／330 23．4寡头垄断的房地产市场／333 23．5房地产行业的制度创新／334 第24章 房地产政策探讨／339 24．1政府是否应该直接干预房价／340 24．2制定房地产政策的目的／341 24．3房地产信息政策／342 24．4房地产转移支付政策／343 24．5房地产贷款利率政策／344 24．6房地产信贷政策／346 24．7房地产税收政策／350 24．8房地产土地政策／354 第25章 房价是涨还是跌／359 25．1房地产研究的学风／359 25．2房价会涨吗／361 25．3房价会跌吗／364 25．4房价涨跌面面观／369 附录A世界历史上著名的泡沫经济／373 A．1荷兰郁金香泡沫／373 A．2法国密西西比泡沫／378 A．3英国南海股票泡沫／382 参考文献／389