REITS分析与投资指南

2001～2015年，REITs录得11%的年度平均总回报率，显著跑赢标准普尔500指数和纳斯达克指数，年度平均总回报率高出5%。2016年9月，“不动产”成为标准普尔跟踪的第11个投资行业，这一标志性事件已经吸引新的投资者和更多的基金涌入REITs行业。如果投资者需要学习如何聪明地投资这一特别的新投资品种，本书是最佳的、清晰的、准确的获得投资成功的指南。
斯蒂芬妮？克鲁森-凯莉、R.布拉德？托马斯著的《REITs分析与投资指南(精)》使用通俗易懂的语言和简单的案例来解释该行业的概念，即使是初学者也能顺利、快速地掌握REITs行业的术语和估值方法。并且，因为本书聚焦于REITs投资最为相关的风险与收益特征，本书可以在几个小时内一口气快速读完。
不论读者的目的是精明地考虑将REITs加入某个高度分散化的资产组合，还是给客户提供投资REITs的成熟建议，这本精心构思的著作包含所有必需的信息与工具。本书提供了掌握REITs投资的必要知识的最优实践路线图，包括：
提供了简便好用的公式，评价REITs的会计报表的实力和红利安全性：
涵盖了不同商业不动产行业的REITs的研究报告和公开信息；
度量了各物业类别的风险与收益，以实现特定目标下的投资组合的最佳平衡。
本书使用了很多解释性图表、实用的总结性报表及奇闻轶事，来解释不同物业类别在不同市场环境下的业绩表现，在诸多指导读者投资REITs的书籍中，本书首屈一指。

罗桂连，中国国际工程咨询公司研究中心投融资处处长。国家发改委PPP专家库定向邀请专家，中国银行间市场交易商协会法律专业委员会委员，清华大学PPP研究中心特聘高级专家，中国资产证券化研究院PPP专业委员会主任委员。清华大学管理学博士，伦敦政治经济学院访问学者，注册会计师。2000年以来一直在基础设施投融资与资产证券化领域从事实务、研究和政策制定工作。长期在中国保监会资金部工作，推动保险资金投资基础设施项目。近年编译出版了《基础设施投资策略、项目融资与PPP》《投资者的心灵修炼》《PPP与资产证券化》《中国REITs操作手册》《资产证券化操作手册》《保险资金参与PPP实践研究》等多本专业著作。

推荐词
推荐序一 中国版REITs路在何方 周以升
推荐序二 重新理解REITs 马丁？科恩
译者序 国内REITs的发展方向与前景 罗桂连
前言
致谢
作者简介
第一部分 REITs概况
第1章 何谓
REITs行业的规模
REITs的分类
获取REITs信息的渠道
投资REITs的交易所交易基金（ETF）
第2章 为何投资R
两位数的总回报率
红利
流动性
资产组合分散化
抵御通货膨胀
透明的法人治理结构
第3章 REITs的红利
罗克兰REITs
REITs的分红率
REITs的分红率靠谱吗
红利安全性的量化
REITs的红利和税收
优先股红利
结论
第4章 租约
租约相关的术语
四种主要租约
租约与租户破产
美国财务会计准则委员会（FASB）和租赁会计新准则
租约期限和REITs的股价表现
第5章 不同物业类型的REITs
多样化和专门化REITs
使用三净租赁的REITs
医疗类REITs
物流类REITs
酒店/度假类REITs
抵押型REITs
办公类REITs
居住类REITs
零售类REITs
自助储藏类REITs
结论
第二部分 REITs的投资要点
第6章 专用术语
REITs的结构
UPREITs（伞形合伙REITs）
OP份额
DownREITs
公开上市、公募非上市及私募REITs
外部咨询和外部管理的REITs
合格REITs的条件
REITs并非有限合伙企业
第7章 REITs的投资回报
历史总回报率
影响REITs股票需求的市场因素
REITs与其他投资的吸引力比较（历史经验）
影响REITs投资回报的公司特征
加权平均资金成本和REITs投资回报
在利率上升环境中的REITs投资回报
结论
第8章 分析REITs
经营指标
盈利能力指标
资产负债表指标与分析
估值指标
第9章 总结
哪些REITs适合我的资产组合
进一步的资源
附录A 按公司名称字母顺序排名的REITs清单
附录B 按股票代码字母顺序排名的REITs清单
附录C 按行业分类的REITs清单
附录D REITs的信用级别
术语表

前言2015年年底之前的15年间，REITs是表现最好的投资资产，提供了11.1%的年化总回报率。比较而言，在同一时期，标准普尔500指数和纳斯达克指数的年化总回报率分别只有5.0%及4.8%，然而很多投资者不熟悉权益型REITs（指持有办公楼或公寓等商业地产的公司）或抵押型REITs（投资不动产相关的贷款）。 2016年，REITs行业经历了一件里程碑式的事件，可能显著增加市场对REITs股票的需求：标准普尔编制的道琼斯系列指数（S&P）和明晟公司（MSCI）将在全球行业分类系统（GICS）中设立一个新的叫作“不动产”的行业。S&P是金融市场指数的领先提供商，之前将REITs归入“金融行业”。MSCI是投资决策支持工具的领先提供商。这些组织视REITs为不同于银行和金融机构的特定资产类别，将一起引领投资者对不动产行业的态度转变。因此，在2016年8月31日闭市以后，公开上市的权益型REITs和其他上市不动产公司将离开金融行业，转移到属于它们自己的GICS行业（请注意，抵押型REITs仍然留在S&P的金融行业中）。建立GICS中不动产行业，将提升投资者对REITs的认知度，提升该行业对个人和相关机构投资者的吸引力。 本书用简洁、易懂的方式提供了关于REITs的必备知识。即使是新进投资者，通过阅读相关行业的背景材料和书中提供的简单案例，也可以对REITs市场有全面的了解。本书第壹部分给投资者提供了有益的基础性材料，帮助投资者快速理解何为REITs，可以更加懂行地与投资顾问交流。第二部分实际上更加技术化，适用于那些希望在投资之前对特定REITs进行分析及估值的投资者。本书是了解REITs的基础，提供REITs行业和每家公司的关键信息，与其他REITs书籍存在鲜明对比，可以在一天以内逐页读完。 在开始之前我们介绍一些行业背景信息。 REITs行业的总市值经历了指数式的增长，从1990年年初的仅为87亿美元，提高到2015年年末的9390亿美元，复合年增长率高达34%（见表1-1）。 REITs交易结构的创新，消除了管理层与股东之间的利益冲突，引发行业的爆发式增长。现代REITs史上最重要的爆发性事件发生在2001年10月，当时首只REITs列入标准普尔500指数。从此以后，REITs股票吸引了越来越多的范围更广的投资者，包括普通资产管理者、养老基金、对冲基金和个人投资者。根据《标准普尔全球市场情报》，REITs的平均日交易量从2000年的约1600万股，增加到2015年的1.75亿股。 尽管REITs行业的业绩傲人，并且还在GICS体系中创设了专门的不动产行业，但是很多投资者的资产组合还是低配不动产类证券。康奈尔大学的不动产贝克研究项目组和赫德维尔及LP联盟共同发布的《机构投资者不动产资产配置监测报告（2015年）》发现机构投资者的资产组合中的不动产投资占比为8.5%，而设定的目标配置比例为9.56%。REITs已经成为独立的大类投资资产，2000年以来对REITs股票的市场需求成倍增长，但是还并非主流。 随着REITs的市场需求的增长，REITs股票的市场状况也经历了令人瞩目的进步。如前所述，富时NAREIT（以下简称“FN”）的REITs综合指数成分股的平均日交易金额也经历了指数式增长，截至2015年12月31日，该指数追踪223只公开上市交易的REITs。FN的REITs综合指数的平均日交易金额，从2000年的4亿美元，增加到2015年的62亿美元（数据来源：NAREIT）。 除了较高的交易量，REITs的波动性也显著增加。明晟美国REITs指数（简称RMZ）跟踪150只公开交易的权益型REITs。根据《标准普尔全球市场情报》，在2000～2005年的1508个交易日中，只有13次RMZ上涨或下跌的幅度超过3%，而在2010～2015年的1508个交易日中发生了51次超过3%的价格波动。更高的波动性带来更大的风险，但是也有更大的潜在回报率。 最后，我们还发现，尽管REITs行业在过去15年快速增长，奇怪的是，关于REITs的基础信息却不容易找到。即使要找到如REITs行业公开交易公司的完全清单这类特别简单的信息，难度不小且成本也不低，因为各经纪商普遍只提供其研究部门的分析师关注的活跃REITs的信息（分析师分析的结果是将REITs股票标记为买入、持有和卖出三类）。为弥补这种信息缺陷，本书附录列出了截至2015年年末构成FN的REITs综合指数的223只REITs的基本信息。随后各章由浅入深介绍相关信息。你可以随意读到哪种深度，我们在此欢迎你走进REITs世界。 注意：除非特别指出，本书使用的全部价格、总回报率和相关数据都是2015年12月31日的数据。 致谢衷心感谢有关个人与机构。感谢他们允许本书使用特定材料，以及在对专业内容的编辑方面所付出的时间。 《标准普尔市场情报》（原《SNL金融》）的保尔·里德；美国不动产投资信托协会（NAREIT）的马修·贝沙尔、约翰·巴威克、约翰 D. 沃尔特、克里斯托弗 T.特鲁纳博士及库尔特·沃尔顿；科恩与斯蒂尔斯公司（纽交所代码CNS）；绿街顾问公司。 即使冒可能遗漏某些人的风险，我还是要感谢在办公楼物业信托公司（纽交所代码OFC）的诸多同事、卵石小溪酒店信托（纽交所代码PEB）的执委员成员，以及斯特林资本管理公司的安德鲁 T. 迪奥，感谢他们对特定章节的技术审核。 衷心感谢R. 布拉德·托马斯，感谢他对我前一本书的赏识并实现其市场潜力。 特别感谢拉尔夫 L. 布鲁克，他是《REITs投资》（Investing in REITs）的作者。他的工作和著作激励和影响无数投资者和REITs行业的老手，包括我和布拉德·汤姆斯。我们都感谢他对不动产的热爱，以及他对这个依然年轻的行业的无私奉献。 最后但同样重要，我要感谢我的家人和朋友，感谢他们在本书写作期间给予的支持和耐心。