经济性住宅标准与家庭收入的研究

随着1998年中国房地产业实施市场化改革和城市化加速，在供需双方所构成的住房市场中，居民家庭在获得一定收入的基础上如何买房、买什么样的房成为很为现实并关系到社会经济协调发展的重要问题。对于市场供给者而言，如何根据住宅的相关经济性要素以合理的参照进行整体住宅项目规划；更多居民家庭作为住宅需求者关心的问题是依据自己偏好选择住房。住房标准作为连接供需双方的纽带，是实现帕累托很优的重要问题。
由于不同收入家庭的消费偏好、住房市场过滤效应、信息不对称带来的偏差等方面影响，家庭收入与住宅标准的相关性研究尚未深入涉及。从靠前外研究进程的汇集与梳理中发现，现有住宅标准更多的是建筑学标准，并不适应于经济学研究。因此，从微观经济学角度研究家庭收入与住宅标准成为新的探索。为了达到研究目的，寻找收入与住宅标准之间的规律，建立收入与住宅标准关系式是重要的靠前步，其次是比区位更准确、更具体、更微观的宅位概念的提出，这一概念为住宅价格方程的建立奠定了理论基础。住宅价格方程式告诉人们，住宅价格由宅位价格d和建造价格b组成；建造价格是建筑标准的直接反映，是以建筑造价成本为主要内容，宅位价格是建筑本身以外价格的综合体现。这样的价格分化，客观准确地表现出住宅在建筑本身的价格，而建筑本身的价值是通过宅位价格表现出来的。建造价格是可以精准量化的，这样的量化来自建筑成本，而建筑成本则可细分至建筑本身的各个部分。从这里出发，会发现住宅建筑本身的标准也是可以用参量来描述的，通过建筑学专家参与选定住房标准指标参量，实现了用技术语言描述住宅标准指标，从住宅设计标准角度看待经济指标，是技术标准在经济指标方面的体现和细化，这种标准的参量是为经济标准服务的，成为经济性住宅标准。
赵学刚编著的《经济性住宅标准与家庭收入的研究》亦通过实证研究对经济性住宅标准进行验证。在实证进程中，鉴于住房标准的适用性和客观性，并兼顾区域差异性和样本代表性，《经济性住宅标准与家庭收入的研究》瞄准北京和张家口两个地区，样本采集超过13个小区1000户家庭，同时调研对象包括不同住宅类型、不同住宅等级的家庭住房，以此在实证中建立居民家庭收入与经济性住宅标准的关联关系模型。在数据处理中，则是通过Excel统计软件、spss等统计工具，并运用对应分析进行深入研究，得出不同收入家庭对不同标准住宅偏好的研究结果：
(1)普通住房购买者的年收入基本在80万元以下。
(2)别墅不是优选收入者的选择。
(3)优选收入人群购买的住宅是城市核心地带的大面积普通公寓。
(4)酒店式公寓虽然单价很高，购买者的收入并不是优选的，以小面积住宅为多，年收入基本在80万元以下。
(5)120平方米面积以内的住宅是很广大购房者的选择。

l 引言
1．1 研究背景、目的及意义
1．2 文献综述
1．3 研究方法及其技术路线
1．4 本书的创新点
2 收人及其与住宅标准的关系研究
2．1 住宅与家庭收支
2．2 卢国住宅消费(需求)特点分析
2．3 收入和住宅标准的关系
3 住宅属性与价格
3．1 住房属性与住宅标准
3．2 住宅价格与比较价格
4 住宅价格方程与住宅等价格曲线
4．1 住宅价格方程
4．2 住宅等价格曲线
4．3 住宅等价格曲线族与住宅价格截止线
5 住宅标准
5．1 住宅标准的内容
5．2 住宅相关标准分析
5．3 国内、外住宅标准状况分析
6 经济性住宅标准
6．1 现有住宅标准不适应性分析
6．2 “经济性住宅标准”的提出
6．3 “经济性住宅标准”的建立
7 “经济性住宅标准与收入关联模型”的研究
7．1 “经济性住宅标准与收入关联模型”的建立
7．2 收入与“级等”(住宅标准)对应性分析的研究
7．3 住宅标准与收入实证分析
8 基于关联模型研究的结论性分析
8．1 收入与住宅标准的深入分析
8．2 对政府和房地产企业的作用
结束语
附件
附件1 专家问卷统计表
附件2 北京样本收集统计
附件3 河北样本收集统计
附件4 db值统计表
参考文献
致谢