中国土地收益分配研究

在我国当前制度环境下，参与土地收益分配的主要有五大利益主体。地方政府是土地收益分配的优选赢家，其土地出让收入和土地税收收入规模呈现总体扩大趋势；农民（农村集体）和市民在征地拆迁过程中获得一次性补偿，近年来这一补偿规模快速提升，大大挤压了政府土地出让纯收益，也造就了一个庞大的城市和城郊土地食利阶层；开发商借助快速城市化东风，通过土地增值暴利获得高利润率，实现了财富迅速膨胀；私人业主（企业或个人）获得了大量并非由其自身贡献而是由城市经济社会发展所带来的房地产增值收益和房租收益；金融机构获得大量来自地方政府土地融资、开发商土地和业务融资及家庭个人购房抵押贷款等融资收益，房地产业务成为其重要盈利点。 现行土地收益分配制度是传统以物为本发展方式的典型代表，大规模畸形的土地收益分配对国民经济产生了深刻影响。 一是刺激了土地补贴的“粗放工业化”（粗放供地、低效浪费、囤地卖地，企业竞争力差、创新力低）和见物不见人、“经营城市”的“虚假城市化”（大搞城市建设，忽视人的城市化和社会保障），错失了农民市民化这一中国城市化关键，导致国民经济以增长代替发展。 二是土地财政导致的城市化成本越来越高、不可持续。征地拆迁成本大幅度提高，大大压缩了地方政府土地财政纯收益，高额补偿造就了一个由城市市民和城郊农民组成的土地食利阶层。同时，征地拆迁导致大量涉地违法腐败，激化社会矛盾，维稳压力和维稳支出越来越大。 三是土地收益作为财产性收入，在国民收入中比重过大，缺乏公平与效率统一的分配原则，抑制了劳动收入、人力资本收入和靠前消费需求，大量固化了社会资本，导致资本失业、利用效率低，强化了物质资本投资依赖和畸形储蓄消费结构，加剧了财富转移和两极分化，形成社会不稳定因素。 四是大规模的地方政府、开发商、家庭个人的土地（房地产）融资，导致土地（房地产）虚拟经济化和实体经济产业空心化，房地产金融资产属性加上宽松货币政策放大了价格泡沫，助推了高房价，造成巨大的财政金融风险，绑架了政府政策和国民经济。 五是当前我国土地所有者收益权的缺位、错位导致土地所有权虚化。国有资产不等于政府资产，在土地收益分配中，国有土地所有权未得到应有体现，大量级差地租落入政府和私人手中，国有资产大量流失。大量地租补贴下我国企业普遍缺乏自生能力，靠土地食利，竞争力差、创新力低。 转变经济发展方式必须推进土地收益分配制度系统性的实质变革。一是要树立公平效率相统一的土地收益分配改革指导思想，明确按要素分配原则，体现市场效率和经济公平；建立中国特色社会保障制度，维护社会公平；明确人力资本的核心作用，规范财产性收入，鼓励劳动收入和人力资本收入。二是坚持土地用途管制和收益调节原则，破解土地二元制，避免土地私有化。三是明确国有土地资产收益，实行国有土地使用年租制；确立“社会贡献增值归公”原则，理顺租税费体系。四是调整中央与地方财权事权关系，破除土地财政依赖，形成征地批租环节的整体改革方案，以物业税（财产税）等形式形成替代土地财政的财政平衡发展新模式。五是破解城市化误区，以“土地换社保”模式加速农民工市民化，推动“功能城市化”。

韩树杰，北京大学光华管理学院博士后，有名众筹与商业模式专家，“众筹创业”理论体系创立者，未名众创(北京)管理咨询有限公司CEO；北大1898咖啡馆联合创始人，中国社会科学院校友咖啡馆首席架构师；中国社会科学院投资经济系经济学博士；中南财经政法大学工商管理学院兼职教授；哈尔滨工业大学法学院客座教授；中国社会科学院研究生院M BA导师；北京大学产业技术研究院创业导师；北京行为科学学会理事；北大、清华总裁班及全国各大院校、培训机构众筹与商业模式课程主讲人；畅销书《中国式众筹》联合作者。
韩树杰博士颠覆传统咨询模式，“专业咨询+创业方法论+资源孵化”的创业支持系统模式，致力于解决创业创新失败率高的世界性难题，作为首席架构师实操和指导了一系列众筹与商业模式创新标杆案例，助力企业创业成功。韩树杰博士曾任国家发改委主管核心期刊《中国人力资源开发》编辑部主任；中国社会科学院研究生院投融资学会创始会长；多家咨询公司、大型企业不错顾问，国家发改委“十三五”规划前期研究重大课题项目负责人。韩树杰博士主持战略与商业模式、众筹、品牌营销、互联网+(传统企业互联网转型)、区域发展规划项目50余项，服务客户上百家，与数千企业家面谈提供咨询建议，培训企业家数万人。

第一章绪论
第一节研究背景
第二节研究思路
第三节主要观点
第四节创新之处
第二章概念澄清与文献述评
第一节基本概念分析
一、地租、地价与房价
二、土地收益及其分配
第二节简要文献述评
一、土地收益分配制度反思
二、土地财政与物业税问题
三、现有主流研究总体评价
第三章基于经济主体土地收益分配实证分析
第一节地方政府是土地收益分配最大赢家
一、土地出让收入激增造就地方政府土地财政
二、土地税收逐年攀升成为地方政府重要税源
第二节农民（集体）市民获得一次性补偿
一、现行补偿政策形成城乡土地收益“剪刀差”
二、补偿规模大幅提高造就了土地食利阶层
第三节开发商获取暴利实现财富迅速膨胀
一、房价基本构成中开发商成本估计
二、开发商高额利润率呈现下滑趋势
第四节私人业主获得大量财产性增值收益
一、房价持续上涨带动业主资产大幅升值
二、各类物业租金呈现长期持续上涨趋势
第五节金融机构房地产业务成重要盈利点
一、政府信用担保的大量土地融资利息收益
二、从开发商土地开发融资中获取巨大收益
三、个人抵押贷款成金融机构重要收入来源
小结五大主体土地收益的综合分析
第四章当前土地收益分配要害问题及主要影响
第一节“以土地谋增长”模式下工业化、城市化粗放低效
一、粗放低效土地供应带动工业化、城市化虚假繁荣
二、二元制阻碍农民工市民化，城市化率大大高估
第二节土地财政成地方支柱财源但成本很高不可持续
一、分税制后土地批租带来支柱财源但问题重重
二、征地拆迁成本持续提高，维稳压力和支出增大
三、巨大利益致大量涉地违法腐败，社会矛盾激化
第三节土地财产收入比重过大制约体制改革与经济转型
一、强化了物质资本投资，抑制了劳动收入和人力资本形成与积累
二、大量固化社会资本抑制消费需求，强化了畸形储蓄消费格局
三、加剧了财富转移和两极分化，成重要社会不公平不稳定因素
第四节房地产虚拟经济化倾向导致巨大财政金融风险
一、持续暴利造成房地产脱实向虚和实体产业空心化
二、全社会巨额房地产融资潜伏着巨大财政金融风险
三、房地产金融资产属性加宽松货币放大了价格泡沫
第五节土地所有权虚化导致国有资产流失，企业自生能力差
一、土地所有权有名无实导致大量国有土地收益流失
二、大量地租补贴下国企乃至民企普遍缺乏自生能力
小结现行土地收益分配是物本发展典型代表
第五章土地收益分配制度改革基本方略
第一节树立公平、效率统一的土地收益分配改革指导思想
一、破除公平、效率对立思维，维护经济公平、社会公平
二、重新认识按要素分配，明确要素收益的政策原则
三、厘清土地收益分配原则，提高土地资源利用效率
第二节坚持用途管制和收益调节原则，破解土地二元制
一、不同所有制下用途管制与收益调节原则趋同
二、私有化并非灵丹妙药，国有化也非洪水猛兽
第三节明确国有土地资产收益，实行国有土地使用年租制
一、确立“社会贡献增值归公”原则，理顺租税费体系
二、推行国有土地年租制，实现国有土地所有权收益
第四节破解土地财政依赖，形成财政可持续平衡方式
一、央地权责调整配合房地产税破除土地财政
二、围绕征地批租收益分配的整体改革思路
第五节“土地换社保”推动农民工市民化为核心的城市化
一、回归本质破解误区，推动“功能城市化”
二、推进“土地换社保”，加速农民工市民化
结语转变旧方式，释放新动力
参考文献
后记