房地产新型疑难案例判解(附光盘)

随着房地产市场的高速发展，在司法实践中，与房地产相关的案件大量增加。为解决房地产实务中出现的新型、疑难问题，本书的作者――专家型的法官们以最新房地产法律法规为依据。结合司法实践中的典型、新型案件，采用“以案说法”的形式对如何处理这些新型、疑难案例进行了精辟、深入的例解与阐释，再现了法官裁判心证和推理论证的过程，从而有利于读者掌握房地产案件裁判的脉胳与指向。

一、房地产合作开发(1) 合作开发项目公司法律地位的甄别(3) 【争议焦点】 1．在房地产合资、合作开发中设立的项目公司其法律地位是什么?在它与其关联方发生出资冲突时，应由谁承担责任? 2．项目公司成立后，原合资、合作合同是否自行终止?关联方是否仍应履行原合同义务？ 情势变更与不可抗力的区分(14) 【争议焦点】 1．行政部门暂停审批属于情势变更还是不可抗力? 2．在情势变更条件下，原合同的履行期限是否也要随之变更？ 民事判决的既判力分析(19) 【争议焦点】 1．在先的民事判决是否具有既判力? 2.如何判定前后两案具有同一性？ 按照当事人的真实意思表示确定合同的性质f26) 【争议焦点】 在房地产合作开发中，供地方只参与项目申报的，双方所签合同性质应认定为房地产合作开发合同还是拆迁补偿合同? 二、商品房预售销售(31) 房屋认购金的性质认定（33) 【争议焦点】 1.出版物上的商业广告性质是要约还是要约邀请?购房人可否以房屋实际入住时间与广告宣传时间不符为由拒签商品房预售合同? 2.以格式合同出现的商品房认购书中合有单方权利约定条款，该认购书是否有效? 3.商品房认购金属于定金还是预付款?购房人决定不购房后可否要求售房人返还认购金？ 因不可归责于当事人双方的事由未能订立房屋买卖合同的立约定金不适用定金罚则（39） ［争议焦点］如何认定房屋认购定金的性质?因不可归责于当事人双方的事由未能订立房屋买卖合同时，可否适用定金罚则？购房者预留房号所交定金是否应当返还?(43) ［争议焦点］在未取得商品房销售许可证情形下签订的预售商品房认购书是否有效？购房者因此给付的定金可否要求返还？ 商品房预售合同纠纷案的有关法律问题分析(46) 【争议焦点】1．商品房预售合同中约定的履行期限条款为无法履行条款，该合同是否为有效合同? 2．购房优惠广告的性质是要约邀请还是单方承诺?销售商是否应该履行其在优惠广告中承诺的优惠事项? 3．如何运用合同解释方法来解释合同中约定不明的事项？ 商品房预售中公用面积的认定及擅自变更设计之法律责任(61) 【争议焦点】1．商品房预售中的公用面积应如何认定? 2．开发商擅自变更预售合同中约定的设计，是否应承担违约责任?应如何承担违约责任?合同有效成立情况下的缔约过失责任(66) 【争议焦点】 在合同有效成立情况下，开发商有缔约过失的，应否承担责任？ 预售楼房时未告知设计不合理，后影响使用的情况处理(71) 【争议焦点】开发商预售楼房时未履行合理告知义务，是否要承担赔偿责任？ 交付所购楼房楼层错误的购房合同效力认定(74) 【争议焦点】楼房的标识楼层与实际楼层不符，是否构成根本违约?购房合同可否因此而解除? 房屋共有人处分行为的效力(79) 【争议焦点】 房屋产权证上登记的产权状况与实际情况不符，导致善意第三人购买了共有人无权处分的房屋，该购买行为是否受法律保护？ 购房选择权合同的认定和处理(84) 【争议焦点】 选择权契约的性质是什么?选择权的行使应符合哪些条件?一房二卖的相关法律问题(90) 【争议焦点】 1．没有进行权属登记的商品房买卖合同是否合法有效?如何判定? 2．开发商将商品房卖给两个以上购房者是否属于欺诈?可否适用惩罚性赔偿7 不动产二重买卖的法律问题(99) 【争议焦点】 不动产二重买卖的效力如何?不动产产权应归于哪个买受人? 程序上有瑕疵的商品房预售许可证效力认定(109) 【争议焦点】 房管局在尚未发放《土地使用证》的情况下就向开发商发放《预售许可证》，这一行为是否违法？应否撤销? 姜守军诉北京市金鼎房地产开发公司商品房预售合同纠纷案(1 14) 【争议焦点】 开发商交付的商品房与预售时展示的沙盘所示环境不符，是否构成违约?应否承担赔偿责任? 未依法登记领取权属证书的房地产不得转让(117) 在二手房买卖中，签订合同时卖售人尚未领取权属证书的，买卖合同是否合法有效？ 三、房屋租赁(121) 一喜不再弹原则的适用及装修添附的补偿(123) 【争议焦点】 1．如何理解“一事不再理”原则，要求对装修进行补偿与解除租赁合同是否是同“一事”? 2．租房者是否应该就承租人对房屋的装修进行补偿? 3．如何确定装修补偿的数额？缔约过失责任与违约责任的认定(132) 【争议焦点】 1．租赁期未满，出租人要求承租人搬走，承租人自己也同意的，构成缔约过失责任还是违约责任? 2．没有冠以“定金”名义的金钱担保，其性质是什么? 以土地为标的物的租赁合同中的法律问题(137) 【争议焦点】 1．农民集体所有土地可否流转? 2．未经行政机关批准，标的物为农民集体所有土地的租赁合同是否有效？已履行部分应如何解决？ 房屋抵押后承租人与出租人订立的租赁合同对受让人无效(142) 【争议焦点】 1．房屋抵押后，承租人与出租人关于延长租赁期限或降低租金标准的约定对受让人是否有效力? 2．房屋抵押权实现后，承租人应向原出租人支付租金还是向受让人支付租金？合同当事人意思表示之厘定(148) 【争议焦点】 1．承租人在房屋租赁合同所约定的租赁期限内提出退租的，是否有权要求出租人返还押金? 2.如何解释合同中的有争议的格式条款？ 房屋租赁合同双方当事人应当按过错程度对违章建筑承担民事责任(153) 【争议焦点】 承租人在其所租房屋进行违章建筑，出租人未予制止，应如何承担民事责任? 买卖不破租赁相关问题的探讨(158) 【争议焦点】 1．对破产债务人未履行完毕的合同应如何处理?设定在破产财产上的权利又应如何处理? 2．租赁合同是否因所有权人的变动而终止? 部分房屋的承租人能否对出租人整体出售的房屋享有优先购买权(163) 【争议焦点】 部分房屋的承租人能否对出租人整体出售的房屋享有优先购买权? 承租人对租赁物存在权利瑕疵的合同是否享有合同解除权（178） 【争议焦点】 1．承租人对租赁物存在权利瑕疵的合同是否享有合同解除权? 2．租赁物存在权利瑕疵，承租人可主张违约责任还是行使不安抗辩权？ 四、房地产担保(183) 物业经营权的抵押及相关问题探讨(185) 【争议焦点】 物业经营权是否可以用于担保，其担保的性质属于抵押还是质押? 期房能否作为流动资金贷款的抵押物(192) 【争议焦点】期望能否作为流动资金贷款的抵押物？商品房还贷保证责任保险合同法律性质之认识及当事人请求权之行使(199) 【争议焦点】商品房还贷保证责任保险合同的法律性质如何？当事人在此类案件中应如何行使请求权？ 五、房屋所有权、权属登记及其他问题(205) 有关居住权的法律问题(207) 【争议焦点】具备独立劳动能力的成年子女，对父母承租的房屋是否享有居住权？ 以房抵债合同的生效并不以房产过户登记为生效前提^(214) 【争议焦点】以房抵债合同是否必须以房产过户登记为生效前提？ 不动产登记的公示公信力与无权处分制度的竞合与冲突(220) 【争议焦点】 1．共有人之一未经其他共有人同意而将房屋变卖，其他共有人可否以此为由主张买卖合同无效? 2．签订房屋买卖合同但尚未办理产权过户手续，旁屋所有权是否发生转移? 土地使用权属的确定(224) 【争议焦点】不动产的物权变动必须经过哪些程序?何时生效?房屋逾期办证违约责任的承担(229) 【争议焦点】办理房屋权属证书的义务人是谁?该义务人逾期办证的，应如何承担违约责任? 公民个人购买的公有房屋可以依法遗赠他人(235) 【争议焦点】公民基于个人特殊身份所购买的公有房屋可否遗赠他人? 婚前个人按揭购买、婚后以夫妻财产支付按揭的房屋是否可用于偿还夫妻共同债务(239) 【争议焦点】婚前个人按揭购买、婚后以夫妻财产支付按揭的房屋是否可用于偿还夫妻共同债务? 六、相邻关系(243) 眺望权、视觉卫生权法律问题探讨(245) 【争议焦点】1．眺望权、视觉卫生权的法律性质是什么?公民是否可以行使这些权利? 2．两楼相距过近是否侵犯了居民的眺望权、视觉卫生权、采光权和隐私权? 建筑物区分所有权理论在审理实践中的运用(250) 【争议焦点】 建筑物区分所有权人能否独自就他人侵占公用部分的行为进行诉讼? 七、房屋拆迁(257) 民事行政争议关联案件程序探讨(259) 【争议焦点】民事行政争议关联案件应遵循何种程序? 齐勇、齐兵诉北京科技园建设(集团)股份有限公司拆迁合同纠纷案民事判决书(277) 【争议焦点】房屋拆迁中应如何确定被拆房屋的产权所有人? 八、房屋装修(283) 因房屋装修引发的室内环境污染案审理中的法律问题(285) 【争议焦点】1．在房屋装修中，承揽人对交付的工程应怎样承担瑕疵担保责任? 2．在房屋装修中，承揽人对装修材料的瑕疵应承担何种责任? 3．在违约责任与侵权责任竞合时，当事人应如何选择行使权利？ 室内装修污染致人损害赔偿的举证责任(295) 【争议焦点］ 在室内装修污染致人损害的求偿案件中，举证责任应当由谁承担？ 装修合同中的风险负担(300) 【争议焦点】在装修合同履行中发生风险．损失应由谁负担? 九、物业管理(307) 业主的建筑物区分所有权与法律保护(309) 【争议焦点】1．什么是建筑物区分所有权，业主在哪些方面享有建筑物区分所有权? 2．如何看待业主“被迫”签订的物业管理格式合同的效力？ 物业公司是否对第三人侵权造成的业主人身损害承担赔偿责任(317) 【争议焦点】物业公司是否对第三人侵权造成的业主人身损害承担赔偿责任？ 物业管理委员会的诉讼主体地位认定(328) 【争议焦点】1．小区物业管理委员会在诉讼中有无主体资格?居于何种法律地位? 2．国土房管局未尽其应有的监督管理职责的，应否承担责任？ 物业管理行政主管部门的职能定位(336) 【争议焦点】1．物业管理委员会的性质是什么?其可享有的自治权利有哪些? 2．物业行政主管部门享有哪些职权?其行为是否可诉？ 十、有关房地产的行政案件(345) 规划许可案件审理中的有关问题研究(347) 【争议焦点】 1．建设工程规划许可需要经过哪些程序? 2．履行程序有瑕疵的建设工程规划许可证是否有效?是否可诉？ 不应对存在争议的土地使用权进行登记(358) 【争议焦点】 应否对存在争议的土地使用权进行登记? 行政诉讼中第三人举证的效力认定(361) 【争议焦点】 如何看待第三人在行政诉讼中举证据的效力？ 房管部门核准集资房公用面积分摊方案行为之认定(367) 【争议焦点】 房管部门是否有权审核集资房公用建筑面积分摊方案?该审核行为是否可诉? 因协助司法执行而启动的行政行为亦应受到司法监督(375) 【争议焦点】 因协助司法执行而启动的行政行为是否属于行政诉讼的受案范围? 十一、有关房地产的刑事案件(379) 售楼处工作人员越权收取购房款据为己有的行为构成诈骗罪(381) 售楼处工作人员越权收取购房款据为己有的行为是否构成诈骗罪? “野蛮拆迁”者以非法侵入住宅论罪(385) 在未与被拆迁户达成拆迁协议，也未取得合法手续情况下强制拆迁的，是否构成非法侵入住宅罪？附录(389) 中华人民共和国土地管理法(2004．8．28修正)(391) 中华人民共和国城市规划法(1989．12．26)(402) 中华人民共和国城市房地产管理法(1994．7．5)(406) 城市房地产开发经营管理条例(1998．7．20)(413) 商品房销售管理办法(2001．4．4)(417) 城市房地产转让管理规定(2001．8．15修正)(422) 城市商品房预售管理办法(2004．7．20修正)(425) 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2003．4．28) (427) 物业管理条例(2003．6．8)(430) 城市房屋拆迁管理条例(2001．6．13)(437) 最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复(1996．7．24)(440) 最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复(2005．8．1)(441) 北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)(2003．12．24) (441) 北京市高级人民法院关于审理土地行政案件有关问题的意见(试行)(2005．1．10)(445)