房屋买卖合同纠纷疑难案件裁判要点与依据

陈枝辉编著的《房屋买卖合同纠纷疑难案件裁判要点与依据（第3版）》围绕房屋买卖这一社会法律热点问题搜集了100例典型案件，进行详细剖析。本次修订该书主要添加与案例相关的新发布的法律法规，删除已经废止的法律法规依据，为读者提供法律相关知识，增加实用性。如果你是一名法官，读读《房屋买卖合同纠纷疑难案件裁判要点与依据》，对你在审判同类案件时，如何选择法律，如何适用法律条文，如何借鉴已经生效的同类案件的判决思路，如何制作你所判决案件的法律文书，都会有一定的帮助。对非法律工作者，依据这本书点评和分析，很容易厘清你在房屋买卖中的思绪。本书不仅对于已经牵扯官司的当事人如何应对诉讼具有手把手的指导功能，而且对于避免房屋财产的权属争议同样具有风险提示和风险防范的作用。

陈枝辉，律师，天同律师事务所知识管理部主管。

上编 典型疑难专题
1.老旧房契的法律效力――老旧房地契，是否还有效？【权属证明】
2.限购政策与情势变更――房屋限购令，解约谁之责？【情势变更】
3.一房二卖的法律后果――一房卖二主，谁是所有人？【一房二卖】
4.农村房买卖合同效力――买卖农村房，合同有无效？【国家政策】
5.无权处分与善意取得――共同共有房，擅卖要得回？【无权处分】
6.表见代理的司法认定――擅卖他人房，是否也有效？【表见代理】
7.违约损害与定金赔偿――房屋没买成，违约如何赔？【违约责任】
8.黑白合同的法律效力――阴阳两合同，到底依哪个？【黑白合同】
9.无证房买卖合同效力――没有产权证，买卖不合法？【禁止规范】
10.村建集体土地租赁房――所谓小产权，是不是合法？【小产权房】
中编 典型房屋类型――二手房篇
11.精神病人的卖房效力――患有精神病，卖房何程序？【合同主体】
12.未成年房主卖房程序――房主是孩子，卖房有无效？【合同主体】
13.境外人士购房之程序――外国人买房，是不是合法？【合同主体】
14.约定不明与合同解释――约定不清楚，如何来解释？【合同解释】
15.定金条款表述与适用――定金有约定，性质如何分？【定金规则】
16.合同签订真实性判定――合同签没签，如何来证明？【无权代理】
17.购房合同的性质判定――真贷假买卖，羊头当狗肉？【合同性质】
18.购房尾款的支付时间――全款须到位，还是先交房？【履行顺序】
19.房屋相关费用的结清――物业暖气费，该由谁来交？【附随义务】
20.房屋质量的交接处理――收房交钥匙，房屋非原状？【恢复原状】
21.按揭未办理责任认定――按揭办不来，哪一方责任？【责任认定】
22.转按揭二手房屋纠纷――转手按揭房，贷款如何偿？【违约责任】
23.逾期交房的损失计算――逾期交房屋，违约如何赔？【违约损失】
24.解除合同的通知效力――解除发通知，是否有效力？【合同解除】
25.二手房过户税费争议――税费有争议，究竟谁来担？【税费负担】
26.户口迁移的违约责任――房屋已售出，户口不迁走？【户口迁移】
27.土地出让金补交责任――土地出让金，该哪方补交？【划拨土地】
28.口头合同效力与认定――合同无书面，能不能算数？【口头合同】
29.无可归责于双方情形――合同未签成，责任应在谁？【双方无责】
30.买方拒绝履行的理由――不想买房了，理由是否足？【拒绝履行】
31.卖方违约与继续履行――不想卖房了，能不能解约？【继续履行】
32.逾期过户的法律责任――逾期未过户，理由足不足？【逾期过户】
33.逾期付款的法律后果――逾期不付款，违约如何担？【逾期付款】
34.房屋面积差异的处理――面积缩了水，房款是否退？【面积差异】
35.判决确权与卖房效力――名义产权人，买卖何效力？【民行交叉】
36.隐名代理与借名购房――代人买卖房，合同有无效？【隐名代理】
37.拖欠房款与诉讼时效――付款太迟延，是否过时效？【诉讼时效】
38.盗卖房屋的法律效力――盗卖他人房，合同有无效？【民刑交叉】
39.中介费用纠纷的处理――房屋没买成，不给中介费？【居间合同】
40.转售房纠纷处理原则――转售倒卖房，合同谁在签？【合同主体】
中编 典型房屋类型――商品房篇
41.房屋认购的法律效力――正式签合同，还是只认购？【预约合同】
42.订购定金的适用规则――订购不签约，定金可没收？【定金规则】
43.售房广告的法律效力――虚假做广告，损失怎补偿？【虚假广告】
44.无证预售房合同效力――无证预售房，合同有无效？【合同效力】
45.土地使用权年限缩水――土地年限短，是否算欺诈？【土地年限】
46.土地使用权性质变更――土地使用权，划拨改出让？【土地性质】
47.交房通知的程序要求――签约或交房，如何来通知？【通知方式】
48.竣工验收与交房时间――房屋该交付，何时算竣工？【竣工验收】
49.消防验收的法律意义――消防未验收，能否算交付？【消防验收】
50.拒绝与迟延收房抗辩――逾期交付房，抑或受领迟？【拒绝收房】
51.逾期交房的免责理由――交房办证晚，能否免除责？【不可抗力】
52.逾期交房与合同解除――逾期交付房，谁有解约权？【合同解除】
53.逾期交房的违约赔偿――逾期交付房，违约怎赔偿？【违约损失】
54.房屋权属证明的内容――房屋权属证，含土地证否？【权属证明】
55.逾期办证的违约责任――逾期办房证，违约如何赔？【逾期办证】
56.办证费用的负担原则――逾期未办证，责任在于谁？【办证费用】
57.交房办证的诉讼时效――交房和办证，诉讼有时效？【诉讼时效】
58.迟延付款的违约责任――迟延付房款，违约何责任？【迟延付款】
59.房屋质量问题与解决――质量有问题，如何来认定？【房屋质量】
60.装修标准的争议处理――装修有争议，如何来解释？【装修纠纷】
61.配套设施与设计变更――配套缺设施，设计擅变更？【合同变更】
62.面积差异与房款结算――面积有差异，如何来结算？【面积差异】
63.赠送面积与价款争议――买房送阁楼，房款怎么算？【赠送面积】
64.购房优惠条件的兑现――购房有优惠，能否要得回？【优惠条件】
65.购房附赠物品的兑现――买房有赠品，要不要兑现？【附赠物品】
66.噪声污染与权利救济――嘈杂的房子，不要行不行？【噪声污染】
67.间距光照不足的处理――阳光权之争，是否有理据？【间距光照】
68.工程款优先受偿冲突――房款工程款，谁有优先权？【优先受偿】
69.售后包租合同的效力――即购即返租，合同有无效？【售后包租】
70.购房纠纷的调解处理――纠纷已处理，是否还需赔？【调解协议】
下编 特殊房屋类型
71.抵押房：抵押权涤除――出卖抵押房，合同何效力？【合同效力】
72.查封房：查封期转卖――擅卖查封房，合同定无效？【合同效力】
73.拍卖房：拍卖物瑕疵――竞拍过户难，违约谁承担？【合同履行】
74.违建房：买卖之后果――违法自建房，交易风险大？【合同欺诈】
75.遗产房：房产权溯源――遗产房买卖，谁是权利人？【遗产继承】
76.房改房：交易之阻碍――买卖房改房，是否有阻碍？【合同效力】
77.承租房：公房使用权――公房承租权，买卖有无效？【合同效力】
78.集资房：请求权让与――转让集资房，约定有无效？【合同效力】
79.互易房：协议做置换――此房与彼房，过户怎履行？【合同履行】
80.团购房：买卖当事人――买卖团购房，解约该找谁？【合同解除】
81.合建房：合作共建房――加盟投建房，能不能住上？【合同效力】
82.凶宅房：合同之效力――此屋不吉利，能不能退房？【公序良俗】
83.拆迁房：回迁房指标――拆迁安置房，是否能转卖？【合同效力】
84.共居房：同住人权益――共同居住人，享有何权益？【无权处分】
85.联建房：联建责任方――所购联建房，纠纷谁责任？【合同主体】
86.抵债房：合同相对性――买卖抵债房，谁是买受人？【债务抵销】
87.烂尾房：停缓建工程――买了烂尾房，损失怎主张？【合同履行】
88.酒店房：产权式酒店――产权式酒店，交付惹麻烦？【简易交付】
89.营业房：商业用途房――商业门面房，能不能实现？【合同解除】
90.国资房：国有资产房――国资房买卖，未审批可行？【合同无效】
91.央产房：上市的限制――买卖央产房，是否有限制？【合同履行】
92.军产房：过户之障碍――难办房产证，究竟谁之过？【合同履行】
93.出租房：优先购买权――优先购买权，实际难实现？【优先买受】
94.经适房：受让人资格――经济适用房，转售有无效？【合同效力】
95.两限房：准购房资格――限价商品房，申购无资格？【公共利益】
96.经租房：历史性遗留――要回经租房，为何这么难？【法院管辖】
97.“”房：房产权归属――“”上交房，能否归原主？【法院管辖】
98.典当房：民间习惯法――祖上典当房，能否还要回？【物权法定】
99.宗教房：产权人确定――宗教性质房，谁是所有人？【房屋确权】
100.代管房：私房所有人――退回代管房，谁在继续用？【合同履行】
附录
附录：房屋买卖法律适用规范性文件（本书主要引用法条来源）

自序衣食住行，乃人类之基本生活需求。衣食丰赡之后，居住条件保障及改善自然成为个体及家庭追求之目标。“居者有其屋”是2300余年前孟子时代就有的王道理想，现今时代仍堪谓治国之本。    作为房屋权属取得的一种主要途径，房屋买卖在社会生活中频有发生。因之引发纠纷亦非鲜见。近年来笔者一直在实务中注意收集各种房屋买卖合同纠纷的案例和裁判依据，发现司法实践中相关裁判规则极为丰富，无论法律法规，抑或最高人民法院的司法解释，或地方各级法院司法性文件，乃至各级法院在处理具体个案时的裁判思路，实际呈现的疑难问题可相对类型化，并可从文本的逻辑自洽中纟寅绎出可遵循或可参照的路径规则。故本书在专题化基础上总结、归纳房屋买卖疑难案件裁判要点与依据，以为实务从业者或房屋交易之当事人之案头书，省去翻检求索之烦，以期一劳而得长逸，利人利己，此亦成书之初衷。    本书初稿于2010年1月完成，60万言，初拟200专题，以房屋类型为编，后发现该体例存在严重缺陷，如诸多房屋类型中均存在的一房二卖问题、无权处分问题，叠床架屋，致重复处甚多，且法条凌乱，案例不整，面目可憎，不忍卒视。半年心血付诸东流，几近心灰意冷，故迄后一任恝置年余。其间新政迭出，条法多变，编者又多接触房屋买卖合同诉讼，往事变迁，心得益多，旧念复萌，遂另起炉灶，拟订计划，早作晏休，复半年渐次成帙。是后反复校雠，数易其稿，终呈现今百篇付梓模样。    二手房与商品房作为典型房屋交易类型，基本涵盖了一般房屋买卖合同纠纷的特点，故为本书核心，中编所涉60个疑难问题，多为司法实践中当事各方普遍争端之归纳。下编30种特殊房屋类型，尽管不能全面概括所有生活中实存的房屋类型，但管中窥豹，已足显目下国人居住问题之复杂多样及纠纷形成的渊源渠道。为弥补初稿之憾所设典型疑难专题，将各房屋类型均存在的共性问题，及独立于各房屋类型之外具有普遍性的疑难问题提炼单列，并置于首编，以冀收致提挈统领之效。    本书写作历经数载，几近中辍，若非家人鼓励与支持，以自由职业者如一介律师，期月兀坐一室已足可怖，长年舞弄文字，淡离生意，更自情难以堪。书成阙序，托就无方，爰赍拙稿，厚颜再扰王师，倚马信腕，鸿篇冠顶，始有本书气象。竖子何能，叨扰再三；谦恭无求，世有长者如此。    法院社郭继良主任为本书体例安排曾提有益建言，为嗣后本书重写拓展了思路。法律社孙慧责编对本书行世最后把关，其校雠之细远甚于笔者，付梓之劳，其功大矣。斯书既成，鄙某固劬，第众人之力，幸有赖焉。    囿于学识陋见，书中诖谬难免，诚望读者方家指正。陈枝辉甲午年仲春于北京