房地产及工程纠纷实务焦点问题案例精析

陈鑫、程世刚、孙慧丽著的这本《房地产及工程纠纷实务焦点问题案例精析》精心选取优选人民法院或不错人民法院审结的具有代表性的案例，或者金杜律师代理的具有典型性的案例，涉及多个方面的争议问题，主要有土地使用权取得纠纷、闲置土地处置纠纷、合作开发纠纷、施工合同纠纷、EPC合同纠纷、房屋买卖纠纷、经营性房屋租赁纠纷、房屋执行异议纠纷等。围绕这些典型案例，我们基于相关法理的阐释和法律规定的解读，就实践中容易发生争议的焦点问题进行深入分析和探讨，提出我们的观点和主张，以及具有针对性的总结及相关建议。我们希望本书能够对相关理论研究及司法实践有所启示，对房地产相关主体面临的争议提供解决思路或参考。

陈鑫律师的主要执业领域为诉讼和仲裁，主要从事房地产、建设工程、能源、金融、公司、环境保护等领域诉讼/仲裁案件的代理工作。陈鑫律师在多年的执业过程中积累了丰富的法律实务经验，善于处理重大疑难复杂案件，曾为多家大型企业提供法律服务策划与全程的代理实施工作。陈鑫律师对客户和案件均高度负责，赢得了客户的充分信任，并与诸多客户建立了长期的业务联系。于2005年1月加入金杜律师事务所。在加入金杜所之前，陈鑫律师曾于1994年开始在北京市环中律师事务所执业，并于1996年成为该所合伙人；2001年成为北京市博景泓律师事务所合伙人；于2003年6月发起设立北京市微明律师事务所。陈鑫律师毕业于中国政法大学，获法学学士学位，后在对外经济贸易大学取得法学硕士学位。2000年4月至7月，陈鑫律师受北京市司法局指派到澳大利亚万世基律师事务所学习。
程世刚律师的主要执业领域为诉讼和仲裁，尤其是房地产与建设工程、矿产资源、新能源纠纷方面的争议解决，包括诉前纠纷解决及诉讼和仲裁。曾主办过众多疑难、复杂且标的额较大的诉讼仲裁案件，负责案件方案的拟定、策划与实施，熟悉法院和仲裁机构的裁判思维和运作方式，能够提供具有建设性和可操作性的争议解决方案。程世刚律师提供服务的客户包括国有大型企业、地方煤炭集团、房地产开发企业、大型施工企业等，于2006年7月加入金杜律师事务所。程世刚律师毕业于中国政法大学，获法学学士学位，后在清华大学取得民商法法学硕士学位。
孙慧丽律师主要从事矿产资源类及新能源、房地产和建设工程、公司领域的诉讼和仲裁业务。曾经代理/参与的能源领域诉讼仲裁业务包括：矿业权转让合同纠纷、采矿权合作合同纠纷、建设项目压覆矿产资源纠纷、采矿权侵权纠纷、光伏及风电项目EPC合同纠纷等。曾经代理/参与的房地产领域诉讼仲裁业务包括：建设工程施工合同纠纷、土地使用权转让合同纠纷、中外合资房地产合同纠纷、房地产开发合同纠纷、房地产买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷等。于2010年加入金杜律师事务所。孙慧丽律师于2008年毕业于中国政法大学，取得法学学士学位，于2010年毕业于北京大学，取得经济法专业法学硕士学位。

第一编土地使用权的取得、流转和开发实务焦点问题案例评析
【案例评析1】
未经“招拍挂”程序签订的经营性国有土地使用权出让合同法律效力
——甲国土局与乙电力公司建设用地使用权出让合同纠纷案例评析
【案例评析2】
集体建设用地使用权及集体建设用地上房屋买卖与租赁合同法律效力认定
——甲经济合作社与乙银行等集体土地上房产租赁合同纠纷案例评析
【案例评析3】
以划拨土地使用权作为投资与他人合作开发房地产的合同性质与合同效力认定
——甲房地产公司与乙房地产公司合资合作开发房地产合同纠纷案例评析
【案例评析4】
政府收回闲置土地行政程序及民事诉讼程序的应对
——某国土资源局与甲铜业有限公司闲置土地收回案例评析
第二编房屋的交易和流转实务焦点问题案例评析
【案例评析5】
一房二卖中有权取得房屋所有权买受人的确定及相关法律问题分析
——湖北某实业有限公司与苏某等商品房买卖合同纠纷案例评析
【案例评析6】
名为房屋买卖实为让与担保的合同效力与当事人权利义务
——甲公司与贾某、李某民间借贷纠纷案例评析
【案例评析7】
违法建筑买卖、租赁的合同效力及相关处理
——石某与丁某房屋买卖合同纠纷案例评析
【案例评析8】
房屋买受人提起案外人执行异议之诉的程序处理及实体认定
——甲房产公司与乙贸易公司、宋某、丙经销公司案外人执行异议之诉案例评析
【案例评析9】
房地产项目公司国有股权转让协议的效力认定及履行
——甲公司与乙公司股权转让纠纷案例评析
【案例评析10】
经营性房屋租赁合同中承租人可得利益损失赔偿的司法裁判规则
——甲房地产公司与乙酒店房屋租赁合同纠纷案例评析
【案例评析11】
合作开发房地产与借用资质开发房地产的合同区分与效力评析
——甲实业公司与乙合作公司、丙物业发展公司合作开发房地产合同纠纷案例评析
【案例评析12】
未履行完毕的以物抵债协议法律效力认定及债权人代位权的行使
——某国土局与甲房地产公司、乙实业公司债权人代位权纠纷案例评析
第三编建设工程实务焦点问题案例评析
【案例评析13】
工程委托代建合同的法律性质认定及当事人权利义务探讨
——甲工程公司与乙投资公司、丙交通局市政道路委托代建合同纠纷案例评析
【案例评析14】
EPC总承包合同性质、效力以及总承包人法律风险分析与防控
——甲工程公司与乙焦化公司EPC合同纠纷案例评析
【案例评析15】
如何认定建设工程施工“黑白合同”的合同效力及各方具体权利义务
——甲房地产公司与乙建设公司建设工程施工合同纠纷案例评析
【案例评析16】
施工合同无效对建设工程价款优先受偿权的影响及优先受偿权能否约定放弃
——甲房地产公司与乙建设公司、丙酒店公司建设工程施工合同纠纷案例评析
【案例评析17】
房地产烂尾项目收购中建设工程价款优先受偿权和消费者购房款优先权的法律风险分析
——甲工程公司与乙集团公司建设工程施工合同纠纷案例评析
【案例评析18】
建设工程施工合同中业主单方解除合同及索赔权利的认定
——甲信息公司与乙工程公司建设工程施工合同纠纷案例评析
【案例评析19】
施工企业工程项目部的法律地位以及相关民事行为责任归属的认定
——李某与甲建设公司、尚某买卖合同纠纷案例评析
【案例评析20】
建设工程施工合同项下业主对实际施工人责任的认定
——甲宾馆与乙建设公司、丙园艺公司建设工程施工合同纠纷案例评析

前言在任何国家和任何城市，房地产业都占有极为重要的地位，尤其在我国，房地产行业的兴衰不仅与居民的生活息息相关，而且牵涉大批关联行业。近些年来，随着我国房地产市场的迅猛发展，产生了诸多围绕房地产的纠纷，作为房地产争议解决律师团队，我们代理了大量土地、房产、建设工程类案件，积累了众多的实践经验，形成了独特的、具有建设性和实用性的专业能力，代理的诸多房地产类重大复杂诉讼或仲裁案件也取得了较好效果，维护了当事人的合法权益。我们在处理具体争议的同时，不断进行理论学习和研究，不仅对自己代理的案件进行深入、细致、系统的总结和分析，也一如既往地关注各地不断涌现的各类典型案例，并进行持续的研究和思考。长期的专注和锲而不舍的努力提高了我们在房地产争议解决领域的专业能力，赢得了当事人的信任，也使得团队合伙人、律师意识到要敞开胸怀分享心得与经验，推动相关法律实务深入发展。基于此，由金杜律师事务所合伙人陈鑫、合伙人程世刚、资深律师孙慧丽牵头，组织团队的其他律师，主要包括张杜超、朱琳、杜晓成、张龙、王巍、孙玲、余学文、王帅、吴茵等，共同完成了本书。本书精心选取最高人民法院或高级人民法院审结的具有代表性的案例，或者金杜律师代理的具有典型性的案例，涉及多个方面的争议问题，主要有土地使用权取得纠纷、闲置土地处置纠纷、合作开发纠纷、施工合同纠纷、EPC合同纠纷、房屋买卖纠纷、经营性房屋租赁纠纷、房屋执行异议纠纷等。围绕该些典型案例，我们基于相关法理的阐释和法律规定的解读，就实践中容易发生争议的焦点问题进行深入分析和探讨，提出我们的观点和主张，以及具有针对性的总结及相关建议。我们希望本书能够对相关理论研究及司法实践有所启示，对房地产相关主体面临的争议提供解决思路或参考。房地产类纠纷涉及的法律问题广泛且复杂，鉴于篇幅所限，本书所编选的案例也仅限于某些领域。需说明的是，鉴于专业知识、业务能力及视角所限，所论及的观点可能有失偏颇，仅供参考，特别是一些争议观点，由于缺少法律和司法解释的明确规定，实践操作中没有定论，对此我们的探讨正确与否，还要经受理论的评判，接受实践的检验。总之，书中内容难免会有所纰漏，我们恳请理论界的学者、司法界的法官及其他广大法律同仁及时批评指正，提出宝贵意见。