不动产登记疑难问题精解

本书是我国不动产登记制度改革以来对理论、政策、技术以及实务等不动产登记疑难问题的全面释疑，是全程参与国家不动产登记改革立法研究人员和基层一线实操同志集体智慧交融共识的呈现。本书共88个典型问题，均归纳提炼于长期组织或参与各级不动产登记业务培训交流的日常工作实际。本书的编写以问题解答“实用性”为导向，在对问题深入理论解构的基础上，既紧扣现行不动产登记制度精神，又优选限度上尊重并汲取实践中的成熟通行做法和有效实操经验。本书既是不动产登记实务工作者推荐的工作用书，又对不动产登记理论研究和立法工作有重要参考作用。

张富刚，国土资源部不动产登记中心研究员，博士。长期从事不动产登记理论、政策与实务研究，全程参与《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》及《自然资源统一确权登记办法（试行）》等研究起草和修改论证工作，在全国开展不动产登记培训授课数十次。主持或参与不动产登记、土地利用管理等领域重大研究项目三十余项，先后主编《不动产登记暂行条例实施细则释义》《不动产登记制度理论探究》等多部著作，在靠前外学术期（报）刊发表论文三十余篇，荣获省部级科学技术奖励一等奖1项、二等奖2项。

前言
第一章综合性问题
1.如何准确把握不动产登记工作的功能定位？
2.如何妥善处理登记与交易的关系？
3.不动产登记机构应如何正确履行法定职责？
4.新时期，地方各级不动产登记机构应如何做好不动产登记资料移交工作？
5.不动产登记特殊过渡阶段，各相关部门应如何正确履行不动产权属纠纷调处职责？
6.如何正确理解不动产登记相关法律政策的适用问题？
7.如何处理好开发区、新区或园区的不动产登记管辖问题？
8.原来各相关部门的不动产登记人员划转到不动产登记机构之后，应如何做好衔接管理？
9.如何准确理解国土资源行政主管部门、不动产登记机构与不动产登记中心之间的区别与关联，设计好不动产登记业务办理的审核权限与流程？
第二章不动产单元划分和权籍调查
10.不动产登记单元应如何设定？
11.不动产登记实务中应如何进行土地面积分摊？
12.合并或分割不动产应如何办理登记？
13.一个不动产单元同时跨两个地籍区或地籍子区的情况下,应如何进行不动产单元编码？
14.不动产登记职责整合后，房屋测绘工作应如何组织实施？
15.如何正确理解与适用房屋和国土部门的不同测绘技术标准？
16.如何正确把握实地查看、调查等登记审核手段与不动产权籍调查的关系？
17.房屋等建筑物、构筑物跨占两宗或多宗土地时，不动产单元如何设定，编码如何编制？如何办理登记？
18.关于建筑区划内地下商场、车库、地下室等特定空间的登记应如何办理？
19.地下人防停车位（库）如何办理登记？
第三章登记程序
20.当事人提交不动产登记申请时，是否应该提交交易确认单、交易告知书以及不动产交易网签合同？
......
第四章不动产权利登记
第五章其他登记
第六章不动产登记资料的查询、保护和管理
第七章法律责任
附录一不动产登记暂行条例
附录二不动产登记暂行条例实施细则

前言不动产统一登记制度作为一项基础性制度，是切实保护公民合法财产权益、维护市场交易安全的重大举措，对建立健全我国社会主义市场经济体制，提高国家治理能力和治理体系现代化具有重大意义。自2013年《国务院机构改革和职能转变方案》正式启动不动产统一登记制度改革以来，国土资源部深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，在地方各级党委政府和相关部门的通力协作下，基本实现了登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”。截至目前，除西藏部分县以外的全国所有地区均已实施不动产登记“发新停旧”工作，不动产统一登记制度已在基层全面落地，不动产统一登记工作取得重大进展。不动产统一登记工作在我国尚属于一项新生事物。制度构建与落地实施仅是重大改革进程的第一步，如何确保这一新生制度长期规范有序地运行才是关键和难点所在。自2015年3月1日不动产统一登记制度在江苏徐州破冰启程至今，我国不动产统一登记工作摸索前行两年有余，各级不动产登记机构在地方党委政府的大力支持下，积极创新，勇于担当，主动作为，在不动产统一登记实践中纷纷形成了诸多行之有效、特色鲜明的典型模式、做法，为我国不动产统一登记制度的后续创新发展注入了巨大活力。与此同时，问题与成效交织共存，阻力与障碍叠加放大，已成为地方普遍现象，且态势愈加严重。尤其在长期分散登记中，因相关管理环节不规范、不完善、不到位等导致的登记发证难题层出不穷，备受舆论和社会热议，在一定程度上制约着不动产登记工作的健康有序推进，甚至引发误解误读，亟须破题。根据2017年全国国土资源工作会议关于全面加强不动产权益保护的要求以及不动产登记工作总体安排，国土资源部将抓好不动产登记制度完善和登记规范化作为今年的一项重点工作任务。为充分契合这一现实要求，依法妥善解决登记实践中遇到的疑难问题，指导各级不动产登记机构有序做好各项实务工作，国土资源部不动产登记中心有关人员在长期全程参与完成《不动产登记暂行条例》（以下简称《暂行条例》）、《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）、《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《操作规范（试行）》）等不动产登记立法支撑工作的基础上，进一步立足本职，主动作为，通过组织开展多层次的深度调研，组织理论与实务专家深入研讨交流等，最终编写形成了《不动产登记疑难问题精解》一书。本书的面世凝聚了众多专业人士的心血，是一项集体智慧的结晶，参与本书编写的作者兼具理论与实务之长，编写人员既有全程参与《暂行条例》《实施细则》《操作规范（试行）》立法执笔起草者，也有北京、天津、青岛、深圳、成都等地方登记实务部门经验丰富的业务骨干，他们多年来致力于不动产统一登记制度理论研究，一直深度参与国家和地方立法工作，并长期作为国家层面不动产登记业务培训的主要师资代表，赴各地开展业务培训交流，在理论探索、实务操作及问题解答等方面积累了丰富的经验。本书的编写耗时一年有余。本成果酝酿的出发点是基于我们长期组织或参与各级不动产登记业务培训交流的日常工作实际，陆续收集梳理了500余个涉及理论、政策、技术以及工作组织等方面的不动产登记疑难问题，在此基础上，我们编写组通过研讨分析，进一步归纳提炼，最终精选出80余个关注度高、共性强的重点问题，然后逐一分工落实。其间，我们历经了近10次基层调研、20余次会议研讨、10余次文稿修改，不断反复推敲，最终成稿。在撰写过程中，我们始终坚持以问题解答“实用性”为导向，坚持“尊重历史、依法依规、兼顾实践、便民利民、维护权益”的基本原则，在对问题进行深入理论解构的基础上，既紧扣《物权法》《暂行条例》及《实施细则》《操作规范（试行）》等现行制度精神，也最大程度上尊重并汲取不动产登记实践中的成熟通行做法和有效实操经验，兼具了理论性和实务性的融合，体现了现实性和前瞻性的统一，最大限度做到贴近基层，服务实践。在本书编写过程中，为确保成果的严谨、准确和权威，我们特邀请原中国土地勘测规划院院长、教授级高级工程师程烨和北京大学法学院教授常鹏翱两位业界权威对书稿予以审阅指导，他们提出了很多宝贵意见和建议，在此表示衷心感谢！此外，中国地质大学研究生南锡康，中国人民大学研究生韩文静，中央财经大学研究生杨慧、胡宇航等在问题梳理和后期修改等方面也做了大量工作，付出了辛勤劳动，在此也一并表示感谢！最后需要说明的是，虽然本书尽可能地力求准确、详尽、通俗地阐释各类问题涉及的相关法条内容，但与纷繁复杂的不动产登记实践相比，本书作者对不动产登记有关规定的理解难免存在局限或不足，对一些长期存在争议的问题也难以给出定论，仅供不动产登记理论界、实务界的广大同人参考和批评指正。因时间紧促，本书中的一些缺点和错误在所难免，请广大读者指正。编者2017年3月30日