房屋买卖案件司法观点集成

房地产经济与国民经济发展关系密切，房地产业近年来一直是地方知名品牌产业。房地产市场的种种不和谐因素，使房屋买卖成为民事纠纷高发区域。有的地方甚至一度被房屋纠纷搅得政府部门无法正常办公。从全国各地法院统计的案件分类分析，房地产纠纷案件已经出现迅猛攀升的局面，房屋买卖纠纷案件几乎占到同期民事案件的20%左右。各地政府和法院接访的案件中，房屋买卖纠纷案件在民事案件总量上占有相当大的比重。赵星海、俞静著的《房屋买卖案件司法观点集成/典型案例与司法观点系列》对于解决房屋买卖租赁实践中疑难问题具有重要指导意义。

赵星海，北京盈科（上海）律师事务所不错合伙人，北京盈科投资基金法律事务部委员。在房产领域拥有十数年法律从业经验，其代理的“凶宅骗局”，“上海电器城”，“上海滩商厦”等多起热门案件均在业界引起极大关注，并受到了上海电视台《新闻夜线》等知名栏目的深度采访报道。擅长从复杂的案件线索中敏锐地捕捉关键点，并利用其丰富的代理经验，迅速地对各类纷繁芜杂的房产问题做出深刻洞察和准确判断。近几年，还一直担任我爱我家、住商不动产、美联地产等大型房地产企业的常年法律顾问，同时还受邀成为腾讯大申网、东方网、《新民晚报》《劳动报》《青年报》等主流媒体的特邀点评律师。
俞静，中国民主建国会会员，上海我爱我家事业集团副总经理，负责集团交易风控中心及地产金融平台伟嘉安捷公司。俞女士系法律专业科班出生，并拥有海外投行的从业经验，擅长将法律实务与房企法务工作实践相结合，并一手创建了二手房交易过程中对于交易双方的风险控制体系，为靠前房产中介企业树立了业内的风控体系标杆，成为同行纷纷效仿的目标。凭借丰富的房产交易风控经验以及对司法系统相关审判实践的熟悉，常年受邀为《新闻晨报》《解放日报》《新华网》《理财周刊》等媒体担任特约通讯员，提供了大量专业性与可读性兼备的作品。

第一章 定金篇
第一节 非任何一方的原因致使买卖合同未能签署，如何处理定金
一、一方当事人违约时，定金如何处理
二、双方当事人均违约时，定金如何处理
三、因不可归责于双方当事人的事由未能签约的，如何处理定金
四、如何选择定金和违约金
五、如何处理定金不足以弥补损失的情况
六、违反预约约定，什么样情况下不需要承担定金责任
第二节 支付了定金，未签署正式的买卖合同，买卖关系是否成立
一、如何区别预约和本约
二、房屋买卖中部分共有人私自签订预约合同的效力如何
三、预约合同签订后，一方提出与预约合同约定内容相违背的请求，但是在签订正式合同当日，该方仍然同意按照原预约合同约定的条件继续履行的，应当如何处理
四、预约合同可否要求强制履行
五、观念交付的定金是否合法
第二章 效力篇
第一节 部分共有人私自处分房屋的，买卖合同是否有效
一、无权处分合同的效力，裁判法律的历史沿革
二、部分共有人私自处分房屋的买卖合同效力如何
三、如何理解《物权法》第九十七条属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定
四、如何理解《合同法》第五十一条以及如何处理《解释》第三条的冲突
五、各地法院对无权处分合同效力的观点
（一）房屋实际上是共有的，但是不动产登记簿只登记一个或部分权利人
（二）房屋是共有的，不动产登记簿登记了全部的权利人
六、如何理解物权变动与原因关系的关联
七、如何认定违约责任及缔约过失责任
第二节 出售方表面上具有代理权，但购买方在房屋买卖过程中具有重大过失，能否构成表见代理
一、法律是如何规定表见代理制度的
二、表见代理与善意取得的联系与区别
三、表见代理与善意取得的举证责任有哪些差异
四、购买方的合理调查义务标准
五、冒名处分争议与裁判规则
六、《买卖合同司法解释》第三条、《合同法》第四十九条与第五十一条的联系与区别
第三节 买卖被法院查封的房屋，法院如何认定其效力
一、如何认定买卖查封房屋合同的效力
二、合同有效的情况下，是否应当继续履行房屋买卖合同
三、签署房屋买卖合同时，房屋处于被查封状态应当如何解决
四、签署房屋买卖合同后，房屋被查封应当如何解决
五、出售方是否具有如实告知的义务
第四节 以房屋抵债的买卖合同是否有效
一、最高人民法院观点变迁
（一）最高人民法院关于刘好福、刘好祯与刘好禄、刘好祥房屋纠纷案的批复（1988年4月13日〔1988〕民他字第16号）
……
第三章 履行篇
第四章 终止篇
第五章 确权篇
第六章 其他

前言2003年，国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。通知中，国家要求完善住房供应政策，调整住房供应结构，并且在第一条中首次明确：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”之后，国家出台了一系列的政策以鼓励房地产行业的发展。自此，房地产市场开始如火如荼地发展。房产市场红红火火，房价一路飙升，例如，上海的繁华地段徐家汇，房价从2003年的新房壹万伍仟元左右每平方米，涨到现在近十万元每平方米，已经完全超出了人们的想象。民间甚至有种讽刺的说法：“奋斗数十载，不如炒次房。”随着人们对于房产认知的变化，从以前的一套房子一辈子，到如今每过七八年就可以随着生活、学习乃至心情的变化置换一套新房子，可见大众明显缩短了对房产的调整周期。随着人们对于房产的需求增加，房产交易市场由最早的企业分配员工住房，演变成近十年来形成的专业化的一手、二手房联动的市场状态，漫步在大街上到处都是楼盘销售广告和房产中介的门店。随着房产交易模式日趋多样化，国家主管部门不停地颁布新的法律法规以规范房产登记制度、交易制度，银行的贷款政策也一直随着人民银行的调整而不停的变化着。房产交易变得越来越复杂，越来越趋向专业化。随着房产交易受到国家调控政策影响加大，房产交易法律纠纷也表现出了明显的时段性、周期性特点。比如，在国家对于房产市场打压的时候，人们看跌房产，法院就会受理大量的购买方意图反悔，撕毁合同的案件。反之，房价大幅上涨的时候，法院受理的大部分案件都是出售方违约案件。还有，政府在突然颁布限购、限贷的调整政策后的一段时间内，法院就会受理许多因为政策调整致使房屋买卖合同无法继续履行的案件。房产交易成交量的爆发、房产交易受政策面影响较多，以及房产交易环节的复杂性，也造成了房产法律交易纠纷出现数量大、周期性强、热点性和专业化程度高的特点。同时，考虑到法律的滞后性，法院、律师在处理新型问题时，也是摸着石头过河，一边处理一边学习，一边处理一边改进，还会出现观点不同的激辩，因此存在大量的“同案不同判”的案件。由于这样一块大的纠纷“蛋糕”的存在，各专业方向的律师均会涉足房产案件，但是由于不熟悉相关法律规定、房产交易流程、限购以及贷款政策等，只能照本宣科，导致临门一脚往往失去了准头，最终无法妥善和合理地解决案件。我们作为房产从业人员，在此将自己这十几年的房产从业经历分享给大家，希望大家可以从中获得自己想要的知识和经验。在本书的编写过程中，我们挑选了房屋买卖过程中26个常见的具有代表性的房产法律纠纷案件进行展开，对于每一个纠纷背后所代表的法律问题以及相关法律问题进行深入地阐述，同时归纳此类问题的共同点和不同点，以及对众多衍生知识点进行归纳和总结。力争让读者在每读一篇文章之后，都能够对于该类房产纠纷的处理有个比较全面的了解。在本书的出版过程中，感谢冯雨春老师，没有她的悉心指导，作者也无法这么快将本书修改完成；同时感谢法律出版社这个平台，在与法律出版社的合作过程中，其工作人员对于本书的修改意见让我们这些专业人士看到了法律出版社的深厚功底，没有法律出版社的帮助，本书也就不可能顺利地出版和及时地与读者见面。同时，感谢华东政法大学、上海师范大学的沈杨励、董灏、陈闪闪以及董晓喆的帮助，他（她）们都是很有热情以及很努力的法律专业后起之秀，在他（她）们身上我看到了希望。另外，感谢在本书写作过程中给予我帮助的律师、法律界同仁，再次由衷的表示感谢！另外，由于作者水平有限，本书多有欠缺之处，敬请有关专家和读者指正！笔者2017年6月