物业服务、相邻关系不可不知240问

本书为法律生活常识全知道系列丛书之一，随着住宅的商品化，物业服务与业主的生活关系越来越密切。本书收集240个物业服务、相邻关系的典型热点问题与疑难问题，以问答的形式做详细解答，同时在部分问题下辅之以典型案例，以便读者对该问题有更为准确和深入的了解，具有很强的针对性和实用价值。

法律出版社专业出版编委会是法律出版社大众出版分社牵头组织的，包括理论界、实务界和出版编辑在内的，专门从事法律专业知识读物、法律实用工具书出版的编辑委员会。该编委会旨在关注读者的法律实践需求，从读者的角度出发，以解决问题为中心，注重图书的实践性和操作性。

第一章前期物业管理纠纷
001什么叫前期物业服务?
002签订购房合同时，附有开发商制定的格式物业管理合同合法吗？
003开发商订立的前期物业服务合同对业主有约束力吗？
004开发商“赠送物业服务费”的承诺对物业服务公司是否有约束力？
005前期物业服务有什么特殊性？
006开发商制定的临时管理规约是否属于“霸王条款”？
007开发商应如何选聘前期物业服务公司？
008开发商委托自己的子公司担任前期物业服务公司合法吗？
009开发商在房地产买卖合同中关于减免业主物业服务费的约定有效吗？
010小区内公共设施的权属究竟归属开发商还是全体业主?
011前期物业服务合同到期，小区还没有成立业主委员会怎么办？
012前期物业服务合同约定的期限未届满，业主可以解聘物业服务公司吗？
013前期物业合同终止后物业服务公司应否移交相关资料？
014前期物业服务公司遭解聘后，拒绝退出怎么办？
015哪些纠纷属于物业管理纠纷？
016物业管理法律责任包括哪些？
第二章物业管理费和其他费用
017物业服务合同属于委托合同还是服务合同?
018口头物业服务合同的效力如何认定？
019如何认定物业服务公司的违约责任？
020物业服务公司能以住户没有产权证、并非业主为由，拒绝履行相关义务吗？
021房屋承租人、借用人等引起物业服务纠纷是否适用《物业管理条例》规定?
022物业服务公司收支情况是否应该向业主公开？
023业主可以以物业服务未达到法定或约定标准为由拒付或要求降低物业服务费吗？
024业主拖欠物业费，物业服务公司该怎么办？
025小区的物业管理费究竟应该涵盖哪些费用？
026物业管理收费不合理的情况有哪些？
027开发商是否应当为闲置房交纳物业费?
028物业服务费应从何时起算？
029交房时必须交纳物业服务费吗？
030房屋未入住是否可以未享有物业服务为由拒交物业费？
031房屋质量有问题，业主可以拒交物业管理费吗？
032开发商交房后，业主一直未居住是否要交纳物业管理费？
033业主在什么情况下可以拒绝交纳物业服务费？
034业主未交纳物业服务费，物业服务公司可以不为其提供物业服务吗?
035业主可以以新买房屋漏水为由而拒交物业管理费、供暖费吗？
036业主大会会议决议事项是如何规定的?
037尚未办理产权转让，正在使用物业的业主有权拒交物业管理费吗?
038物业管理企业是否可以预收物业管理费？
039物业服务公司没有履行服务职责，业主有权拒交物业费吗？
040业主可以以没有签订物业服务合同为由拒交物业管理费吗？
041业主装修不遵守管理规约，物业服务企业是否有权制止？
042物业服务公司单方面提高物业费，业主可以拒交吗？
043业主有权以开发商违约为由拒绝交纳物业管理费吗？
044业主未与物业服务公司签订物业服务合同，业主可以因此拒交物业费吗？
045开发商有权要求业主在办理入住前先交纳物业管理费吗？
046物业服务公司能以“二次供水”为由提高水价吗？
047小区地面停车位归谁所有？
048房子已经售出，还能无偿使用原小区的停车位吗？
049业主对于物业服务公司的事实管理行为应当依法交纳物业费吗?
050物业服务公司强行收取装修押金是否合法？
051物业合同终止后物业服务企业应履行哪些义务？
052物业服务合同终止，物业服务企业不办理移交手续怎么办？
053物业服务公司可以向不交纳物业管理费的业主收取滞纳金吗?
054物业服务合同中约定业主未按时交纳物业服务费需要交纳滞纳金的该怎么处理呢？
055业主以没有看到业主委员会和物业服务企业签订的合同为由，拒交物业服务费合理吗？
056房屋租金是否可以抵销物业管理费？
057物业服务公司收取的小区停车费是否该返还给业主？
058业主拖欠物业服务费，物业公司有权停水、停电吗？
059物业服务收费标准未经物价局备案是否合法？
060走廊、电梯、院落等小区的公共区域照明费用应由谁负担？是从物业管理费用中提取还是由业主单独交纳？
061小区物业公司收取多少停车费用合理?
062居住在一层的业主，可否不交电梯费？
063业主入住小区涉及的入住费都合理吗?
064业主入住新房后是否应当支付水、电、气、热等入户费用？
065什么是公众代办性服务收费？
第三章小区的维修纠纷
066物业服务公司与业主的维修责任应如何划分？
067物业服务公司对业主报修不及时服务，给业主造成损失怎么办?
068小区公共设施维修养护不及时，物业服务公司应承担什么责任？
069业主委员会可以随意炒物业服务企业“鱿鱼”吗？
070物业服务企业追讨物业服务费有诉讼时效限制吗？
071业主未交纳物业服务费，物业服务企业可以不为其提供物业服务吗?
072物业服务企业保安人员随意让社会人员进入物业服务区域，发生人身损害事件，物业服务企业是否应承担赔偿责任？
073业主违章修建户外设施，物业服务公司是适格的诉讼主体吗？
074物业服务公司不允许业主封闭阳台的约定要受到合法性审查吗?
075部分业主违反业主委员通过的协议自封阳台，物业服务公司或者业主委员会有权起诉业主吗？
076物业服务公司应当对维修过程中的不当行为负责吗？
077物业服务公司有权阻止业主安装可能影响大楼主体结构的室内设备吗？
078业主能以前期物业服务合同不合理为由而进行违章装修吗？
079业主违章装修，物业服务公司有权采取罚款或断水断电等惩罚措施吗？
080相邻业主造成的侵权，物业服务公司负责赔偿吗？
081业主在承重墙上凿眼，邻居有权起诉制止吗？
082业主在其独用的平台上搭建玻璃房违反物业管理公约吗？
083业主装修不当造成损失，物业服务公司对其疏于监督管理造成的损失负责吗？
084业主违反物业管理规约自行安装防盗设施合法吗？
085相邻业主不当装修造成损失，物业服务公司承担责任吗？
086业主能以与其他业主进行同样装修为由违反物业管理约定擅自装修吗？
087装修排污堵塞管道，相邻业主负有排除妨碍的配合义务吗？
088业主封闭自家阳台，房屋土地管理局有权处罚吗？
089物业公司是否拥有进入居民住宅进行维修的权利？
090业主擅自建设违章建筑，房产管理机关应该处罚业主还是物业服务公司？
091小区某栋楼的顶楼漏雨，楼顶维修费是顶楼业主自己支付还是本楼业主均摊？
092业主家漏水导致电梯停运，物业应承担责任吗？
第四章小区内的人身伤害
093业主锻炼坠楼身亡，修建方和物业服务公司谁是被告？谁承担赔偿责任？
094物业服务公司要对触电受伤业主负赔偿责任吗？
095楼道设计不合理，住户摔伤，物业服务公司与开发商谁承担责任?
096电梯发生事故，物业服务公司对自己的过错要承担举证责任吗？
097业主入住后房屋受损，物业服务公司和开发商应在各自职责范围内负责吗？
098业主乘货梯摔伤，物业服务公司能证明没过错，需要负责吗？
099小区物业服务公司保安打死访客，物业服务公司需要承担责任吗?
100物业服务公司设施伤人，物业服务公司需要承担责任吗？
101小区健身器材被损坏，物业服务公司发出的免责告示有法律效力吗?
102物业服务公司因对小区内的公用设施疏于管理而给业主造成使用不便或损害的，该如何处理？
103小区内堆放的建筑垃圾伤人，物业服务公司要承担责任吗？
104业主堆放建筑垃圾导致住户受害，应当承担赔偿责任吗？
105设路障、未采取防护措施导致进入小区的非小区居民受伤，物业服务公司要承担责任吗？
106业主突发急病，却遇电梯停运，物业服务公司应当负责吗？
107危险品露天放置，小孩失手点燃引爆，物业服务公司和监护人应各自承担什么责任？
108小区没有成立物业服务公司，公共设施爆炸致人伤害时居委会、街道办要负责吗？
109业主在小区内违禁放花炮出事故，物业服务公司尽到管理职责还要承担责任吗？
110物业服务公司保安人员让社会人员进入物业服务区，发生人身损害，物业服务公司是否应承担责任？
111业主热水器产生的冰溜子砸死小区居民，业主、物业服务公司和生产商应各负其责吗？
112儿童攀爬小区草坪钢筋护栏受伤，物业服务公司和监护人应各自承担责任吗？
第五章小区的财产、名誉侵权
113业主将房前小院扩建至公共人行道，物业服务公司起诉侵权能获得支持吗？
114业主委员会张贴通知指责物业服务公司贪污而内容失实应承担责任吗？
115部分业主有权处置其使用的共用楼道吗？
116业主车辆受损，辱骂攻击保安构成侵权吗？
117台风导致水管堵塞造成损失，物业服务公司应该负责吗？
118下水道堵塞找不出肇事者，应由共有人共同承担责任吗？
119物业服务公司在小区内张贴失实公开信，构成侵权吗？
120小区水泵噪声扰民，业主有权请求物业服务公司承担精神损害赔偿吗？
121因遭受物业服务公司环境污染损害，业主可以要求精神损害赔偿吗?
122物业服务公司张贴告示点名批评业主，构成名誉侵权吗？
123业主装修擅自拆除承重墙怎么办？
124物业服务公司装修监管不力，楼下轿车被砸，谁负赔偿责任？
125物业服务公司未经业主同意，将“公用地”委托他人使用，构成侵权吗?
126物业服务公司能以危害小区安全为由擅自拆除户外广告牌吗?
127物业服务公司在业主顶层楼面私自竖立广告牌合法吗？
128小区内的商业广告收益应该归谁所有？
129物业服务公司丢失业主汇款应当承担责任吗？
130未经业主同意，物业服务公司有权利用小区公共供暖设施对外供暖吗？
131业主家里管道堵塞受损失，物业服务公司在职责范围内应承担责任吗？
132物业服务公司对排水系统未尽必要的养护义务，应赔偿住户渗水损失吗？
133物业服务公司可以将物业服务委托给他人吗？
134物业服务公司公开业主委员的电话侵犯隐私权吗?
第六章小区车位管理
135业主车位常被占，物业服务公司应当承担责任吗？
136业主擅自改变车位造成损失，物业服务公司不需要负责吗？
137业主交纳了停车场地使用费，就与物业服务公司构成保管合同关系吗？
138业主车位被人占，停放他处受损失，物业服务公司不承担责任吗?
139如何确定物业服务企业的义务？
140物业服务公司有权在小区楼间空地划出车位出租吗？
141高空坠物砸车，物业服务公司能举证免责吗？
142业主汽车被盗，保险公司理赔后可以向物业服务公司索赔吗?
143住户使用临时出入证、未交停车费的车辆被盗，物业服务公司应当承担责任吗？
144突发暴雨致车库被淹，物业服务公司可以免责吗？
145未签订物业服务合同且业主只交纳了清洁费，业主丢摩托车时，物业公司要承担责任吗？
146物业服务公司只收取规定的车辆管理费的一半，也应对车辆损坏负全责吗？
147住客在酒店丢失车辆，酒店在安全保障义务范围内需负补充责任吗?
148住户擅自停车占用通道，物业服务公司为疏通道路而损坏车辆应赔偿吗？
149车辆在小区露天临时停放是否可以免费?
150小区停车位可以出租给小区以外的人使用吗？
151小区地面停车位归业主共有还是归物业公司所有？
152小区的车位车库使用应该遵循“业主优先”原则吗？
153物业服务公司是否有权就业主妨害物业服务秩序的行为提起诉讼？
第七章小区公用部分的使用及维护
154一个小区或一栋住宅楼内的哪些部分属于业主共有？
155物业管理用房属于物业服务公司所有还是属于业主所有？
156物业服务公司可以改变物业管理区域内公共设施、场所的原始用途吗？
157小区内建筑物墙面、房顶、电梯等广告收入归物业服务公司所有还是业主共同所有？
158业主可以将住宅改为商业用房开设公司吗？
159单元管道阀门能否设计在居民室内？开发商售房时没有提前告知，如何维权?
160邻居对房屋进行“群租”，业主不胜其扰该怎么办？
161业主擅自占用楼道共用部位堆放杂物怎么办？
162相邻方装空调，排风口对准邻居怎么办？
163业主与物业服务公司发生纠纷后，应当通过何种途径解决?
164小区的会所对外营业扰民，业主应如何维权？
165小区内供水、供电、通信、有线电视及设施设备由物业服务公司负责维护吗？
166开发商出售房屋时承诺一楼送花园是否侵害了其他业主的利益?
167一些业主以其不是物业服务合同当事人为由拒绝履行相关义务有无法律依据?
168如何确定物业服务公司的义务？
169物业服务合同终止，物业服务公司不办理移交手续怎么办？
170物业服务合同依法解除后，如果物业服务公司以物业费被拖欠为由而拒绝退出，业主应当如何主张权利?
第八章小区安全防卫
171保安半夜进民宅，物业服务公司应当承担责任吗？
172业主在小区内被杀，物业服务公司尽到管理职责就不需要承担责任吗？
173小区业主在住宅被装修工杀害，物业服务公司要负责赔偿吗？
174小区业主在家中被害，执勤保安已做访客登记，物业服务公司需要承担责任吗？
175因建筑和管理瑕疵，住户在家中被害，开发商和物业服务公司要承担什么责任？
176业主在小区遭殴打，保安在场未救助，物业服务公司应该承担责任吗？
177住户家中物品被盗，物业服务公司要承担责任吗？
178物业服务公司禁止封闭阳台，窃贼入室行窃，物业服务公司负要责吗？
179业主停在小区里的车辆被盗，物业服务公司应承担责任吗？
180一楼业主要安装防盗窗，物业服务公司不允许，结果财物被盗，是否承担赔偿责任？
181物业服务公司纵容小区黑恶势力使业主受损，物业服务公司要负责吗?
182他人跳楼自杀砸死住户，物业服务公司要承担赔偿责任吗？
183业主与看房人发生纠纷被打伤，物业服务公司需要承担责任吗?
第九章业主大会的权利义务
184业主大会的法律性质是什么?会议形式有哪些?
185非小区业主可以成为业主委员会委员吗？
186业主大会会议如何召集?
187业主大会上业主按照人头数行使表决权吗?
188业主大会会议上哪些事项需要特别决议?
189业主大会会议决议对谁有约束力?
190业主大会决议对业主继受人是否有约束力?
191如果业主大会决议违法，业主如何行使撤销权?
192业主如何筹备首次业主大会？
193业主大会决议对未参加会议的业主是否具有约束力？
194通知部分业主召开业主大会是否合法？
195让业主填写“征求意见表”符合业主大会召开的条件吗？
196业主委员会说了算，还是业主大会说了算？
197业主在物业管理区域内有多套房屋，其在业主大会上如何行使表决权？
第十章业主的权利义务
198未成年人业主、非小区业主能否作为业主参加业主大会，成为业主委员会委员？
199没有办理房屋产权证的购房人是否是业主？是否有资格参加业主大会呢?
200业主对小区内的建筑物享有哪些所有权?
201业主可以对“管理规约”说不吗？
202房屋设备不全，业主如何维权？
203业主觉得业主委员会的决定不适当可以提起撤销之诉吗？
204业主破坏小区绿地，物业服务公司不作为，其他业主可以行使物业管理权吗？
205业主认为业主委员会委员不称职，如何撤销其业主委员会委员资格?
206在普通住宅楼中办公司进行营业，是否必须得到全楼业主的书面同意？
207物业服务公司出租小区公用地，业主有权起诉吗？
208业主与物业服务公司之间发生供暖纠纷，业主个人或者全体业主如何维权？要承担什么责任?
209业主、业主大会、业主代表大会、业主委员会相互之间是什么关系?
第十一章业主委员会的权利义务
210一个小区能否成立多个业主委员会?
211业主委员会的成员是“无偿奉献”还是“有偿服务”？
212业主委员会可以擅自决定聘用其他工作人员吗？
213小区入住多年，一直未成立业主委员会，如何解决？
214业主委员会有权决定将草坪绿地改建为停车位吗？
215业主委员会有权对拖欠物业服务费的业主进行公示吗？
216业主委员会办公经费可以使用专项维修基金吗？
217业主委员会任期届满，不开会就换届符合法律规定吗?
218业主委员会主任独揽大权，将印章私藏家中，擅自盖章造成损失由谁承担？
219业主委员会可以对不交纳物业服务费的业主提起诉讼吗？
220业主委员会陷入僵局，业主委员会委员不履行法定职责如何解决?
221业主委员会擅自与物业服务公司签约有效吗？
222业主委员会有诉讼主体资格吗？
223开发商违约，是业主个人还是业主委员会有起诉资格？
224前期物业服务公司拒绝移交管理，业主委员会如何维权？
225业主委员会如何处理新旧物业服务公司的交接工作？
226业主委员会是否有权在解除原物业服务合同之前选聘新的物业服务公司？
227业主委员会可以代表业主起诉物业服务公司吗？
228业主委员会可以要求物业服务公司返还维修基金吗？
229业主委员会是否有权解聘物业服务公司？
230业主委员会换届后解除原业主委员会订立的物业服务合同应承担违约责任吗?
第十二章小区专项维修资金
231什么是小区专项维修资金，业主可以不交纳吗？
232小区专项维修资金归全体业主所有，还是归物业服务公司所有?
233专项维修资金交存比例是多少？何时交纳？
234业主大会成立前，如何使用维修资金？
235业主大会成立后，如何使用维修资金？
236业主委员会可以用小区的维修资金购买银行委托理财产品吗?
237业主出售房屋后，可以取回自己交纳的专项维修资金吗？
238维修资金利息等收益归全体业主所有，还是归物业服务公司所有?
239小区的维修资金使用范围包括哪些？
240业主委员会可以随意决定使用维修资金吗？
附录相关法律法规
物业管理条例（2016.2.6修改）
中华人民共和国物权法（节选）(2007.3.16)
中华人民共和国侵权责任法（节选）(2009.12.26)
物业服务收费管理办法(2003.11.13)
住宅专项维修资金管理办法(2007.12.4)
业主大会和业主委员会指导规则(2009.12.1)
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2009.5.14)
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2009.5.15)

出 版 说 明
生活离不开法律，懂得一点法律常识对于维护自身的合法权益，防范生活法律风险十分必要。法律的目的不仅仅是惩罚违法犯罪行为，更多的是维护社会基本的政治、经济、文化秩序，保障人民群众的生命财产安全，促进经济社会的繁荣发展。诸如与生活息息相关的劳动就业、工伤保险、恋爱结婚、买房租房、抚养继承，都需要在法律规定的框架下进行。因此，本着为读者服务和以解决问题为中心的理念，我们策划推出了《法律生活常识全知道》系列丛书。
丛书克服现有法律常识类图书体系不够科学、问题不够全面、回答抽象笼统等缺陷，从生活中的常见问题出发，用通俗易懂的语言，结合最新的法律法规倾情打造，为读者维护合法权益、办理相关法律事务提供切实的指导和帮助。丛书特点如下：
1.科学合理，系统全面
丛书取材打破法律分类，以日常生活领域涉及的法律问题划分单书，包括买房租房、恋爱婚姻、抚养继承、劳动就业、交通事故、工伤保险、医疗美容、五险一金、产品质量、知识产权、物业管理、农村生活等，分类明确，便于读者快速找到自己需要解决的问题。
丛书收录常见、多发问题，附有相关基本知识、名词解释、生活常识解答，全面涵盖日常生活法律常识。
2.以案说法，生动直观
问题解答配以典型案例和生活实例，阐述分析深入浅出、生动直观，易于理解。
3.直击问题，简洁权威
解答直击问题要害，用浅显易懂的语言说明法律适用的关键点，直接援引法条内容，简洁权威。
需要说明的是，为了方便记忆，书名中问题均取整数，但有些书中实际问题数会多于书名中提到的问题数。
鉴于编者水平有限，错漏在所难免，敬请批评指正，我们会在修订再版中予以完善更正。
编者
修订再版说明
   此次再版，我们主要做了以下几个方面的修订：
1.丰富内容
    随着社会的发展，在司法实践中，物业纠纷体现出新的变化。根据市场反馈的信息和专家的建议，本次修订补充增加了一些重点问题和案例，使本书收集的问题更加全面。此外，还对附录进行了筛选，增加重点法律法规。
2.查漏补缺
    本书上一版中，根据读者、作者或编辑发现的问题，经过仔细核对和认真研究之后，尽量做到有错必究，剔除一些不合适的问题，并对全书进行了系统的梳理。
3.润色文字
    对上一版图书中存在的错误或表述不准确、不清晰的地方进行了修改、润色，删繁就简，进一步提高了书稿内容的质量。
    本次修订主要是为了保证本书内容的法律依据能够与法律法规的修改同步。希望本书能够为广大读者带来切实的法律帮助！由于编者水平、精力有限，不完善之处在所难免，欢迎读者多提宝贵意见（联系邮箱：dazhong@lawpress.com.cn），以帮助我们修订、再版时加以完善。
编者
2016年5月