高度城市化地区城市更新规划管理关键技术及应用

本书基于2020年度中国城市规划学会科技进步奖二等奖成果，立足高度城市化地区城市更新目标综合、权利主体多元、利益关系复杂的特点，以深圳城市更新为例，总结实践经验，剖析重点问题，提出系统优化目标，最后聚焦以下三方面关键技术进行了创新突破。具体如下： 1．关键问题分析 作为高度城市化地区代表，伴随着城市更新的快速发展，过于强调效率优先，深圳城市更新也面临着一系列新的风险和挑战。深圳城市更新需解决的问题，不仅是城市物质空间的老化，更是城市发展中的结构性衰退和功能性失衡。而市场更新过于强调效率优先，形成了新的风险和挑战：一是更新方式以拆除重建为主，空间与经济、社会、生态发展协调不足，局部地区容量过载，设施配套难支撑；二是市场主体选择项目以“谈得拢”、“利润高”为宗旨，空间碎片化，公共利益保障不足、权益分配不均；三是综合整治手段单一、实施动力不足，难以落实基本的安全与服务设施，特色风貌营造、历史文化保护等高质量改造要求更无从谈起。 2．研究框架和思路 研究遵循问题识别、目标引导、技术研究、规划保障、政策输出的总体思路。首先识别城市更新的三大结构性问题，提出引导目标，并对落实目标的关键技术开展研究，通过规划和政策两大体系予以保障和落实。 3．关键技术研究 一是针对更新方式以拆除重建为主、过快过乱的问题，提出“强化城市更新分区指引、传导微观单元开发”的引导目标。二是针对拆除重建类更新项目公共利益保障不足、权益分配不均的问题，提出“保障基准公益贡献、激励超额公益贡献”的引导目标，在原有政策内部公共利益用地贡献基础上，新增了外部公共利益4．技术实施应用情况 关键技术研究成果与规划管理结合紧密，取得了良好的应用推广效果 用地贡献和保障性住房贡献两种贡献方式，拆解三类贡献利益结构。

本书主要内容分为三大部分。 第一部分为第1章导论，本章开宗明义，基于深圳城市更新经验，梳理总结了深圳城市更新的三大结构性问题：一是拆除重建主导、系统发展失衡；二是公益保障不足、权益分配不均；三是整治手段薄弱、权益分配不均等。针对这三个关键性问题提出引导目标，并对落实目标的关键技术开展研究，搭建了通过规划和政策两大体系予以保障和落实的总体研究框架。 第二部分由第2～4章组成，分章节深入阐述了解决上述三大问题的关键技术，每个领域又具体分为若干细分领域，详细介绍了引导目标和关键技术方法，其中：第2章重点为强化城市更新分区指引，将全局性的规划要求传导至微观项目单元开发。针对更新方式以拆除重建为主、局部容量过载、规划统筹不足等问题，创新性地提出城市更新潜力综合评价技术、城市更新分区划定技术和预警评估技术，划定城市更新模式分区、建立城市更新预警机制，引导城市更新有促有控、多措并举等。 第3章重点为基于利益平衡下保障公共利益贡献的模型研究。在分区引导基础上进一步针对拆除重建类项目公共利益保障不足、利益分配不均的问题，提出更新单元内部公共利益用地贡献、外部公共利益用地贡献和保障性住房贡献等三种公共利益保障模式，分别建立贡献比例与合法用地指标、容积率或地价的关联模型，寻找利益平衡点，合理激励更新贡献，最大程度保障和增进公共利益。 第4章重点为创新综合整治模式，鼓励品质特色发展。针对城中村拆除重建预期过高、综合整治动力不足、文化特色缺失等问题，重新评估城中村在历史文化保护、保障低成本住房方面的价值，提出城中村保留、推动城中村有机更新、实现人居环境改造和历史文脉传承的引导目标，统筹划定城中村综合整治区，创新综合整治模式。 第三部分由第5、6章组成，其中：第5章重点介绍了上述技术的应用场景，重点是技术方法如何转化为规划条文或政策法规，从而通过法治化、制度化的方式，达到预期的调节目标。第6章针对当前深圳城市面临的新问题，对未来技术创新和政策研究方向进行分析展望。 本书是在由深圳市规划国土发展研究中心城市更新项目团队承担完成的《深圳市城市更新“十三五”规划》《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》《深圳市有机更新政策研究》《深圳市城中村综合整治规划编制技术规定》《城市更新项目外部移交用地调查及政策优化研究》等一系列课题研究基础上，通过提炼并将关键技术部分萃取出来进行有机整合而形成的研究成果。

前言 第1章 导论 第2章 城市更新评价技术与分区指引 第3章 公共利益保障技术 第4章 有机更新技术 第5章 技术实施应用与实践案例 第6章 研究展望 附录 深圳市城市更新相关政策文件 参考文献