房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析

#房地产企业涉税业务实战丛书# 国地税合并后，房地产开发企业税收与会计实务培训大全 ★真实房地产企业一线的涉税实操干货分享 ★数家房地产企业实际应用检验的经验总结 ★322个实务案例+528个疑难问题解答+200个要点提示 ★真实战，纯干货，直接参考，业务技能提升推荐

★★本书读者对象★★
■国地税合并后所有税务干部
■房地产企业财务、税务、内控人员
■财税培训机构、税务/审计中介机构
从房地产企业设立、项目开发到日常各项业务活动，全流程、全税种
★322个典型实务案例，528个疑难问题解答，200个贴心要点提示★
■企业设立及资产划拨等业务涉税问题
■借款业务涉税问题
■土地使用权成本支出涉税问题
■前期工程准备阶段业务涉税问题
■项目施工成本费用支出涉税问题
■项目成本费用分摊业务涉税问题
■销售业务涉税问题
■特殊业务涉税问题
■自持物业业务涉税问题
■利润分配及注销清算业务涉税问题
■薪金福利保险业务涉税问题
■计税列支限额业务涉税问题
■固定资产租赁业务涉税问题
■日常管理活动业务涉税问题
■增值税发票开具及抵扣等业务涉税问题

董宏，注册税务师，国家税务总局南京市税务局稽查局干部，从事税政及税务稽查一线工作二十多年，在《中国税务报》《涉外税务》等报纸、杂志上发表文章多篇，在业务上擅长房地产税务稽查，近8年来查处千万元以上案件十多起。

第1章 企业设立及投资（资产划拨）业务涉税问题
1.1 企业开办期间的各项业务
1.2 接受资本投入业务
1.3 接受实物资产及土地投入业务
1.4 资产划拨投资业务
第2章 借款业务涉税问题
2.1 企业向金融机构借款业务
2.2 企业向非金融企业借款业务
2.3 企业向个人借款业务
2.4 向关联方支付利息业务
2.5 取得利息收入等业务
2.6 土地增值税清算时利息扣除的业务
第3章 涉及土地使用权成本各项业务涉税问题
3.1 以出让方式获取土地业务
3.2 以转让方式获取土地业务
3.3 以接受投资等方式取得土地业务
3.4 购买在建工程业务
3.5 取得保障性住房用地业务
3.6 其他各项土地成本及相关业务处理
3.7 土地成本分摊计算
第4章 前期工程准备阶段各项业务涉税问题
4.1 各项设计、勘察、测绘业务
4.2 项目咨询费用支出业务
4.3 筹建、场地通平等业务
4.4 前期工程费成本分摊业务
第5章 项目施工成本费用支出业务涉税问题
5.1 涉及建筑安装工程费的业务
5.2 涉及基础设施建设费的业务
5.3 涉及公共配套设施费的业务
5.4 涉及开发间接费的业务
第6章 项目成本费用分摊业务涉税问题
6.1 成本对象确定涉及的税收问题
6.2 计税成本核算的一般程序
6.3 成本分配涉及的税收问题
6.4 特殊项目的专门分摊方法
第7章 销售业务涉税问题
7.1 增值税销售额与土地价款业务
7.2 进项税额业务
7.3 增值税小规模纳税人业务
7.4 销售房地产项目取得收入的企业所得税处理
7.5 销售房屋赠送物品业务
7.6 违约赔偿业务
7.7 其他销售业务
第8章 房地产开发特殊业务涉税问题
8.1 合作建房业务
8.2 代建工程业务
8.3 视同销售行为业务
8.4 售后回租业务
8.5 售后回购业务
8.6 转让旧房业务
8.7 转让在建工程业务
8.8 转让土地使用权业务
第9章 自持物业业务涉税问题
9.1 开发产品转固定资产等业务
9.2 开发产品转投资性房地产业务
9.3 配套设施使用业务
9.4 委托下属公司出租房屋业务
第10章 利润分配及注销清算业务涉税问题
10.1 利润分配业务
10.2 注销清算业务
第11章 薪金福利保险业务涉税问题
11.1 工资薪金支出业务
11.2 福利费支出业务
11.3 各类社保支出业务
第12章 各类计税列支限额业务涉税问题
12.1 职工教育经费支出业务
12.2 工会经费支出业务
12.3 党团组织活动经费支出业务
12.4 业务招待费支出业务
12.5 广告宣传费支出业务
12.6 公益捐赠业务
12.7 销售佣金支出业务
第13章 固定资产租赁（经营性）业务涉税问题
13.1 出租房屋业务
13.2 承租房屋支付租金业务
13.3 设备等各项资产租赁业务
13.4出租围挡等广告资源业务
第14章 日常管理活动业务涉税问题
14.1 管理费用与开发间接费用业务
14.2 统一着装费支出业务
14.3 劳保支出业务
14.4 私车公用业务
14.5 支付员工通讯费业务
14.6 赠送外单位个人礼品费用支出业务
14.7 支付误餐补贴业务
14.8 其他各项业务
第15章 增值税发票开具及抵扣等业务涉税问题
15.1 委托税务机关开具增值税发票
15.2 小规模纳税人自开增值税发票
15.3 发票开具中的各项相关业务
15.4 违反发票管理规定的相关处罚

前 言 在长期的税务稽查工作中，我发现一个现象，就是当同一个业务问题涉及多个税收政策时，一些企业的财务人员有时会出现疏漏，特别是在具体操作时，拿不准政策的规定。例如企业劳保用品支出，在个人所得税处理时，有的企业不涉及个人所得税，有的企业则涉及个人所得税；在企业所得税处理时，有的企业全额税前扣除，有的企业则按福利费性质扣除。我的同事也觉得，在处理问题时，每次都要查阅多个文件找出具体条款，总希望有个便捷的办法。所以，我一直想从各个具体业务出发，整理分析涉及的税收政策，以方便税务、财会人员在日常工作中对照使用。巧的是，中国市场出版社副总编胡超平女士告诉我，“越是接近实际操作的书，越受大家的欢迎”，于是便萌生了撰写这本书的想法。可以说，她的这句话增强了我的信心。 一、写作说明 (一)问题分析形式 房地产开发企业在企业设立、项目开发以及日常各项业务活动中，涉及大量税收业务，有的业务涉及单一的税收政策，但大量业务在发生时同时涉及多个税收政策。例如企业销售自行开发的商品房业务，就涉及增值税计算、印花税计算、土地增值税计算以及预计当期计税利润计算等；企业支付员工工资薪金业务，则涉及企业所得税列支、个人所得税计算等。本书在解析税收政策时，立足于企业发生的各项业务，对每个业务涉及的不同税种政策加以分析，这样可以让税务人员（包括管理、稽查及审理人员）、企业会计及财税事务所人员在解决业务问题时，有一个全方位的涉税分析可供参考。 (二)政策引用方式 分析税收问题，最重要的是政策引用。税务人员、企业会计及财税事务所人员在日常工作中遇到问题时，最需要的就是快速找到解决问题的税收政策，特别是具体规定，而不是分析论述。例如税务管理人员在遇到具体问题时，要知道处理问题的具体税收政策文号，税务审理人员在审理案件时更要依赖具体的税收政策，而企业财务人员在处理业务时，最关注的是会计处理方式是否符合税收政策规定，避免税收风险。为便于使用者在使用时对照查找政策，我们在每个涉税业务问题分析中，凡是涉及的税收政策，均明确列示到文件的条、项、点和款，同时以实际操作的应用为主，不对有争议的政策进行讨论。 (三)章节安排 本书的章节安排，听取了大量基层税务人员和会计人员的意见。在具体章节安排上，兼顾了房地产项目开发的顺序（企业所得税处理），同时把日常业务从项目开发业务中分离出来，便于查找使用。第2章至第8章是房地产企业特有的业务，按照项目开发的顺序，对项目开发的各个环节产生的业务进行涉税分析，其中第8章是为了简化整体业务分析而分离出来的一些“特殊”业务。章、第9章至4章实际上是普遍性业务，主要是日常核算，也包括项目开发中的日常核算，目的是简化明晰项目开发中的涉税分析，也便于使用者查询。章、第9章至4章的内容同样适合其他各类企业使用。 (四)涉税问题分析方式 首先，本书分析的税种涵盖印花税、契税、增值税、土地增值税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税及个人所得税。除土地增值税外，都尽量做到全面分析。关于土地增值税，由于其业务主要集中在项目的清算环节，而项目清算是在项目完成后，由企业财务人员与税务师事务所人员共同完成的，因此在分析每个业务的涉税问题时，注重讲解业务发生时需要注意的土地增值税事项和政策。 其次，涉税问题的分析离不开会计处理，由于本书以税收政策为主，虽然在分析上和会计处理紧密联系在一起，但为了便于理解税收政策，在一些问题上没有全面解释和分析所有会计处理方式。 最后，在分析问题时，为保持分析内容的完整和简练，对于一些与问题无直接关系但需要注意的事项和政策，用“提示”的形式予以标注，让使用者有更加完整的理解。 特别提醒：本书中的政策解释属于个人观点，正式解释以税务机关解释为准。 二、编写情况 为使问题解答方便读者使用，贴近实际操作，在写作这本书的时候，我们向一些房地产企业财务人员征求意见，收到了很多反馈。例如，立信税务师事务所江苏分公司曹丰先生（注册会计师、注册税务师）从使用者角度，对问题的提出和解释方式提出了很多建议；上海德勤税务师事务所江苏分所林大蓼先生对相关问题的逻辑解释提供了很大帮助；苏宁置业集团有限公司财务副总监房海燕收集整理了日常工作中遇到的三十多个业务问题，对问题的适用性提供了很大的帮助；南京鑫磊房地产开发有限公司（当代置业南京地区公司）财务总监陆勇、融信中国第二事业部南京公司财务总监韩超等在整体格式、相关问题的解释方式等方面提出了改进意见。在此，我们向所有对本书有所贡献的朋友表示衷心的感谢！ 近几年在工作中经常阅读参考财税界大咖撰写的书，近期的有蔡昌主编的《房地产企业全程会计核算与税务处理》、樊剑英主编的《房地产开发企业税收与会计实务大全》等，在实际工作中与编写问答时经常受到这些书的影响和启发，对一些问题的处理思路还参考了税屋网及相关网站部分专家的意见，在此表示衷心的感谢！ 本书的出版，还要感谢中国市场出版社副总编胡超平女士和钱伟、张瑶等编辑，她们的热心指导、审阅以及精心编辑，使本书增辉，更重要的是让我学到了很多编辑方面的知识，在此一并致以衷心的感谢！ 由于作者理论水平有限，实际操作中的业务无法穷尽，同时政策又在不断变化，因此希望读者朋友将批评的意见和自己的想法告诉我们，以便今后的版本不断完善。书中难免有错漏和不足之处，恳请广大读者批评指正。