设备设施预防性维护保养攻略

本书通过不同案例，图文并茂地告诉读者预防性维护保养的优势，详细介绍了设备设施预防性维养的核心要求、标准、制度、计划、监督、故障原因分析、工单管理等方面的知识。为读者掌握和领会设备设施操作知识提供清晰的流程图，使读者快速直接地找出物业管理中设备设施的使用方法及排除故障的措施方法。全书实用性、系统性、针对性都很强，旁征博引、案例丰富、通俗易懂、便于借鉴，是一本很有价值的设备设施管理参考和培训教材。

侯国强
剑桥大学MBA
皇家特许测量师MRICS，美国PMP协会会员
全国卫生产业企业协会常务理事、医院后勤管理发展分会副会长
中国物业管理协会常务理事
中国城市科学研究会绿色建筑与节能专业委员会委员
欧美同学会留英分会理事、副秘书长
中海油能源技术开发研究院副院长
中海实业公司副总经理
著有《物业服务与管理图示标准》一书。论文多次获行业部级一等奖。
曾获中国物业管理协会30周年“行业突出贡献奖”、住建部二星级
绿色建筑评价标识及绿色建筑创新奖二等奖、2016年中国侨界创新成果奖

柴建军
研究员、北京协和医院副院长
主要承担医院后勤管理、基本建设管理、医院安全保卫管理和产业开发管理工作
全国卫生产业企业协会副会长
医院后勤管理发展分会会长
全国卫生产业企业管理协会副会长
中国医院协会后勤专业委员会副主任委员
中国医院协会医院建筑系统研究分会常委
围绕医院工作先后在靠前核心期刊发表论文20余篇

朱晓军
中海实业公司中国海油大厦管理分公司副总经理
中海油协和医院项目副经理
美国PMP（Project Management Professional）一级注册建造师
《统计分析在既有建筑节能管理中的应用》获中国海洋石油总公司管理论文一等奖
参与《能源管理体系公共建筑管理组织认证要求》（RB/T107-2013）的编写

第一篇设备设施管理的六条曲线
第一章预防性维护保养PM的优势
第二章设备设施管理的六条曲线
第一节故障率曲线
第二节帕累托曲线
第三节物业企业的成本曲线
第四节预算约束线
第五节RICH（里希）故障法则
第六节学习曲线
第二篇故障分析及应对策略
第三章故障分析原理及有意义的探索
第一节有关故障的一些基本概念
第二节故障的类别及初步分析
第三节故障分析方法
第四节维修应对措施分析
第五节几种常见的维修方式
第六节如何确定维修的频率
第四章PM工单设定和优化
第一节维修工单的价值
第二节预防性维护保养工单：PM工单
第三节PM工单的编制和设计
第五章PM设备信息管理系统的应用
第一节CMMS系统构架
第二节PM工单生成
第三节报修工单生成
第三篇预防性维护保养PM的基本原理和构架
第六章建立制度
第一节设备设施承接查验制度
第二节基础资料及档案管理制度
第三节设备设施台账管理制度
第四节维护保养制度及计划编制
第五节巡视检查制度
第六节现场管理制度
第七节应急管理制度
第八节备品备件管理制度
第九节工器具管理制度
第十节设备设施更新改造管理制度
第七章预防性维护保养计划编制
第八章预防性维护保养PM的组织
第九章预防性维护保养PM操作标准
第一节清洁及相应的标准
第二节紧固及相应的标准
第三节润滑及相应的标准
第四节检测
第五节零部件更换
第四篇PM分系统实施攻略
第十章变配电系统运行和维护
第一节高压设备
第二节低压设备
第三节照明设备维护保养实施规范
第四节防雷、接地系统维护保养要求
第五节电梯系统预防性维护保养规范
第六节电气系统保养周期表
第十一章空调及给排水系统维护保养
第一节环境条件及相关安全规范
第二节运行监控
第三节空调系统预防性维护保养实施特点
第四节空调系统PM周期
第五节空调设备预防性维护保养明细
第六节给排水系统运行及维护保养规范
第十二章弱电、消防及燃气系统维护保养
第一节弱电系统
第二节消防检测
第三节燃气系统运行规范
第五篇设施的综合维护和保养
第十三章设施管理范围初探
第十四章重新审视建筑物配套系统维护保养
第一节给水系统故障和维护
第二节排水系统故障及分析
第三节供暖系统故障及分析
第四节室内燃气管道系统故障
第五节通风系统
第六节通讯系统维护
第七节出入口控制
第八节信息机房
第十五章建筑物外墙和外部形象构造性设施
第一节玻璃幕墙被称为“高空杀手”
第二节玻璃破碎的原因
第三节玻璃幕墙的维护保养
第四节维护保养的核心要素和具体要求
第十六章家具、地毯和石材的维护保养
第一节家具管理和维修中的人机工程学
第二节地毯的维护保养
第三节石材的养护和保养
第十七章室内空气质量(IAQ)治理
第一节室内空气污染
第二节空气质量指标
第三节空气质量的治理
第四节空气质量治理的实用性原则

前言

在即将交付出版之时，如何给本书起个名字，确实是一件很费周折的事。中国大陆的物业管理，无论是写字楼、小区、学校、商场、酒店旅馆、工业厂房，还是医疗机构、城市公共设施的管理，从渊源上讲，大都是学习和借鉴国外（地区）（特别是香港特别行政区）的经验和理念，乘着30 多年来经济高速发展的大趋势，不断积累和完善，才形成自己略具特色的物业管理行业。
物业管理是一个范围很广的领域。在物业管理专业的教科书中，我们将“物业”简要定义为“建筑物及附属的相关设施设备”，就是已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的房屋，及与之相配套的设备、市政及公用设施、房屋所在的土地与附属的场地和庭院等。
官方对物业管理定义为：“物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”［《物业管理条例》（国务院令〔2007〕第504 号）］
2010 年之后，业内开始流行资产管理，当时《中国物业》杂志社的赵富林主编邀请我担任主持人，在深圳组织了五大行在内的业内顶级人物，纵论物业管理的方向。从为业主创造更大价值回报的角度，资产管理是一种极佳的选择。物业管理的突破，就是超越具体物业管理的“界限”，在满足客户基本需求的前提下，为客户寻求或创造一种解决方案，一种能够使其资产保值增值的方案。后来，我将大家的各类认识和见解总结成一份成熟的课件，在清华大学总裁班以及多种培训中进行了分享。
但是，不论理念和理想构建得多么美好，在上市招股说明书上描绘得多么动人，物业管理最核心的本质不会改变，就是管好受委托的“业态”——建筑物及其附属的设施设备。
2011 年，RICS（皇家特许测量师协会）在其博大精深的研究领域新开辟了一个专业领域——物业管理方向。我有幸成为中国区域第一批入围的专业会员，并成为该领域的中国区新闻发言人和考官。
但是，RICS 的官方定义是FM 专业。 如果咬文嚼字地翻译过来，FM 是“设施管理”。
在实际操作中，可能这些定义就不这么重要了。从具体管理的内容上看，物业管理就是设施管理，设施管理就是物业管理。只不过在西方由于历史渊源，习惯称
为Facility Management。而在中国，我们也约定俗成，称其为物业管理。比如在美国的乔治城大学设立的是Facilities Management 专业, 而在中国的大学（如北京林业大学）设立的是物业管理专业。
乔治城大学的Richard P. Payant 教授是这样解释的：
FM：无论是公共部门还是私营产业，整体上看，FM 设施管理通常被视为一种类似于设备工程的专业（其所产生的作用和功能与设备工程相似）。不同之处是我们强调的重点不同而已。对于政府机构、市政管理和学校设施等而言，建筑物和土地（或基础建设）范围是最重要的，工程本身的意义更大一些。
而在工业领域，强调的重点是设备和仪器的管理以及相关维护服务的提供，从这个意义上讲，设施管理则更加倾向于设备的管理。
FM Definition：按照最合理的最低成本费用，对一个具有物理形态的构建物（建筑物、设备、仪器、系统和基础土建设施）进行全方位运营和提供维护保养的支持服务。
下面几个定义是从创造价值和管理使命方面来阐述的，供大家参考：
美国国际设施管理协会认为“设施管理是一个涵盖多个学科的专业整合，以确保建筑的环境对人、地点、过程和技术的功能”；欧美标准化委员认为“一个机构内部以保持及发展商定的服务来支持和改善主要业务的效益进程”；英国皇家特许测量师学会则强调“设施管理是支持一个组织的核心业务的所有管理服务”。
也就是说，设施管理要比单纯的设备管理范围略广一些。包括建筑物本身，比如玻璃幕墙、园林绿化，以及设备的空间环境、房间的功能布局等。这个概念，包括了建筑物及其附属设施设备的设计、建设、维保和营运全过程。我们使用“设施管理”这个概念，代表了我们能够从更大的环境范围来思考为业主（客户）提供更好的服务体验。
在具体的工作实践中，我们讨论设备管理，也不会纯粹地、机械地研究设备。我们往往会延伸到设备安装、空间布局、相关系统以及相互影响和配合的其他系统。比如在设备工程学中，设备的定义就是“有形固定资产的总称”，把一切列入固定资产的劳动资料，如土地、建筑物（厂房、仓库等）、构筑物（水池、码头、围墙、道路等）、机器（工作机械、运输机械等）、装置（容器、蒸馏塔、热交换器等），以及车辆、船舶、工具（工夹具、测试仪器等）都包括在里面了。
在1885 年出版的《资本论》，卡尔 ？ 海因里希？马克思通过对19 世纪设备设施的观察研究提出“固定资本和流动资本”的概念，至今仍有极大的参考价值。书中描述：“……比较坚固的工程经过实践缓慢的影响也会引起损耗，……经过很长时间以后，例如数百年，甚至那些最坚固的建筑物，也必须进行全部的或局部的更新。…… 即使相当耐久的建筑物的表面，有时也会遭到偶然的损伤，对这种损伤进行的修补，也包括在常年的修理费用中……”
在设计和施工符合要求的假设条件下，对于土建设施和建筑物体本身，其设计的生命周期比较长，达到50 ～ 70 年的周期。对于一个普通的设施管理者而言，5 ～ 10年内，甚至在其职业生涯的过程中可能都不是其关注的问题，也不会出现问题。即使即将发生问题，也能够较为及时地发现，因此，我们不做详细探讨，只做简要分析。
而对于那些物业管理或设施管理中的小设施及设备支持保证设施的关注，我们在本书的第五篇，按照系统的分类进行整理，也不进行过细的举证，因为这些设施的维护方式和手段都相对简单，也具有共性，比如管线和阀门的管理等。 对其故障及故障原因也简单列出，供我们以后进行研究和探索。
写到这，本书的核心部分，其实就是集中精力，探索和总结设备管理的故障规律并提供解决方案， 也捎带把设施管理的内容增加到相关的叙述中，以期跟上行业发展的步伐。书名叫《设备设施预防式维护保养攻略》， 英文就相对简单，叫PM Strategies For Facilities Management。
本书详尽研究的设备，都是物业管理中涉及的设备，并没有将生产产品的设备和其他大型的工业设备（比如炼化设备、飞机和高铁）包括进去，在本书构思的过程中，却并没有忘记吸收各种先进的设备管理方法。因此，书中在进行案例分析和举证的过程中，经常闪现出这些工业设备管理的影响和最佳实践。
殊途同归，本书的第一篇和第二篇整理总结的经验和规律，对于各类设备管理（设施管理）都有一定的参考价值。从描述和分析故障率随时间变化的六种曲线特征开始，从实战的角度提供给管理者六种提高效率的方法和工具。作者精心整理的各类设备故障清单和应对填补了此类作业分析领域的空白。工单的设计为管理提供了一种“互联网+”时代的解决方案。
第三篇和第四篇，则是对物业设备和设施管理的具体药方。简单的通常总是有效的。将设备设施预防性维护保养的核心要求分解成“清洁、紧固、润滑、检测、更换”并从理论、实操、分系统和设备进行描述分析，使得本书成为一部极具参考和使用价值的作业指导书。
第五篇从现代设施管理的角度，提供给读者更加广阔的管理视野，其中空气品质管理、人机工程学的应用都是从“关注人的体验”为管理者提供新的决策依据。
48 个案例和219 张图表，增加了本书的阅读趣味。
不妥之处，请大家多多批评！




侯国强
2016 年9 月  于北京