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内容简介

近年靠前冒起商业地产热，由于大多数开发商主力开发住宅类产品，缺乏公建项目经验，不少设计、营销人员亦有相类情况，引致商业地产的定位、深化设计及营销的专业度普遍低于住宅。少数主力开发商业地产的企业，利润率相当可观，面对巨大的商业地产市场空间，相关著作可加速该类产品的成熟。在各种商业地产中，办公楼的市场规模及用家数量优选，不少白领除了睡觉外，在办公室较家里时间更多，如何打造符合用家需要，人性化的办公空间至关重要。故本书以办公楼为中心主题。商业活动首要创造利润，利润创造效率虽与销售相关，但笔者总结多年经验，在市场平稳时，决定房地产营收效益的很主要因素是产品优劣，营销策略及执行能力虽有相当影响，却属次要。故此，本著作的核心内容是办公楼的定位、设计与管理。商品市场的分析与纯学术理论的主要差异，在于前者应有充足实践经验作依据，本著作的写作方向是通过众多实例与经验，将影响办公楼价值及用户关心的要素分类列举，包括：项目定位、定位及设计误区、办公楼各部件深化设计、风水、包装、机电及配套设施、物业管理等，并为各种影响价值元素定立标准，总结一套办公楼的评分系统，让生产者（开发商）、消费者（用户及投资者）、设计者、营运单位（营销与物管人员）对办公楼有更清晰及系统的了解。

第1章办公楼的源起与发展
办公楼是一项近代产物，不像住宅、工厂、旅馆、商店、仓库等其他房地产类型，由来已久。高层纯办公大楼是现代大规模产业经济的产物，却并非办公产品的唯一形态，各地的经济形态不同，带出不同类型的主流办公产品。
1.1  办公楼的源起
1.2  办公产品的形态
1.3  中国办公楼发展回顾
1.4  时势造英雄  英雄造时势

第2章项目定位
住宅产品类型单一，基本上只针对销售市场，公建项目定位较复杂，需要解答下列问题：
·公建项目产品多样性，首先要明确要开发什么类型的产品。
·如项目较大，是否有不同产品类型，产品的比例如何？
·各产品类型在地块特定时空的条件下，档次、户型、单元面积如何？
·如分期开发，各产品类型先后次序如何？同一产品各期的目标客户、档次、户型、单元面积如何？
·项目出售还是出租经营，又或两者兼备？哪种功能出售？哪种出租？还是同一功能租售并举。
·定位需考虑开发商的资金实力、人才资源、营运目标是短线还是长远效益、开发商形象。
2.1定位的具体内容
2.2产品定位
2.3档次定位
2.4租售取向定位
2.5大型项目定位
2.6中小型项目定位
2.7商务综合体  价值新体系
2.8小独栋--败中求胜

第3章前期定位设计九大误区
房地产项目工程启动后，可调整空间很少，更不能推倒重来，前期定位设计的伪专家产生众多误区陷阱，无可挽回的错失。不同专业及利益立场的主体，考虑重点各不相同，点、线、面需全面照顾。西方评论决策（Decision Making）的缺失中有言：“Thinking big， thinking small， without thinking it at all.”意即：“虽巨细无遗，却顾此失彼，未收通盘考虑之效”。
3.1调研的谬误
3.2包罗万有
3.3商品与作品
3.4设计与营运效益脱节
3.5崇尚名牌
3.6花钱不后悔
3.7  电脑演示与效果图
3.8人性的弱点
3.9点、线、面

第4章深化设计十大部件

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