一本书读懂粤港澳大湾区房地产市场

世界经济看中国，中国经济看粤港澳大湾区。无论是经济体量、产业影响力、世界500强企业数量、创新能力还是世界级城市的数量，粤港澳大湾区都排在全球前列，是名副其实的世界级城市群。 本书详细分析了粤港澳大湾区内九个城市的房地产市场发展情况。从城市发展特征、板块居住价值到产品销售情况，从分析模型、工具到指标都有详细的阐述。相信每一位阅读完本书的朋友，都会对粤港澳大湾区房地产市场有更加深刻的了解和判断。

曾英杰，时代中国营销策略研究部首席研究员，拥有十余年的房地产行业从业经验。长期专注于房地产行业研究、咨询和顾问工作，对房地产市场行业发展趋势、房地产投资具有独到见解。现担任华南城市研究会副会长，致力于城市规划与产业研究。广东电视台房产频道特约评论员。

曾英杰，时代中国营销策略研究部首席研究员，拥有十余年的房地产行业从业经验。长期专注于房地产行业研究、咨询和顾问工作，对房地产市场行业发展趋势、房地产投资具有独到见解。现担任华南城市研究会副会长，致力于城市规划与产业研究。广东电视台房产频道特约评论员。

前 言 作为一个专注研究粤港澳大湾区的地产老兵，从2007年入行到现在，笔者在房地产行业从业13年，作为3年地产媒体人、4年代理机构策划人、4年全国知名房地产顾问咨询机构咨询总监，目前在中国TOP 50的开发商策略部做行业研究。在这十几年间，一直专注于研究粤港澳房地产市场，为五六十家开发商提供过大湾区项目顾问和城市进入的咨询服务。 因为工作关系，经常会被问及对粤港澳大湾区各个城市的看法。尤其在《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台后，被提问的频率就更高了。授人以鱼不如授人以渔，被问的次数多了之后，就决定把过去十几年房地产研究的心得和经验、工具和方法提炼出来，以飨读者。经过为期半年的反复推敲和提炼，几易其稿，最终将相应的内容整理成册。 通过这本书，你可以了解到开发商的视角，看看开发商怎样进行价值判断。对开发商而言，拿一块土地，要花钱花时间请专业公司做项目可行性分析。新进入一个陌生城市，要花钱请专业公司、花大量的时间做城市进入性研究。这体现的是对专业的尊重。一个项目动辄数亿元甚至数十亿元的投入，他们的决策比普通百姓更加全面和谨慎。 对于绝大部分开发商而言，除了每个公司独特的投资原则外，一般都会遵循以下几大原则： 一是城市价值判断原则。包括经济价值、人口价值和规划价值。经济价值用于判断城市经济发展的态势，人口价值用于判断房地产市场总体的需求容量，规划价值则用于判断城市未来的发展机会。 二是市场价值判断原则。包括市场容量、盈利空间和市场竞争。市场容量决定开发商能够在一个城市里做到多大规模、盈利空间决定开发商的利润空间有多大，市场竞争则决定开发商在短期和中期将面临的竞争格局。 三是产品价值判断原则。包括房型、面积和总价的畅滞销情况。这决定开发商最终采用什么样的户型配比。 对于大部分人而言，如果能够站在开发商的角度去看待市场，将会获得截然不同的思路，从而提高对房地产市场的判断能力。 更重要的是，通过这本书，你可以掌握一套判断房地产市场价值的方法。从城市价值判断、板块价值判断，再到产品价值判断，都包含在内。从分析模型、指标和工具， 都进行了详细的阐述。 这套方法是在十余年的地产从业过程中，通过对数十个城市、近百个项目的分析总结而来的。开发企业做一份城市进入报告费用以数十万元计，本书对大湾区中内地九个城市进行了详细分析。换句话说，这是一本价值数百万元的书。 在本书的写作过程中，房地产交易数据是最底层、最核心的分析要素。感谢中国房地产大数据应用服务商克而瑞提供的房地产数据库系统CRIC，让房地产量化分析有了一个非常良好的基础。 本书的写作也是集体创作的结果。感谢张萍和罗奕纯两位团队伙伴的通力合作，也感谢实习生陈鹏和丘妙芳的贡献，正因他们，本书才得以顺利完成。在本书的写作过程当中，还得到了众多专业人士的大力支持，感谢王海昕、张智钊、李静华、钟丽阳、霍鹏飞、尚婉君、赵山利和陈林。此外还要感谢陈爱琴、刘俊和曾胤儒为本书设计封面。还有大量的幕后参与人士，因篇幅有限，未能逐一提及，但也在此致以谢意。 最后，由于时间仓促，以及作者水平所限，难免有疏忽、遗漏和不妥之处，敬请读者批评指正。同时也欢迎致信zengyingjie1@timesgroup.cn，反馈修改建议。 后  记 在长达半年的创作过程当中，不断深入梳理材料和数据。作为一个长期战斗在房地产市场研究一线的地产人，经常要对宏观经济、行业政策和城市规划进行跟踪和分析。但在本书长达半年的创作过程当中，通过不断深入梳理材料和数据，发现自己对于粤港澳大湾区的很多认知被颠覆了。 感受一：世界经济看中国，中国经济看粤港澳大湾区 世界经济看中国，这个判断已经被绝大部分人认同了。中国经济体量目前排在全球第二，以目前中美两国经济增长速度的情况，此消彼长之下中国将超越美国成为全球第一大经济体已经成为共识。唯一的分歧在于，超越的时间究竟需要三年、五年、十年还是更长。 中国经济看粤港澳大湾区，目前还没有成为一种共识。中国目前大大小小城市群接近20个，最有影响力的三个城市群从北到南分别为京津冀城市群、长三角城市群和粤港澳大湾区城市群。这三个城市群也是目前中国经济增长最核心的三大引擎。但无论是城市群内部各城市之间的经济产业协同度，还是基础设施的联系紧密度以及文化同源的认同度，粤港澳大湾区都可以排在三大城市群之首。 到2022年，粤港澳大湾区国际一流湾区和世界级城市群框架将基本形成。这意味着在未来三年内，基本上就是全力建设粤港澳大湾区。粤港澳大湾区将成为未来中国经济增长新引擎。 湾区是世界经济的起源地，也是最适合居住的区域。世界顶级城市群大多分布在湾区，目前全球六成经济总量、七成大城市、七成工业资本和人口都集中在湾区经济带。毫无疑问，粤港澳大湾区是目前全球多个湾区城市群里最具潜力的一个。适中的纬度、温暖的气候和良好的空气质量等大自然的馈赠，让粤港澳大湾区人口净流入一直排在全国前列。 感受二：粤港澳大湾区是一个被严重低估的世界级城市群 粤港澳大湾区毫无疑问已经是世界级的城市群。当你第一次看到这句话时，是不是觉得不可思议？我们已经这么厉害了？事实上，无论是从经济体量、产业影响力、世界500强企业的数量、创新能力、与世界的联系紧密度，还是世界级城市的数量，粤港澳大湾区都可以排到世界前列。粤港澳大湾区是全球顶级的世界级城市群之一，这是一个事实判断。但令人感到惋惜的是，这个判断目前并没有被太多人正视。 也许是因为中国人保守内敛的民族性格，粤港澳大湾区的很多成就并没有广为人知。这也可以解释为什么粤港澳大湾区官方宣传视频出来的时候整个社交圈被刷屏，因为它颠覆了很多人对粤港澳大湾区的认知。认知很重要，因为认知决定格局，而格局决定我们的人生能够达到的高度。一旦认知出现偏差，就很容易导致我们的决策出现重大的偏差。 近几年来，广州是被调侃得最厉害的城市之一。以至于媒体广为流传的观点是，四大一线城市应该重新被定义为“北上深杭”，广州在社交媒体眼中已经彻底沦为了二线城市。佛山、惠州、东莞、中山等经济强市在社交媒体上更是没有多少存在感。这种认知在一定程度上误导了大家对粤港澳大湾区价值的判断。 但随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》的出台，越来越多的细则将逐步落地。目前这种认知偏差，将会在很短的时间内被纠正。 在这场世界级城市群的争夺战中，我想，无论是政府、企业还是个人，都应该加入到推广粤港澳大湾区当中来。 加油，湾区人！