不动产争议解决法律实务：律师实战案例详解，办案实务操作指引

"本书总结了 15个专题，包括当下极具争议的土地租赁期限、小产权房买 卖等热点焦点问题，旧改合作、定制租赁等疑难复杂问题，以及集体土地使 用权流转、不同产征收等重大敏感问题，有的专题分别举出两个典型案例， 从不同角度、不动层面力图将问题说清楚讲透彻。每个问题的论证均逻辑清 晰严密、语言简洁流畅，读之有欲罢不能的淋漓畅快之感。"

"不动产（immovable property）属于民事法律领域中所指物的一种类型，是 相对动产而言的，动产是指可以移动且不损害其形态和价值的财产，而不动 产的物，是指不能移动或者移动就会改变性质、损害价值的物，包括土地和 土地上的有形物质实体及其相关权益，比如，人力建设的定着物，我们日常 可见的房屋、桥梁、公路、水电站、码头、地下设施等建筑物和基础硬件设 施，在土地上自然生长的定着物，如林木、森林、草原等，以及被人工规划 修整利用的土地、荒地、滩涂、温泉、湿地、矿山、海域等。 不动产权是属于物权的一种特别重要的权属类型，杨立新教授认为：“不 动产是指依自然性或者法律的规定在空间上占有固定的位置，移动后会影响 其经济价值的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、 因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。”[杨立新 ,李怡雯 .中国 民法典新规则要点[M].北京 :法律出版社 ,2021.]《中华人民共和国民法典》（以 下简称《民法典》）第一百一十四条规定“民事主体依法享有物权。物权是权 利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和 担保物权”，第一百一十五条规定：“物包括不动产和动产。法律规定权利作 为物权客体的，依照其规定。”由此可见，我国《民法典》对物的划分为“不 动产”和“动产”，物权又分为三种法定的权利，即所有权、用益物权、担保物权。杨立新教授认为：“物分为不动产和动产。不动产和动产的划分，是物 的最基本、最重要的划分，这种划分对民事权利尤其对物权制度具有决定性 的意义。”[ 梁慧星，中国物权法草案建议稿——条文、说明、理由与参考立 法例[M].北京：社会科学文献出版社，2019.]物权的权利，是由法律明文规定 的，是法律创设的权利，不能由当事人之间创立，对于物权的具体权利，我 国《民法典》主要规范于第二编之中。不动产所有权人与动产所有权人，拥 有所有权的区别在于，不动产权的初始取得、流转、变动或改变用益状况， 须采取特定的方式，国际上主要有三种形式。一是英美法系国家采取了“地 券交付”制度，初始取得由政府向所有权人颁发证书，我国在民国时期房地 产亦采取这种“房契”“地契”制度。二是大陆法系国家如法国采取的是不动 产权登记或公示制度，即双方当事人之间不经登记也产生法律效力，但不得 对抗第三人。三是德国的登记要件制度，即不动产权利的移转必须采取登记 为要件。我国《民法典》与德国制度为相同类型，即将登记作为产生不动产 权利的要件。我国《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变 更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法 律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”这 也就是物权的公示原则，因此，我国的不动产物权的创设和取得、流转，须 取得相关权属证书，即需要取得不动产权证、用益物权证、抵押权证，作为 法定权利的基本凭证，当证书载明事项与登记内容不一致时，如果有证据证 明证书载明内容确有错误的，则以不动产登记为准。 律师实战案例详解，办案实务操作指引"

"蒋修贤律师，湖南邵阳人，西南政法大学法学 学士、中国政法大学法学硕士，二级律师，现为广 东广信君达律师事务所合伙人，广州仲裁委员会仲 裁员，中国交易并购师。 被聘为华南理工大学法学院兼职教授及校外硕 士生导师、暨南大学专业学位研究生实践指导教 师、广东工业大学经济贸易学院特聘教授、华夏职 业学院兼职教授。 2005年执业，多次参加国家和地方政府的立法 讨论会，具有深厚法学理论功底和丰富的实务工作经验。2018—2022年连续 获得广州市律师协会理论成果奖，发表论文二十余篇，著有专著《律师业务 技能与实务研究》，获广州市律师协会 2020年度理论成果奖一等奖。 主要执业领域为：公司法律事务 / 城市更新、房地产建设工程 / 诉讼仲裁 等业务，长期深入研究和办理不动产争议解决的法律业务，成功办理过大量 国有土地开发、集体土地、城市更新、广东“三旧”改造、建设工程、矿山 投资、海域码头尽职调查等重大不动产争议案件和非诉讼法律业务。 "

第一章  建设工程施工承包合同纠纷 ………………………………… 1 01  建设工程未经验收，但已交付使用，发包方是否有权以质量 不合格为由，解除建设工程承包合同，要求施工方退还工程价款？ …… 1 典型案例 1：某科技公司与某图书馆工程施工合同纠纷案 ……… 1 02  建设工程项目的发包方和承包方串通投标，并由实际施工人 挂靠施工的建设工程承包合同是否有效，法律责任如何分担？ …… 17 典型案例 2：某房地产公司与某建设公司、李某建设工程合同       纠纷案 …………………………………………… 17 第二章  房地产合作开发纠纷 ……………………………………… 31 03  在合作开发房地产合同中，约定一方以国有土地使用权形式出资 （以下简称“出地”）、一方出资，出地一方固定收取一定比例价款或 物业面积的，合同性质如何认定？ ………………………………… 31 典型案例 1：A公司与B公司、C公司国有土地使用权转让       合同纠纷案………………………………………… 32 04  合作开发房地产项目面临破产清算，作为项目公司的大股东、 债权人，如何保护该项目的债权和物权不列入破产分配？ ………… 42 典型案例 2：A公司诉B公司、质押人 C公司、刘某合作           开发房地产借款案 ………………………………… 43 目  录 不动产争议解决法律实务 2 第三章  房地产“烂尾项目”争议处理 …………………………… 56 05  在房地产“烂尾楼”盘活项目中，如何巧用民事诉讼的措施， 先恢复项目的继续建设问题，让楼不再“烂”下去？ ……………… 56 典型案例：某“烂尾楼”先行裁决收楼、代建一案…………… 57 第四章  商品房屋买卖合同纠纷 …………………………………… 65 06  商品房局部结构与销售沙盘模型、销售人员描述不一致，购买方 是否有权拒绝收楼及要求开发商承担违约责任？…………………… 65 典型案例 1：邓某与A公司商品房买卖合同纠纷案 …………… 65 07  何种情况下预约合同可认定为合同成立？如何认定商品房买卖 协议中存在的“格式条款”的效力？ ……………………………… 73 典型案例 2：吴某与A公司商品房买卖合同纠纷案 …………… 73 第五章  城镇房屋租赁合同纠纷 …………………………………… 84 08  定建租赁合同关系中，承租方违约中途解除合同，出租方的定制 损失如何保护？…………………………………………………… 84 典型案例 1：A公司与B公司厂房租赁合同纠纷案 …………… 85 第六章  集体所有土地合作开发纠纷 ……………………………… 112 09  在集体土地合作开发合同中，如何认定是房地产合作开发关系 还是土地租赁关系？集体土地租赁的合同期限是否可超过二十年？ … 112 典型案例 1：某村经济联合社与A公司集体建设用地租赁           合同纠纷一案……………………………………… 113 10  房地产项目未取得建设用地规划许可证，政府整改会议纪要 可否视为“经政府主管部门批准建设”？ ………………………… 124 典型案例 2：A公司与B公司、张某房屋租赁合同纠纷案 …… 125 目  录 3 第七章  集体物业租赁、买卖合同纠纷 …………………………… 133 11  非本村集体组织成员之间转让宅基地及房屋的转让合同是否 有效？转让合同争议处理原则是什么？ …………………………… 133 典型案例 1：A公司与邓某房屋买卖合同纠纷案 ……………… 134 第八章  宅基地合作建房、买卖合同纠纷 ………………………… 147 12  获得农村宅基地的法定条件是什么？如有证据证明宅基地证 违反强制性行政管理法规，法院在民事诉讼中是否有权直接认定宅 基地证非法无效？ ………………………………………………… 147 典型案例 1：A公司、某河灌溉工程管理所合作建房纠纷 …… 148 第九章  城市更新合作协议纠纷 …………………………………… 157 13  如何认识旧村改造中村集体、开发商及平台公司之间签订的 旧村改造委托服务合同的合法性问题？ …………………………… 157 典型案例 1：A公司与B公司委托合同纠纷案 ………………… 158 第十章  矿山开发权租赁合同纠纷 ………………………………… 172 14  矿山租赁经营合同签订之前形成的矿山内部安全隐患，导致 承租期间发生安全事故造成承租人损失，出租人是否应承担责任？ … 172 典型案例 1：A公司与B公司某矿山租赁经营合同纠纷 ……… 173 15  因开采权存在瑕疵，矿山开采和配套加工项目停工停产， 如何厘清法律关系，盘活项目？…………………………………… 182 典型案例 2：某矿山和配套生产基地重组法律服务项目 ……… 183 第十一章  不动产收并购尽职调查注意事项及争议案例处理……… 191 16 填海造地海域使用权转为国有土地使用权登记换证等 法律问题 ……………………………………………………… 191 典型案例 1：A公司收购某码头公司之法律尽职调查 ……… 191 不动产争议解决法律实务 4