政府土地房屋征收项目专项法律服务指引——以晋江经验为例

本书总结政府土地房屋征收项目的实务经验，结合修改后的土地管理法的实施，将国有土地上房屋征收流程与集体土地征收流程结合，供今后项目在提供法律服务时参考。本指引包括四个部分，第一部分是征收项目办理流程指引，该部分以问答及流程图形式呈现；第二部分是结合晋江经验，介绍晋江市在推进项目征收工作的优选做法；第三部分是征收项目常用法律文书汇总；第四部分是征收项目常用法律法规汇总。

福建仰格律师事务所（以下简称“仰格”）成立于2021年5月25日，坐落在福建省泉州市CBD核心商务区东海匹克国际中心写字楼19楼，由多名深耕于政府、金融、房地产、公司商事、争议解决等领域的精英律师牵头组成，其中多名创始合伙人系执业十五年以上的资深律师，曾长期担任福建某知名律师事务所管理职位。为更好服务客户，仰格摒弃传统律所的运营和服务方式，采用不同于传统律所提成制的公司化运营模式，以事务所为整体对外提供服务，根据客户的不同需求，仰格针对性地指派相应专业领域的律师为客户提供高质量服务。仰格秉持严谨专业、尽责勤勉的服务素养，致力于为客户提供专业的法律服务和极具商业可行性、高价值的法律解决方案。

第一部分政府征收项目办理流程指引
第一阶段征收项目前期法定流程的办理
一、国有土地上房屋征收流程
二、集体土地征收流程
三、土地房屋征收项目应满足的前提条件
四、如何证明项目符合公共利益
五、如何证明项目符合国民经济和社会发展规划
六、如何证明项目符合土地利用总体规划（国土空间规划）、城乡规划、专项规划
七、如何证明项目符合国民经济和社会发展年度计划
八、项目征收工作前期流程
第二阶段项目征收签约过程中法律事项的办理
一、土地房屋产权手续的认定
二、被征收人的认定
三、委托手续的办理
四、关于祖厝分家析产
五、土地房屋相关权属手续丢失的处理
六、房屋涉及抵押的处理
七、签订征收补偿协议时应审查的内容
第三阶段征收后期法律事项的办理
一、对个别涉及集体土地拒不签约户进行说明
二、对个别国有土地上房屋征收的拒不签约户作出补偿决定
三、集体土地征收组件报批
四、批准后发布土地征收公告
五、组织抽取产权调换选房顺序号
第四阶段选房安置阶段
一、安置房建设模式
二、选房安置流程
三、关于安置房办证契税
第二部分“晋江经验”之项目征收工作机制
一、项目征迁组织架构
二、项目工作机制
第三部分常用法律文书汇总
一、关于项目论证会议纪要
二、关于禁止事项的通告
三、征收土地预公告
四、关于社会稳定风险评估报告的批复
五、关于补偿方案的征求意见通知
六、征收决定
七、征收决定的通告
八、协商选定评估机构的通知
九、关于公开选定评估机构的通知
十、继承具结保证书
十一、授权委托书
十二、房屋分割析产具结书
十三、征收补偿协议（住宅）
十四、征收补偿协议（工业用房）
十五、征收补偿协议（空地）
十六、集体土地征收报批相关文书
十七、已抵押被征收土地房屋征收补偿工作方案
十八、选房安置授权委托书
十九、家庭成员分家析产赠与具结书
二十、共有人选房后析产分割具结书
二十一、遗失材料具结书
二十二、安置协议（Ⅰ）
二十三、安置协议（Ⅱ）
第四部分常用法律法规汇总
一、中华人民共和国土地管理法（2019修正）
二、中华人民共和国土地管理法实施条例(2021修订)
三、国有土地上房屋征收与补偿条例
四、福建省实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》办法
五、福建省住房和城乡建设厅关于印发《福建省国有土地上房屋征收与补偿工作流程》的通知
六、泉州市国有土地上房屋征收与补偿规定（2019年修订）
七、住房和城乡建设部关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知
八、关于进一步做好国有土地上房屋征收与补偿工作的实施意见
九、福建省人民政府办公厅关于进一步加强征迁安置房建设和管理工作的通知
十、福建省住房和城乡建设厅关于印发《福建省房屋征收实施单位规范化管理办法》的通知（2022修订）
十一、福建省人民政府办公厅关于推广和谐征迁工作法的通知
十二、福建省住房和城乡建设厅关于推进住房保障方式转变和房屋征收货币化安置工作的指导意见
十三、泉州市推进房屋征收补偿安置工作若干意见
十四、中华人民共和国民法典（节选）
十五、福建省违法建设处置若干规定
十六、福建省人民政府办公厅关于加强历史文化名城名镇名村传统村落和文物建筑历史建筑传统风貌建筑保护利用九条措施的通知
十七、福建省发展改革委关于印发重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法的通知
十八、最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定
十九、中华人民共和国行政强制法
二十、自然资源听证规定（2020修正）
二十一、自然资源部关于印发《土地征收成片开发标准（试行）》的通知
二十二、国家发展改革委关于印发《国家发展改革委重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法》的通知
二十三、国家发展改革委办公厅关于印发重大固定资产投资项目社会稳定风险分析篇章和评估报告编制大纲（试行）的通知
二十四、最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定
二十五、最高人民法院关于违法的建筑物、构筑物、设施等强制拆除问题的批复
二十六、最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定