国央企不动产租赁业务操作指南

租赁进场交易操作流程、企业不动产盘点及清查、不动产租赁可行性分析、可行性方案编制、自持物业评价、租赁运营指引、涉及的税费及财务处理、尽职调查、老旧项目更新改造等与不动产租赁相关的各环节

自改革开放以来，我国国有企业改革改制和产业结构调整不断深入，一些国央企原本用于生产、经营、办公的不动产闲置了下来。由于国有产权对外转让必须在产权交易所挂牌交易，且在当前市场环境下，持有不动产比出售更为合适，因此，将闲置不动产租赁获取收益是目前国央企加强资产管理、盘活存量资产、规范资产处置行为、提高资源利用效率、实现国有资产保值增值获取收益优选化的有效方式，本书将围绕国央企不动产租赁业务操作流程进行分析。

北京中诚天下投资顾问有限公司（以下简称公司）是一家专业的产权交易类综合服务商。公司致力于为企业提供在产权交易、不动产盘活、混改重组、投融资、财务评估等领域全链条的咨询服务工作，结合企业具体需求，在各工作阶段提供具有竞争力的、切实可行的解决方案，并尽全力促成高质量的撮合业务。公司服务的主要客户不仅包括国有企业、中央企业，还涉及金融投资机构以及大型民营企业。 公司自2008年成立以来，始终深耕于国有产权服务及相关领域，已涉猎房地产、能源、电信、物流、基础建设、金融、医药、贸易等数十个行业，截至2021年，公司已累计完成千余个项目，为超百家企业提供技术服务，业务遍布全国近200多地市，累计交易额突破1500亿元人民币。

第一章不动产租赁概述
第一节不动产租赁相关概念
一、不动产的概念
二、租赁的定义与分类
（一）定义
（二）分类
三、不动产租赁种类
（一）土地使用权租赁
（二）住宅不动产租赁
（三）办公不动产租赁
（四）商业不动产租赁
（五）工业厂房不动产租赁
（六）车位租赁
第二节不动产租赁行业现状
一、租赁行业分析
（一）住宅租赁现状
（二）写字楼现状
（三）商业（购物中心）现状
（四）工业厂房现状
二、国央企可租赁不动产现状
三、国央企不动产租赁入场交易现状
第三节不动产租赁政策法规
一、租赁相关政策法规
（一）《民法典》之租赁的一般规定
（二）房产租赁的特殊规定
（三）土地使用权出租的相关规定
二、国央企租赁进场交易的相关规定
（一）北京市
（二）湖北省
（三）广州市
（四）扬州市
（五）南京市
（六）厦门市
第二章国央企不动产租赁流程
第一节不动产盘点及可研定位
第二节租赁招商
一、经营模式分类
（一）自主经营模式
（二）合作经营模式
（三）委托租赁模式
二、租赁招商方式
（一）交易所挂牌方式
（二）招标定租方式
（三）竞争性谈判方式
第三节资产运营
一、明确年度目标
二、强化沟通渠道
三、有效控制成本
四、提升服务品质
第四节资产退出
一、资产转让退出
（一）资产转让前期准备工作
（二）准备挂牌所需文件
（三）正式挂牌阶段
（四）挂牌期满后续工作
二、股权转让退出
（一）前期准备工作
（二）正式挂牌阶段
三、资产证券化退出
（一）不动产资产证券化主要类型
（二）各类型资产证券化适用范围
（三）不动产资产证券的规模与定价因素
第三章企业不动产清查盘点
第一节对不动产清查盘点的认识
一、不动产清查盘点的必要性
（一）不动产清查盘点是不动产管理工作的基础与前提
（二）不动产清查盘点是及时掌握不动产利用现状的重要手段
（三）不动产清查盘点是确保不动产资源充分有效利用的监测渠道
（四）不动产清查盘点为存量不动产盘活提供重要的基础信息
（五）不动产清查盘点为集团公司层面开展资本运作等经济行为提供重要数据支撑
二、国央企不动产的特点
（一）不动产取得历史悠久，存在大量的历史遗留问题
（二）各企业不动产资产量大、分布较广
（三）国央企不动产权属状况复杂多样
三、常规的清查盘点的方式和手段
（一）清查盘点的方式
（二）清查盘点的手段
第二节不动产清查盘点的基本内容
一、不动产清查盘点的基本内容
（一）不动产的实物状况
（二）不动产的权利状况
（三）区位条件
（四）周边市场状况
（五）财务信息
二、常规的不动产盘活方式
（一）不动产出租或出售
（二）不动产作价出资（入股）
（三）企业自行开发或合作开发
（四）利用不动产进行融资
（五）不动产征收谈判
第三节不动产清查盘点实操案例
一、项目概述
二、项目操作流程
三、调查表格的编制
第四章不动产租赁的可行性研究
一、可行性研究的重要性与必要性
（一）确保决策的科学性和合理性
（二）确保项目的投资方案很优
（三）确保项目得到有序实施
二、可行性研究的主要内容
（一）项目概况
（二）项目开发环境
（三）项目定位
（四）项目租赁方案
（五）结论与建议
三、可行性研究的工作阶段
四、可行性研究方案的编制
（一）可行性方案编制的一般步骤
（二）可行性方案编制的准备工作
（三）研究与分析
五、自持物业可行性研究的财务评价
（一）自持物业不同阶段财务评价要素
（二）自持物业开发期的财务测算
（三）自持物业租赁运营的财务测算
（四）不动产开发项目财务评价指标
第五章租赁进场交易
一、租赁进场交易总则
二、租赁进场交易操作流程
（一）租赁进场准备工作
（二）租赁进场过程操作细则
（三）租赁进场交易后工作
第六章不动产租赁的运营管理
第一节运营方案策划
一、项目市场调研
二、明确市场定位
（一）概念
（二）目的
（三）原则
三、制定招租方案
（一）确定租金标准
（二）制定优惠政策
（三）租赁收益测算
（四）招租材料准备
四、完善招租资源
第二节品牌推广与市场营销
一、品牌推广与市场营销的概念
（一）品牌推广
（二）市场营销
二、品牌推广与市场营销的关键
（一）形成品牌竞争优势
（二）加深品牌影响力度
（三）灵感与策略的结合
第三节不动产物业运营管理
一、客户管理
（一）管理目标
（二）客户用印管理
（三）客户访谈管理
（四）客服活动管理
（五）客户投诉与危机公关
二、资金管理
（一）预算管理
（二）成本管理
三、租金管理
（一）租金催缴流程
（二）退租管理
四、物业管理工作监督
（一）运营管理
（二）物业日常巡检
（三）二次装修管理
五、品质管理
（一）品质管理目标
（二）满意度调查
六、应急预案管理
（一）突发事件类型
（二）应急响应要求
第七章重大租赁项目承租人尽职调查
第一节租赁项目尽职调查准备工作
一、尽职调查的组织
二、尽职调查的方法
（一）由标的公司配合调查
（二）向登记机关查询
三、不动产租赁项目尽职调查要求
（一）注重现场调研
（二）注重财务分析
（三）注重外部调查
（四）注重征信系统核查
（五）注重收集资料
第二节租赁项目尽职调查内容
一、承租人基本情况调查
（一）商业模式调查
（二）行业研究
（三）公司产品考察
（四）关键资源调查
（五）业务流程调查
（六）收益情况调查
（七）发展趋势调查
二、承租人财务状况调查
（一）内部控制“五要素”调查
（二）财务风险调查
第三节租赁项目风险分析
一、租赁项目信用风险的分析
二、租赁项目市场风险的分析
三、租赁项目经济效益的分析
四、尽职调查报告
第八章不动产租赁涉及的税费及账务处理
一、企业开发产品转为自持物业涉税讨论
（一）增值税（不缴纳）
（二）土地增值税（不缴纳）
（三）企业所得税（缴纳）
（四）房产税（涉及出租的缴纳）
（五）城镇土地使用税（缴纳）
（六）契税（不缴纳）
二、企业自持物业运营租赁涉税
（一）增值税
（二）附加税
（三）房产税
（四）城镇土地使用税
（五）印花税
（六）企业所得税
三、企业自持物业租赁的账务处理
（一）由自用房地产或存货转入投资性房地产（成本模式）时
（二）一次性收到房屋租金时
（三）如果房屋所在地与机构所在地不在同一县（市），需在房屋所在地预缴增值税
（四）如果房屋所在地与机构所在地在同一县（市），直接就不动产出租进行纳税申报
（五）租金非一次性预收，按合同约定收取时
（六）按出租期间分期结转成本（公允价值模式不计提）
（七）房产税会计分录（计提+缴纳）
（八）印花税会计分录（计提+缴纳）
（九）城建税及附加会计分录（计提+缴纳）
第九章不动产租赁过程中的风险防控
一、不动产租赁的风险分析
（一）租赁标的风险
（二）租赁合同风险
（三）承租人风险
（四）内部管理风险
二、不动产租赁的风险控制
（一）建立风险识别与防控体系
（二）完善合同文本和审核流程
（三）加强内部管理
第十章老旧物业更新改造探讨
第一节开展城市更新发展历程
一、城市更新发展历程
（一）城市更新1.0：“推倒式”清空再重建
（二）城市更新2.0：追求规模效应与高速建设
（三）城市更新3.0：从“量变”到“质变”
（四）城市更新4.0：智慧、高效、可持续
二、城市更新4.0特征
三、中央及地方政府城市更新政策
（一）中央政府相关城市更新政策
（二）珠三角区域城市更新政策
（三）长三角区域城市更新政策
（四）北京市城市更新政策
第二节城市更新具体操作思路
一、更新前期方案设计相关问题
（一）项目形象与价值提升
（二）设计周期
（三）设计概算
（四）功能调整
（五）设计理念
二、城市更新面临的核心问题
（一）园区类项目
（二）单体建筑更新改造核心问题
三、城市更新改造实施
（一）城市更新改造实施路径
（二）城市更新改造实施模式
（三）更新改造经济分析
四、城市更新机遇
第三节案例借鉴
一、单体建筑更新改造案例
二、园区改造案例
附录1不动产租赁相关问题解答
附录2房屋出租信息披露申请书
一、出租方承诺
二、出租方及出租房屋简况
三、出租条件与承租方资格条件
四、信息披露公告期及遴选活动安排
附录3房屋承租申请书
附录4房屋租赁合同