租金结构新论:以跳单问题为视角

跳单行为多种多样，相关研究则构成系统的跳单理论。本书仅以商场租赁领域中普遍存在的“租少售多”跳单为例展开研究。面对正反两面特性共存的跳单行为，如果处理不当，便可能出现跳单问题，即若要获得促竞争的效率，就会伴随搭便车的不公，而若要实现非搭便车的公平，就难以得到促竞争的效率，效率与公平不易兼得。对于这类难题，单纯从法学角度研究会存在“重公平、轻效率” 的不足，而单纯从经济学角度研究又会存在“重效率、轻公平”的不足。本书运用法律经济学的理论和方法，主要是激励相容的法律设计理念，从跳单产生的根本动机即租金结构（固定租金、分成租金及其各种组合）切入，梳理跳单背后法理不清的矛盾，破解效率与公平两难的问题。本书有一定学术价值。

跳单问题的研究是经济学尤其是法律经济学的一个前沿方向。2011年优选人民法院公布首批指导性案例，其中少有案例就是房屋中介领域的“跳单案”。在现实经济活动中，存在着许多和“跳单案”类似的跳单行为，涉及房屋中介、电子商务、医药医疗、支付清算、汽车销售、数字音乐等诸多领域。本书以商场租赁领域中普遍存在的“租少售多”跳单为例展开研究，即在租赁式商场模式下的商场、租户和顾客三方主体中，租户与顾客联合，利用商场提供的平台功能达成交易意向后，绕过商场，私下以更低价格直接交易，从而向商场隐瞒真实销售额，以规避商场租金（基于租户销售额计提的分成租金）收取的行为，这给被跳单方商场带来跳单风险。“租少售多”跳单虽然有损公平，但能提高效率，具有搭便车和促竞争的二重属性。单纯从法学角度研究会存在“重公平、轻效率”的不足，而单纯从经济学角度研究又会存在“重效率、轻公平”的不足。本书运用法律经济学的理论和方法，主要是激励相容的法律设计理念，从跳单产生的根本动机，即从跳单问题的视角，梳理跳单背后法理不清的矛盾，破解效率与公平两难权衡的问题。

王玥，法律经济学博士，天津职业技术师范大学讲师。主要研究领域为法律的经济分析与政策评价、产业组织理论与政策。

目录绪 论 ／ １ 第一章 “租少售多” 跳单中的效率违约与激励相容 ／ ２４ 第一节 “租少售多” 跳单基本特征 ／ ２４ 一、 “租赁式商场” 平台模式的特征 ／ ２４ 二、 “租少售多” 跳单形式与要素 ／ ２９ 三、 “租少售多” 跳单的主体动机／ ３１ 第二节 “租少售多” 跳单的二重属性 ／ ３３ 一、 “租少售多” 跳单的违约性 ／ ３４ 二、 “租少售多” 跳单的合理性 ／ ３５ 三、 二重属性及其两难选择 ／ ３７ 第三节 法律约束与激励相容 ／ ３９ 一、 法律约束的僵性及原因 ／ ３９ 二、 激励相容理念及适用性 ／ ４２ 三、 租金结构设计目标 ／ ４４ 第二章 租金结构激励机制设计 ／ ５０ 第一节 “双风险” 情况下租金结构的两难选择 ／ ５０ 一、 经营风险和跳单风险 ／ ５２ 二、 合约主体风险类型 ／ ５４ 三、 理论模型变量设定 ／ ５８ 第二节 很优激励租金结构模型构建 ／ ６０ 一、 无跳单的很优租金结构 ／ ６０ 二、 有跳单的很优租金结构 ／ ６５ 三、 代理成本与收益变化 ／ ７９ 第三节 引入顾客购后成本的很优激励租金结构 ／ ８９ 一、 顾客效用函数 ／ ９０ 二、 跳单供求模型 ／ ９１ 三、 很优租金结构 ／ ９５ 第三章 “租金结构新论” 基本内涵 ／ １００ 第一节 “双风险” 权衡下的 “租金结构新论” ／ １００ 一、 静态条件下的租约制定原则 ／ １００ 二、 动态条件下的租约制定原则 ／ １０３ 三、 租约制定总原则及图形表示 ／ １０４ 第二节 “租金结构新论” 的典型案例应用 ／ １０９ 一、 购物中心案例 ／ １１０ 二、 百货商场案例 ／ １１４ 三、 家居商场案例 ／ １２１ 第四章 “租金结构新论” 实证研究 ／ １２７ 第一节 实证研究设计 ／ １２７ 一、 理论假设 ／ １２７ 二、 深度访谈与问卷调研 ／ １２９ 三、 描述性统计与量表数据分析 ／ １４５ 第二节 “双风险” 静态权衡下激励性租约效果 ／ １６４ 一、 “双风险” 对固定租金单价的影响 ／ １６５ 二、 “双风险” 对分成租金率的影响 ／ １７０ 第三节 “双风险” 动态权衡下激励性租约效果 ／ １７６ 一、 租金结构优化对跳单风险的影响 ／ １７７ 二、 租金结构优化对经营风险的影响 ／ １８５ 第五章 结论与启示 ／ １８９ 第一节 基本结论与进一步研究方向 ／ １８９ 一、 本书基本结论 ／ １８９ 二、 进一步研究方向 ／ １９４ 第二节 企业对策与法律政策建议 ／ １９５ 一、 平台应对策略 ／ １９５ 二、 法律政策建议 ／ １９７ 参考文献 ／ ２０１ 附 录 ／ ２１３ 后 记 ／ ２２７