房地产投资分析

  一、由于“营改增”政策的施行，案例项目中涉及“营改增”后增值税的计 算，均采用了“房地产老项目、一般纳税人、简易计税方法”的设定或选择。 二、本教材使用的角度。本教材主要讲授如何对房地产项目进行投资分析，从 而判定项目是否可行、是否值得投资。因此，本教材中所指的咨询分析人是站在投 资者的角度进行分析的，目的是帮助投资者作出明智的投资决策。 三、房地产市场、政策等变化较快，写作本版教材时，作者尽可能地核查了书 中的全部信息，对一些数字、法律新规等进行了更新。 四、对第五版使用过程中发现的问题进行了修改和纠正。 五、具体项目具体分析是房地产投资分析的灵魂。

第一章房地产投资分析中的基本问题………………………………… 1 ■ 学习目标……………………………………………………………………… 1 第一节房地产投资概述……………………………………………………… 1 第二节房地产投资分析概述………………………………………………… 17 第三节房地产投资分析常用术语…………………………………………… 28 第四节小结…………………………………………………………………… 47 ■ 关键概念……………………………………………………………………… 48 ■ 复习思考题…………………………………………………………………… 49 第二章房地产市场分析……………………………………………… 51 ■ 学习目标……………………………………………………………………… 51 第一节房地产市场概述……………………………………………………… 51 第二节房地产市场分析的内容……………………………………………… 57 第三节房地产市场调查的方法与程序……………………………………… 66 第四节房地产市场预测的种类与方法……………………………………… 74 第五节房地产开发项目的SWOT分析……………………………………… 84 第六节小结…………………………………………………………………… 89 ■ 关键概念……………………………………………………………………… 90 ■ 复习思考题…………………………………………………………………… 90 第三章房地产开发项目的区位条件分析…………………………… 92 ■ 学习目标……………………………………………………………………… 92 第一节区位与房地产价值…………………………………………………… 92 第二节房地产开发项目的区位分析………………………………………… 97 第三节区位选择要注意的问题…………………………………………… 104 第四节小结………………………………………………………………… 106 ■ 关键概念…………………………………………………………………… 107 ■ 复习思考题………………………………………………………………… 107 第四章房地产投资项目基础数据的估算分析……………………… 108 ■ 学习目标…………………………………………………………………… 108 第一节房地产开发项目总投资与总成本费用的估算…………………… 109 第二节房地产投资项目的收入、税金估算……………………………… 125 第三节房地产投资项目的资金筹措……………………………………… 143 第四节借款还本付息的估算……………………………………………… 150 第五节财务基础数据估算案例分析……………………………………… 160 第六节小结………………………………………………………………… 163 ■ 关键概念…………………………………………………………………… 165 ■ 复习思考题………………………………………………………………… 165 ■ 案例分析题………………………………………………………………… 166 第五章房地产投资项目财务分析…………………………………… 169 ■ 学习目标…………………………………………………………………… 169 第一节房地产投资项目财务分析概述…………………………………… 169 第二节房地产投资项目财务分析基本报表……………………………… 173 第三节传统财务分析……………………………………………………… 191 第四节现代财务分析……………………………………………………… 198 第五节传统财务分析方法的应用——某置业（股权） 投资者和债权 投资者对商场投资的可行性分析案例…………………………… 212 第六节现代财务分析方法的应用——某房地产开发项目财务分析案例… 218 第七节基本报表填列与相应指标的计算案例分析……………………… 231 第八节小结………………………………………………………………… 234 ■ 关键概念…………………………………………………………………… 235 ■ 复习思考题………………………………………………………………… 236 ■ 案例分析题………………………………………………………………… 236 第六章房地产投资项目不确定性分析……………………………… 240 ■ 学习目标…………………………………………………………………… 240 第一节房地产投资项目的不确定性概述………………………………… 240 第二节盈亏平衡分析……………………………………………………… 245 第三节敏感性分析………………………………………………………… 256 第四节小结………………………………………………………………… 267 ■ 关键概念…………………………………………………………………… 269 ■ 复习思考题………………………………………………………………… 269 ■ 案例分析题………………………………………………………………… 269 第七章房地产投资项目风险分析…………………………………… 271 ■ 学习目标…………………………………………………………………… 271 第一节房地产投资项目风险概述………………………………………… 272 第二节房地产投资风险的种类与控制方法……………………………… 278 第三节房地产投资风险分析……………………………………………… 283 第四节小结………………………………………………………………… 291 ■ 关键概念…………………………………………………………………… 292 ■ 复习思考题………………………………………………………………… 292 第八章房地产投资决策分析………………………………………… 294 ■ 学习目标…………………………………………………………………… 294 第一节房地产项目投资决策概述………………………………………… 294 第二节房地产投资项目的方案比选……………………………………… 302 第三节各比选指标的应用………………………………………………… 308 第四节案例分析…………………………………………………………… 317 第五节小结………………………………………………………………… 320 ■ 关键概念…………………………………………………………………… 322 ■ 复习思考题………………………………………………………………… 322 ■ 案例分析题………………………………………………………………… 323 第九章房地产开发投资项目案例分析……………………………… 324 ■ 学习目标…………………………………………………………………… 324 第一节租售房地产开发项目案例分析…………………………………… 324 第二节房地产投资项目可行性研究案例分析——星海小筑住宅 小区可行性分析…………………………………………………… 340 第三节商业地产开发项目案例分析……………………………………… 359 第四节小结………………………………………………………………… 363 ■ 复习思考题………………………………………………………………… 363 第十章房地产置业投资项目案例分析……………………………… 364 ■ 学习目标…………………………………………………………………… 364 第一节房地产置业项目投资分析概述…………………………………… 364 第二节房地产买卖投资分析……………………………………………… 368 第三节房地产置业消费投资分析………………………………………… 370 第四节房地产租赁投资分析……………………………………………… 371 第五节房地产置业出租经营投资分析…………………………………… 373 第六节小结………………………………………………………………… 387 ■ 复习思考题………………………………………………………………… 387 第十一章房地产开发项目可行性分析报告的撰写………………… 388 ■ 学习目标…………………………………………………………………… 388 第一节房地产开发项目可行性分析报告的基本构成…………………… 388 第二节房地产开发项目可行性分析报告正文的写作要点……………… 390 第三节房地产开发项目可行性分析报告的审读………………………… 395 ■ 复习思考题………………………………………………………………… 397 主要参考文献…………………………………………………………… 398 附录1 复利系数标准表示法及复利计算公式汇总表……………… 400 附录2 正态分布曲线的面积………………………………………… 401 后记……………………………………………………………………… 403