物业管理运作与常见纠纷处理

●内容精细：全面涵盖物业管理实务的各个流程和细节●实操方案：专业解读物业纠纷处理的办案思路和技巧●案头常备：紧密贴合物业和法律从业者的困惑和需求●权威推荐：荣获多名物业和法律领域专家认可和推介

全书一共包含十一章，分为物业管理运作实务与物业纠纷处理与法律风险防范两部分，第一部分五章，第二部分六章。第一部分主要包括物业服务模式与问题，物业管理服务，业主、业主大会与业主委员会，专项维修资金的运作与公共收益，业主自治管理模式实例分析，介绍物业管理运作过程中各个主体发挥的作用及常见问题；第二部分主要通过案例的形式，介绍物业（业委会）与开发商之间、业委会与物业公司之间、物业公司与业主之间、自治组织内部之间常见法律纠纷，以及物业相关的常见行政纠纷与刑事纠纷，另外在第二部分还有上海市物业服务纠纷大数据报作为附件。

宋安成，上海市锦天城律师事务所高级合伙人、上海仲裁委员会仲裁员、上海市政府采购评标专家、国家二级建造师、国家物业管理师、中国人民大学律师学院客座教授、中华全国律师协会建筑工程与房地产专业委员会委员、中国物业管理协会法律政策工作委员会副秘书长、上海市律师协会物业管理业务研究会主任、上海市物业管理行业协会法律顾问、上海市法学会会员、2011年度上海优秀房地产专业青年律师，《住宅与房地产》《上海物业管理》特约撰稿人。 宋律师担任多家房地产公司、施工单位和物业服务公司的法律顾问，服务的单位有万科地产、海亮地产、中海地产、长业建设、旭辉地产、金地物业、永升物业、保利地产等多家房地产公司及施工单位法律顾问。对有关建筑、房地产方面的法律、法规熟悉，对房地产全流程开发法律风险与规避有执业经验。 宋律师在从事执业过程中，重视理论学习和研究，著有：《房地产企业法律实务》（法律出版社）、《业主权利疑难对策》（中国法制出版社）、《物业管理运作与法律风险防范》（中国法制出版社）、《商业地产法律实务》（法律出版社）。 主笔中华全国律师协会《律师办理物业管理法律业务操作指引》，参与中华全国律师协会《商品房交易法律业务操作指引》《律师办理动拆迁法律业务操作指引》，参与上海市地方法规的讨论与制定。先后在《城市开发》《住宅与房地产》《中国物业管理》《现代物业》《上海房地》《上海律师》《房地产时报》上发表论文及案例研讨100余篇，如《城市基础建设法律服务初探》《商业地产租赁常见法律问题与风险分析》《上海小区地下民防工程立法与现状》《美国商品房销售法律制度分析对我国的启示》《浅析业委会的民事诉讼主体资格》《城市综合体物业销售应注意的几个法律问题》《地产加商业模式VS订单工生产》《商业地产不得不谈的五个法律风险》《商业地产策划中的风险与规避》《房地产租赁项目常见法律问题与风险》《浅谈公众物业管理的法律风险与规避》等。

第一节“围墙”里的中国模式｜003
一、围墙里物业管理模式问题分析｜004
二、构建新型物业管理模式的建议｜006
第二节物业服务公司运作模式｜009
一、物业服务企业的组织形式｜010
二、物业服务企业组织机构设置的要求｜011
三、物业服务企业的机构设置｜013
第三节物业服务企业的“包干制”与“酬金制”｜015
一、物业服务企业“包干制”与“酬金制”介绍｜016
二、“包干制”“酬金制”相关案例分析｜022
第四节物业服务企业专业分包与劳务派遣｜026
一、物业服务企业专业分包情况简介｜026
二、物业服务企业的劳务派遣情况简介｜029
第五节物业管理多种经营服务｜032
一、物业管理服务的概念｜032
二、物业管理多经服务简介｜034
三、物业管理多经服务风险及规避｜039
第六节其他国家和地区物业管理经验借鉴｜045
一、美国的物业管理收费制度对我国的启示｜046
二、“两岸三地”及新加坡物业管理之启示｜051
第二章物业管理服务
第一节前期物业管理服务｜059
一、前期物业招投标｜059
二、前期物业服务合同｜067
三、业主临时规约｜072
第二节业主大会聘请物业服务公司｜074
一、更换物业法律规定的内部表决程序｜074
二、外部选聘物业服务企业的基本流程｜077
三、物业服务合同主要内容及应当注意的问题｜081
第三节物业管理费催收与诉讼｜084
一、非诉讼方式催收物业管理费｜084
二、诉讼方式催收物业管理费｜085
三、物业管理费催收常见法律问题｜088
第四节物业服务企业日常管理常见法律风险体系｜091
一、物业服务企业项目风险评价体系的建立｜091
二、物业服务企业项目管理常见法律风险点与规避列表｜092
第三章业主、业主大会、业主委员会
第一节业主的权利与义务｜110
一、业主的权利｜110
二、业主的义务｜113
第二节业主大会、业主委员会的成立｜115
一、业主大会、业主委员会成立的条件｜115
二、分期开发小区业主大会、业主委员会成立｜116
三、业主委员会筹备组的产生及其工作内容｜118
四、成立业主大会及业主委员会的步骤｜122
第三节业主大会的召开｜125
一、业主大会成立大会的召开｜125
二、业主大会的定期会议和临时会议｜130
第四节业主委员会运作｜131
一、业主委员会委员任职的条件｜131
二、业主委员会的职责权限｜132
三、业主委员会会议的召开流程｜134
四、业主委员会运作中常见问题｜134
第五节业主委员会的换届｜137
一、业主委员会的换届程序｜137
二、业主委员会换届常见纠纷及解决方式｜138
第四章专项维修资金的运作与公共收益
第一节专项维修资金｜143
一、维修资金的交纳与继筹｜144
二、维修资金的使用｜147
第二节公共收益的使用与分配｜158
一、公共收益概述｜158
二、公共收益的使用和分配｜159
三、公共收益使用中的常见问题｜160
第五章业主自治管理模式实例分析
第一节业委会主导下的业主自治管理｜164
一、模式介绍｜164
二、法律分析｜165
第二节业主决策下的“半”业主自治管理模式｜169
一、模式介绍｜169
二、法律分析｜170
第三节业主“自管”式的自治管理模式｜183
一、模式介绍｜183
二、法律分析｜183
第四节业委会高度参与的酬金制物业管理模式｜185
一、模式介绍｜185
二、法律分析｜186
下编物业纠纷处理与法律风险防范
第六章业主（业委会）与开发商常见法律纠纷
第一节房屋质量纠纷案件司法鉴定及诉讼标的确定分析｜191
一、案情简介｜191
二、律师办案基本思路｜192
三、证据材料准备｜194
四、法律焦点与难点｜195
五、律师办案技巧与启示｜197
第二节延期交房法律责任认定及赔偿分析｜198
一、案情简介｜198
二、律师办案基本思路｜200
三、证据材料准备｜202
四、法律焦点与难点｜202
五、律师办案技巧与启示｜204
第三节开发商变更小区规划，承担违约责任｜205
一、案情简介｜205
二、律师办案基本思路｜207
三、证据材料准备｜209
四、法律焦点与难点｜210
五、律师办案技巧与启示｜214
第四节业委会诉讼主体资格分析｜216
一、案情简介｜216
二、律师办案基本思路｜217
三、证据材料准备｜219
四、法律焦点与难点｜219
五、律师办案技巧与启示｜221
第五节物业管理用房配置之争相关问题分析｜222
一、案情简介｜222
二、律师办案基本思路｜224
三、证据材料准备｜226
四、法律焦点与难点｜226
五、律师办案技巧与启示｜227
第六节商品房预售合同中格式条款的效力｜228
一、案情简介｜228
二、律师办案基本思路｜229
三、证据材料准备｜230
四、法律焦点与难点｜230
五、律师办案技巧与启示｜231
第七章业委会与物业公司常见法律纠纷
第一节物业公司诉讼业委会解除物业服务合同决议无效析业主权利的行使｜233
一、案情简介｜233
二、律师办案基本思路｜235
三、证据材料准备｜236
四、法律焦点与难点｜238
五、律师办案技巧与启示｜239
第二节业委会要求落聘物业公司移交资料法律问题分析｜239
一、案情简介｜239
二、律师办案基本思路｜240
三、证据材料准备｜243
四、法律焦点与难点｜244
五、律师办案技巧与启示｜246
第三节业委会要求返还停车费谈小区公益性收入的归属｜247
一、案情简介｜247
二、律师办案基本思路｜248
三、证据材料准备｜250
四、法律焦点与难点｜251
五、律师办案技巧与启示｜253
第四节业委会捏造事实被告上法庭析业委会工作存在问题分析｜254
一、案情简介｜254
二、律师办案基本思路｜254
三、证据材料准备｜257
四、法律焦点与难点｜259
五、律师办案技巧与启示｜261
第五节在“酬金制”下的物业管理公司费用结余的认定和返还问题分析｜262
一、案情简介｜262
二、律师办案基本思路｜263
三、法律焦点与难点｜264
四、律师办案技巧和启示｜266
第八章物业公司与业主常见法律纠纷
第一节业主欠费纠纷及物业费收缴难分析｜270
一、案情简介｜270
二、律师办案基本思路｜271
三、证据材料准备｜273
四、法律焦点与难点｜275
五、律师办案技巧与启示｜278
第二节物业服务不到位，物业费被“打折”分析｜279
一、案情简介｜279
二、律师办案基本思路｜280
三、证据材料准备｜281
四、法律焦点与难点｜281
五、律师办案技巧与启示｜286
第三节业主车辆失窃，物业不免责任｜286
一、案情简介｜286
二、律师办案基本思路｜287
三、证据材料准备｜289
四、法律焦点与难点｜290
五、律师办案技巧与启示｜294
第四节相邻业主违建导致漏水物业服务企业承担连带责任｜295
一、案情简介｜295
二、律师办案基本思路｜296
三、法律焦点与难点｜298
四、律师办案技巧与启示｜299
第五节市场买鱼手骨折，物业承担赔偿责任分析｜301
一、案情简介｜301
二、律师办案基本思路｜302
三、证据材料准备｜305
四、法律焦点与难点｜306
五、律师办案技巧与启示｜308
第六节清洗水箱虽是工作，致人损失赔偿分析｜310
一、案情简介｜310
二、律师办案基本思路｜310
三、证据材料准备｜313
四、法律焦点与难点｜314
五、律师办案技巧与启示｜316
第七节从违章花架被判拆除析小区违章搭建的处理｜317
一、案情简介｜317
二、律师办案基本思路｜318
三、证据材料准备｜321
四、法律焦点与难点｜322
五、律师办案技巧与启示｜323
第九章自治组织内部纠纷
第一节改建空调机房被判拆除谈物业管理中的相邻关系｜325
一、案情简介｜325
二、律师办案基本思路｜326
三、证据材料准备｜327
四、法律焦点与难点｜328
五、律师办案技巧与启示｜329
第二节从业主要求公布公共收益析业主的撤销权诉讼｜330
一、案情简介｜330
二、律师办案基本思路｜331
三、证据材料准备｜334
四、法律焦点与难点｜335
五、律师办案技巧与启示｜336
第三节业主要求物业合同无效谈业委会工作的可诉性问题｜337
一、案情简介｜337
二、律师办案基本思路｜338
三、证据材料准备｜339
四、法律焦点与难点｜340
五、律师办案技巧与启示｜342
第四节业委会起诉业主欠物业费的法律分析｜343
一、案情简介｜343
二、律师办案基本思路｜344
三、证据材料准备｜346
四、法律焦点与难点｜347
五、律师办案技巧与启示｜349
第五节业主污蔑业委会被诉至法庭谈业主权利正当行使｜350
一、案情简介｜350
二、律师办案基本思路｜351
三、证据材料准备｜353
四、法律焦点与难点｜353
五、律师办案技巧与启示｜356
第六节业委会委员状告业委会析业委会工作中的委托代理关系｜357
一、案情简介｜357
二、律师办案基本思路｜358
三、证据材料准备｜359
四、法律焦点与难点｜360
五、律师办案技巧与启示｜360
第七节小区地面停车位能否固定问题之分析｜361
一、案情简介｜361
二、律师办案基本思路｜362
三、证据材料准备｜363
四、法律焦点与难点｜364
五、律师办案技巧与启示｜366
第十章物业管理中的行政诉讼
第一节成立业委会政府不作为成被告谈政府物业服务职责｜368
一、案情简介｜368
二、律师办案基本思路｜369
三、证据材料准备｜371
四、法律焦点与难点｜372
五、律师办案技巧与启示｜374
第二节业委会备案证被复议撤销谈业委会备案问题｜375
一、案情简介｜375
二、律师办案基本思路｜376
三、证据材料准备｜378
四、法律焦点与难点｜379
五、律师办案技巧与启示｜380
第三节街道办事处对业委会的指导监督与依法登记职责之分析｜381
一、案情简介｜381
二、律师办案基本思路｜383
三、证据材料准备｜386
四、法律焦点与难点｜387
五、律师办案技巧与启示｜388
第四节申请撤销街道办事处的登记备案行为的行政诉讼｜389
一、案情简介｜389
二、律师办案基本思路｜390
三、证据材料准备｜390
四、法律焦点与难点｜391
五、律师办案技巧与启示｜392
第十一章物业管理中的刑事法律风险
第一节物业管理中常见的刑事案例｜394
一、物业经理犯贪污、受贿罪｜394
二、管理处员工犯盗窃罪｜395
三、物业经理犯职务侵占罪｜395
四、物业保安伤人获刑｜395
五、酒店物业经理非法拘禁被判刑｜396
第二节与物业管理有关的刑事罪名概述｜397
一、贪污罪｜397
二、职务侵占罪｜397
三、受贿罪｜398
四、盗窃罪｜399
五、故意伤害罪｜399
六、非法拘禁罪｜400
第三节刑事案件给物业公司带来的启示｜401
一、建立有效业务工作流程，减少监督漏洞｜401
二、完善财务制度，切实实现管理权与财务的分离与相互监督｜401
三、在公益性收入、维修资金使用方面充分发挥业委会及业主的监督作用｜402
四、加强公司法治教育，建立有效预警机制｜402
五、加强对物业保安人员的管理｜403
附件上海市物业管理纠纷大数据分析报告
第一节业主和物业服务企业之间的纠纷｜407
一、关于物业服务费清偿类案件分析｜407
二、关于财产损害赔偿请求类案件分析｜410
三、关于人身损害赔偿请求类案件分析｜412
第二节业主和业主委员会之间的纠纷｜413
一、业主行使撤销权的纠纷｜413
二、业主行使知情权的纠纷｜415
三、排除妨害请求权类案件｜417
第三节业委会和物业服务企业之间的纠纷｜419
一、关于公共收益返还的纠纷｜419
二、《物业服务合同》解除的纠纷｜420
三、物业服务企业退场时有关移交小区资料的纠纷｜421