债居时代 房贷如何影响经济

迈恩和苏非从债务对消费行为的影响出发，就房地产泡沫及其破灭做了相当重要和令人信服的研究。这本优秀的新书展示并扩展了这项研究，深入浅出，引人入胜。 克里斯蒂娜·罗默 奥巴马经济顾问委员会主席 《债居时代》是一本非常重要的书，它拨开云雾，让我们清晰地看到大衰退的根本原因——危机前繁荣时期私人部门债务的过度积累。本书既有细致的实证研究，又有恢宏的全景描述。它传递的信息值得重视，改革建议值得认真考虑，以避免重蹈覆辙。 阿代尔·特纳 英国金融服务局前主席 这是一本非常重要的书，为广大读者提供了有关金融危机的大量值得重视的经验证据。迈恩和苏非各自的一系列研究成果令人瞩目，而本书尤其值得关注。虽然他们严谨地平衡了各方观点，但他们坚持应该加快减记家庭住房抵押贷款的观点有理有据、令人信服。 肯尼斯·罗高夫 哈佛大学教授 围绕2007—2009年冲击美国经济的繁荣与萧条，著述颇丰，但有见地的分析寥寥无几。本书可谓凤毛麟角之作，它深入研究了住房、消费信贷、家庭收入和债务危机，并全面分析了危机的原因和后果。本书对危机处理的分析不仅适用于美国，对许多深陷严重经济困境的国家来说，也具有重要借鉴意义。 卡门·莱因哈特 哈佛大学教授

2007年至2009年，美国经历了百年一遇的金融危机。在危机之前的几年，美国家庭的债务总额翻了一番。这是巧合吗？作者认为，家庭债务大幅上升和随之而来的家庭支出大幅下降是造成大衰退、大萧条以及很多经济问题的主要原因。 本书认为当根本问题是债务过多时，增加信贷流动会产生灾难性的反作用。过度的家庭债务会导致丧失抵押品赎回权，并导致个人消费减少而储蓄增加，其次是产量下降和大量失业。我们如何结束这种循环？只有金融体系摆脱对僵化的债务合约的依赖，我们才能摆脱痛苦的泡沫和萧条。本书以大量金融危机和住房债务的数据为基础，为当今经济面临的一些重要问题提供了令人信服的答案。本书对分析、判断中国房价到底有没有泡沫，如何防止房地产贷款积累冲击金融体系和实体经济，避免重蹈美国覆辙，具有重要的借鉴意义。

“比较译丛”序
第1章 波西米亚丑闻
凶杀悬疑小说？
国际证据
其他观点
大蓝图
第一篇 大毁坏
第2章 债务与毁灭
严峻的债务
大衰退期间的债务与财富不平等
穷人是如何变得更穷的
净值损失的地理分布
止赎与大甩卖
债务：反保险
第3章 减少支出
消费驱动式衰退
哪些地方的支出下降了
与债务有何关系？
超越财富效应
对证据的总结
第4章 杠杆化损失：理论
基本面与罗宾逊·克鲁索
杠杆化损失框架
经济体如何反应？
摩擦
无一幸免
重新配置？
第5章 对失业的解释
量化失去的工作岗位
摩擦，摩擦
为什么会失业？
杠杆化损失：小结
第二篇 沸腾与泡沫
第6章 信贷扩张
有强劲的经济基本面吗？
动物精神？
原因、结果及住房供给弹性
房产所有者的反应
搭泡沫的便车
第7章 灾难的传输渠道
储蓄过度
资产证券化
制造安全的债务
愚人链
不可避免的崩溃
第8章 债务与泡沫
泡沫的科学
什么是泡沫？
为什么债务可以助推泡沫？
为什么贷款导致了泡沫？
第三篇 阻止恶性循环
第9章 救银行，救经济？
挽救银行
最后贷款人
恢复信贷流动
是银行贷款渠道导致了大萧条吗？
银行借贷观的影响力
第10章 债务减免
干预的经济学原理
宏观经济失灵
历史教训
特别措施
道德风险
第11章 货币与财政政策
通货膨胀的魔术按钮？
利率渠道
通货膨胀预期
财政政策是可行的选择吗？
政治瘫痪
第12章 责任分担
风险分担原则
责任分担式住房抵押贷款
量化分析责任分担式住房抵押贷款的收益
阻止工作岗位丢失
其他收益
为什么我们对责任分担式住房抵押贷款无动于衷？
债务是如此便宜！
更广泛地分担风险
为我们服务的金融体系
致谢
注释

     第1章 波西米亚丑闻 过去在美国销售房车还是一件比较容易的事情，正如温尼贝戈（Winnebago）房车公司的首席执行官鲍勃·奥尔森所秉持的理念，“美国人的生活是离不开性、酒和周末的”。但是形势在2008年急转直下，房车制造领域的巨头摩纳哥（Monaco）房车公司的销售几乎下降了30％，这使得摩纳哥的管理层别无选择，公司的发言人克雷格·万尼奇科叹息，“我们非常遗憾，经济形势很明显已经超出了我们的控制范围，迫使我们做出艰难的决策”。 摩纳哥是美国头号柴油动力房车制造商，它在北印第安纳的制造企业历史悠久，产品畅销全美。2005年，公司售出了15000多辆车，在印第安纳的瓦卡鲁萨、纳帕尼、埃尔克哈特三个县雇用了约3000名员工。2008年7月，摩纳哥房车有限公司解雇了印第安纳两个工厂的1430名工人，这让员工们都感到非常吃惊。曾在瓦卡鲁萨县工厂工作过的珍妮弗·艾勒在一家路边餐厅告诉记者，“我感到极为震惊，我们以为只不过是又一次临时性解雇，我们并不希望这样的事情发生。”瓦卡鲁萨一家饭店的调酒师卡伦·亨特总结了被解雇工人所面临的困难，“他们在这里已经工作多年，现在都已年届五旬，谁还会雇用他们？他们还处在惊恐中，还有很多困难在后面等着他们呢！” 2008年，这样的伤心场景在整个北印第安纳州不断重复上演，到当年末，印第安纳州埃尔克哈特县的失业率从4.9％大幅攀升到16.2％，失去了近2万个工作岗位。失业所产生的影响在整个地区的学校、救济机构都能感受到，在埃尔克哈特县救济处领取免费食物的人是平时的两倍，圣诞节期间向救世军索要食品和玩具的需求大幅增长。在埃尔克哈特公立学校系统，约有60％的学生符合免费午餐项目所确定的大力度优惠家庭收入标准。 北印第安纳是较早感觉到这种影响的地方，当然并不是专享的。2007年至2009年的这次全美大衰退夺走了800万个工作岗位，400多万个家庭面临止赎。‘如果没有这次大衰退，2012年美国的收入将多出2万亿美元，每个家庭约为1.7万美元。深层次的人力成本影响更为严重，大量的研究指向了失业所带来的严重负面心理影响，包括心理压抑，甚至自杀。在衰退期间，失去工作的工人平均来说将丧失整整三年的潜在终生收人。富兰克林·德拉诺·罗斯福非常准确地阐释了这样的荒废，将失业称为“我们社会秩序中优选的威胁”。 就像印第安纳摩纳哥房车公司的工人一样，作为无辜的旁观者，在衰退期间丢掉了工作，他们感到震惊和困惑。并且还有一个原因，严重的经济衰退根本就是一个谜团，接近不是因为经济体生产能力受到明显破坏所引发的。例如，在大衰退期间，没有引致建筑、机器发生毁坏的自然灾害或者战争，也没有出现近期新的前沿技术。摩纳哥房车公司的工人也没有在突然之间丢掉他们过去多年培训所掌握的大量知识。经济体突然停滞，消费猛然下降，上百万工作岗位丢失。毫无疑问，严重经济紧缩带来的人力成本是巨大的，但又没有明确的原因来解释这一切为什么会发生。 遇到身体上的疼痛，人们可以求医问药，我为什么会有这种疼痛？要减轻疼痛我能做什么？为了感觉好点，我们愿意吃些药或者改变生活方式。当遇到经济上的疼痛时，我们又能向谁去寻求答案呢？我们怎样做才能好一些呢？不幸的是，人们并没有像尊崇医生那样尊崇经济学家。约翰·梅纳德·凯恩斯曾在20世纪30年代的大萧条期间撰文，批评他的经济学同行“对理论结果与观察到的事实之间缺乏对应关系无动于衷”。结果就是，普通老百姓“越来越不愿意把他们给予其他科学家群体的尊重同样地给予经济学家，因为其他科学家群体将其理论应用于现实时，理论结果同观察到的事实相一致”。’ 当前与经济活动相关的数据迅猛增加，而且我们可以用之进行评估的手段也有了很大的进步，相对于凯恩斯及其所处的时代，我们已经有了巨大的优势。故而，我们在本书中设定了一个宏伟的目标。我们试图利用数据和科学方法回答当代经济所面临的一些最重要的问题：为什么会出现这么严重的衰退？我们可以避免大衰退及其带来的严重后果吗？我们怎么阻止类似危机发生？本书基于经验证据对这些问题做出了回答。摩纳哥房车公司被解雇的工人，以及类似的数百万美国失业工人值得拥有基于证据的解释，大衰退为什么会发生，我们怎样做才能在未来避免衰退重复上演。 P1-3