房屋买卖合同纠纷案件裁判规则

随着住房市场的改革以及城镇化进程的不断推进，商品房交易市场蓬勃发展，商品房销售面积、销售额、销售价格逐年上升，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业。由此引发的商品房买卖合同纠纷频繁发生，利益纠纷日趋复杂，给民事审判工作提出新的问题，带来新的挑战。人民法院保障建筑业持续健康发展，主要是通过依法公正高效审结大量房地产开发和房屋买卖合同纠纷等类案件实现的。尤其是其中的房屋买卖合同纠纷，具有专业性强、涉及当事人基本利益、易涉及群体性利益等特点，因房屋买卖合同纠纷是典型的债权、物权关系交叉的纠纷，往往成为民事审判领域疑难案件的高发地带。2003年施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对于统一商品房买卖合同纠纷案件的审理尺度、规范商品房交易行为、公平保护各方主体的合法权益及促进商品房交易市场健康有序发展起到了积极作用。但随着商品房销售模式的变化、房价的波动以及房地产政策的调整，商品房买卖合同纠纷呈现新的特征，司法解释的既有规定面临新的挑战，主要表现为与《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国消费者权益保护法》以及其他房地产法律、政策的冲突与协调，新型商品房买卖合同、商品房委托代理销售合同、关联案件等不断增多，房屋买卖合同审判实践需要随着经济社会的发展而不断完善。本书专家组按照“中国法院类案检索与裁判规则专项研究”编写要求，在选定裁判规则时坚持遵循重点与类型化相结合的思路，从实践中房屋买卖合同纠纷最常见的争点、焦点、难点入手，并对预售、认购、销售广告和宣传、交付和风险、产权证书、房产新政、二手房、担保贷款等多种纠纷类型进行重点研究。

房屋买卖合同纠纷案件裁判规则第1条：
预定书、意向书、允诺书、认购书、谅解备忘录、谈判纪要等预约合同不应认定为房屋买卖合同，但具备房屋买卖合同主要内容的除外
一、类案检索大数据报告
二、可供参考的例案
三、裁判规则提要
四、辅助信息
房屋买卖合同纠纷案件裁判规则第2条：
多份买卖合同就同一事项约定冲突，文义解释作起点，以当事人真实意思为中心的目的解释为主要解释规则，习惯解释作漏洞补充，诚信原则决定解释方向，各规则综合运用并相互印证，选择真实、最终、更优解释
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二、可供参考的例案
三、裁判规则提要
四、辅助信息
房屋买卖合同纠纷案件裁判规则第3条：
借名买房除因购买政策性保障住房损害社会公共利益或存在其他《合同法》第52条规定的合同无效情形外，合同应为有效。借名人基于借名买房合同享有要求出名人转移房屋所有权的债权请求权，但不直接对房屋享有所有权
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二、可供参考的例案
三、裁判规则提要
四、辅助信息
房屋买卖合同纠纷案件裁判规则第4条：
农村村民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者非本农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同违反国家土地管理政策，损害农村集体经济组织利益，一般应认定无效
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二、可供参考的例案
三、裁判规则提要
四、辅助信息
房屋买卖合同纠纷案件裁判规则第5条：
为套取银行贷款订立虚假房屋买卖合同，双方当事人没有买卖房屋的真实意思，应当认定该合同无效
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二、可供参考的例案
三、裁判规则提要
四、辅助信息
房屋买卖合同纠纷案件裁判规则第6条：
当事人一方仅以房屋出卖人没有所有权或者处分权为由主张合同无效，合同不具有《合同法》第52条规定的无效情形的，法院不予支持。受让人符合《物权法》第106条善意取得条件的，取得该房屋的所有权
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二、可供参考的例案
三、裁判规则提要
四、辅助信息
房屋买卖合同纠纷案件裁判规则第7条：
未取得房屋所有权证而签订的房屋买卖合同应当认定为有效合同，若出卖人无法履行合同中的交付义务，则应当对买受人承担违约责任
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二、可供参考的例案
三、裁判规则提要
四、辅助信息
房屋买卖合同纠纷案件裁判规则第8条：
房屋买卖恶意串通的认定应由异议人举证证明行为人和相对人具有恶意串通损害他人合法权益的主观故意和客观行为，且证明标准须达到排除合理怀疑的程度
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二、可供参考的例案
三、裁判规则提要
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房屋买卖合同纠纷案件裁判规则第9条：
代理人与买受人恶意串通签订房屋买卖合同，损害被代理人（房屋所有人、出卖人）利益，代理行为对被代理人不发生法律效力，属于对被代理人相对无效
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三、裁判规则提要
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房屋买卖合同纠纷案件裁判规则第10条：
房屋买卖合同中避税条款无效，但不影响合同其他条款效力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务
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三、裁判规则提要
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房屋买卖合同纠纷案件裁判规则第11条：
房屋买卖合同显失公平的认定应坚持客观主义原则，从双方当事人的权利义务内容出发，结合实际情况综合考量
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三、裁判规则提要
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房屋买卖合同纠纷案件裁判规则第12条：
缔约过失损害赔偿应限于信赖利益损失的范围，一般不应超过履行利益，同时还应遵循过失相抵的赔偿规则
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房屋买卖合同纠纷案件裁判规则第13条：
主合同无效，从合同无效。抵押合同是借款合同的从合同，但不是房屋买卖合同的从合同，买卖合同无效并不必然导致抵押合同无效。商品房担保贷款合同可解除；开发商与买房人对银行的贷款共同承担连带清偿责任
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房屋买卖合同纠纷案件裁判规则第14条：
一房数卖中数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权转移登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。恶意串通抢先办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人；变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内，其权利不能对抗预告登记权利人
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房屋买卖合同纠纷案件裁判规则第15条：
房屋买卖合同履行过程中，房屋出卖人死亡的，买受人有权要求出卖人之继承人协助继续履行合同。如出卖人没有继承人，或继承人均放弃继承的，买受人可以通过向法院申请认定财产无主特别程序取得房屋所有权
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房屋买卖合同纠纷案件裁判规则第16条：
在房屋租赁法律关系中，出租人将租赁房屋出卖于第三人时，承租人按照法律规定享有以同等条件优先于他人购买的权利，但该权利是债权的一种形式，因而其不具有物权的排他性、对世性等特征
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房屋买卖合同纠纷案件裁判规则第17条：
房屋买卖合同中先履行一方当事人有正当理由认为对方将不能如约履行合同的，先履行一方当事人可以行使不安抗辩权，中止履行相应义务
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房屋买卖合同纠纷案件裁判规则第18条：
房屋买卖合同税费负担的规定属于任意性规范，不是强制性规范；当事人约定优先于任意性规范；税费由买受人负担的惯常做法不应认定为行业惯例
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房屋买卖合同纠纷案件裁判规则第19条：
法院应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等计算和认定房屋差价损失
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房屋买卖合同纠纷案件裁判规则第20条：
当事人约定的逾期办证、迟延交房等违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，债务人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护的时效范围为当事人起诉之日前三年
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房屋买卖合同纠纷案件裁判规则第21条：
房屋买受人要求出卖人迁出户口的请求不属于法院民事诉讼主管范围，出卖人承担违约责任，法院可以根据履约情况、违约原因、主观过错程度以及给对方造成损失等因素酌情调整违约金数额
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房屋买卖合同纠纷案件裁判规则第22条：
逾期交房损失按照同地段、同类房屋租金标准认定，违约金约定过高的，调整为该租金标准的1.3倍
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后记