房地产企业会计核算与纳税、财务报表编制实务

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平准 财税专家，中央财经大学会计学博士，百德财税咨询服务有限公司创始人，中国注册会计师，中国注册税务师，现担任多家公司财务顾问。曾就职于北京中和正信会计师事务所，先后从事会计报表审计、税务筹划、管理咨询等工作；出版多部财务类图书。

第1章 房地产企业会计基础理论
1.1 房地产企业特点与主要业务 1
1.1.1 房地产企业的主要业务 1
1.1.2 房地产企业涉及的主要环节 2
1.1.3 房地产企业的经营特点 4
1.2 房地产企业会计概述 5
1.2.1 房地产企业会计的概念 5
1.2.2 房地产企业会计的职能 6
1.2.3 房地产企业会计的核算内容 7
1.2.4 房地产企业会计核算的特殊性 8
1.2.5 房地产企业会计科目设置 10
1.3 房地产企业纳税概述 16
1.3.1 房地产企业各经营环节的主要税种 16
1.3.2 计税成本对象的确定原则 16
1.3.3 税率与征收范围 17
第2章 房地产企业设立阶段的会计核算
2.1 设立房地产企业阶段业务概述 20
2.1.1 《中华人民共和国公司法》对企业设立条件的规定 20
2.1.2 《城市房地产开发经营管理条例》对房地产企业设立条件的规定 21
2.1.3 房地产企业开发经营资质 22
2.2 房地产企业设立阶段会计核算 24
2.2.1 实收资本的会计核算 24
2.2.2 资本公积的核算 30
2.2.3 其他资本公积的核算 32
2.2.4 资本公积转增资本的核算 33
第3章 房地产企业获取土地使用权阶段的会计核算
3.1 我国的土地制度概述 34
3.1.1 获取土地的主要方式 34
3.1.2 我国有关土地的主要制度 37
3.2 获取土地使用权阶段的税务与会计问题 40
3.2.1 获取土地使用权阶段的纳税处理 40
3.2.2 获取土地使用权阶段的会计处理 49
第4章 房地产企业开发建设阶段的会计核算
4.1 开发产品成本核算概述 57
4.1.1 成本核算的基本程序 58
4.1.2 房地产企业成本费用核算特点 58
4.1.3 划分成本核算项目 58
4.2 开发产品成本归集、分配的会计处理 60
4.2.1 成本分配法 60
4.2.2 土地征用及拆迁补偿费的归集与分配 61
4.2.3 前期工程费的归集与分配 64
4.2.4 建筑安装工程费的归集与分配 66
4.2.5 基础设施费的归集与分配 72
4.2.6 开发间接费用的归集与分配 74
4.3 公共配套设施费的会计核算 77
4.3.1 成本对象的确定和核算 77
4.3.2 会计核算方法 79
4.4 土地开发成本与代建工程成本会计核算 85
4.4.1 土地开发成本的会计核算 85
4.4.2 代建工程成本的会计核算 87
4.5 开发完工产品成本的结转 87
4.5.1 开发完工产品的确认条件 87
4.5.2 开发产品成本的核算 88
4.5.3 结转完工开发产品成本 90
4.5.4 结转开发产品销售成本 92
4.6 开发建设阶段的税务处理 93
4.6.1 印花税 93
4.6.2 城镇土地使用税 95
4.6.3 企业所得税 97
第5章 房地产企业转让及销售阶段的会计核算
5.1 转让及销售阶段业务概述 100
5.1.1 土地使用权转让 100
5.1.2 商品房销售 101
5.1.3 其他建筑物销售 107
5.1.4 代建工程 107
5.1.5 其他业务收入 109
5.2 销售及转让的账务处理 110
5.2.1 商品房销售收入的会计核算 110
5.2.2 土地使用权转让的会计核算 124
5.2.3 配套设施转让的核算 126
5.2.4 销售周转房的核算 127
5.2.5 代建工程收入的核算 127
5.2.6 其他业务收入的核算 128
5.3 转让及销售阶段的税务处理 130
5.3.1 增值税 130
5.3.2 城市维护建设税 133
5.3.3 教育费附加 136
5.3.4 土地增值税 137
5.3.5 印花税 142
5.3.6 企业所得税 143
第6章 房地产行业的税收筹划
6.1 土地增值税税收筹划 147
6.1.1 利用土地增值税的征税范围进行筹划 148
6.1.2 利用增加扣除项目金额进行税收筹划 150
6.1.3 利用税收优惠政策进行税收筹划 151
6.2 房产税税收筹划 154
6.3 企业所得税税收筹划 155
第7章 房地产企业投资性房地产的会计核算
7.1 投资性房地产的特征与范围 158
7.1.1 投资性房地产的定义及特征 158
7.1.2 投资性房地产的范围 159
7.2 投资性房地产纳税处理 162
7.2.1 增值税及附加 162
7.2.2 印花税 163
7.2.3 房产税 163
7.3 投资性房地产的账务处理 164
7.3.1 投资性房地产的确认和初始计量 164
7.3.2 与投资性房地产有关的后续支出 167
7.3.3 投资性房地产的后续计量 169
7.3.4 投资性房地产的转换 173
7.3.5 投资性房地产的处置 180
第8章 房地产企业利润结转及分配的核算
8.1 利润结转及核算 183
8.1.1 利润的含义及计算 183
8.1.2 损益核算 185
8.1.3 利润结转的核算 188
8.2 利润分配及其核算 190
8.2.1 利润分配的顺序 190
8.2.2 利润分配的核算 191
第9章 房地产企业财务报表的编制
9.1 资产负债表 195
9.1.1 资产负债表的结构 195
9.1.2 资产负债表的编制 198
9.2 利润表 211
9.2.1 利润表的结构 211
9.2.2 利润表的编制 213
9.3 现金流量表 221
9.3.1 现金流量表的结构 221
9.3.2 现金流量表的编制 224
9.4 所有者权益变动表 235
9.4.1 所有者权益变动表的结构 235
9.4.2 所有者权益变动表的编制 239
9.5 附注 244
9.5.1 附注的主要内容 244
9.5.2 报表重要项目的说明 248