商品房销售疑难法律问题与典型案例裁判观点/泰和泰律师事务所二十周年庆文丛

本书为房地产开发企业提供法律顾问服务及代理各类诉讼纠纷的经验，以促进开发商规范销售，避免风险和不必要的损失。

本书为房地产开发企业提供法律顾问服务及代理各类诉讼纠纷的经验，以促进开发商规范销售，避免风险和不必要的损失。

刘俊，法律硕士，泰和泰律师事务所高级合伙人，管委会委员。律师执业20年，长期为数十家房地产企业提供法律顾问和诉讼代理法律服务，具有丰富实践经验。钟俊芳，泰和泰律师事务所高级合伙人、西南政法大学校外硕士生导师、四川省财政厅政府采购评审专家。建设工程和房地产领域专业律师，精通房地产开发全流程以及建设工程全流程法律风险防控。

第一章 营销篇
第一节 销售广告中“要约邀请”与“要约”的博弈
一、销售广告构成“要约”的关键条件
案例1：张某诉某置业公司商品房销售合同纠纷案
案例2：王某诉某房产公司商品房销售合同纠纷案
二、违反销售广告“要约”的赔偿方式
案例3：某房地产公司与赵某一、周某、赵某二、某电池公司虚假广告纠纷上诉案
三、对于项目规划范围外的承诺是否构成“要约”
案例4：陈某诉某置业公司房屋买卖合同纠纷案
案例5：邵某诉某房地产公司房屋买卖合同纠纷上诉案
四、“赠送面积”引发的风波和反思
案例6：曾某诉某实业公司商品房预售合同纠纷案
案例7：张某、王某与某房产公司房屋买卖合同纠纷申请再审案
案例8：杨某诉某实业公司房屋买卖合同纠纷案
第二节 商品房销售广告法律指引
一、目的
二、适用范围
三、广告发布原则
四、审查指引
（一）禁止发布商品房销售广告的情形
（二）销售广告应当具备以下必须载明的事项
（三）虚假、夸大宣传广告的认定
（四）广告画面内容审查要点
（五）禁用词汇
（六）免责条款
（七）其他要求
第三节 房地产商标和品牌的保护之道
一、房地产商标维权的困境
（一）房地产商标缺少识别的显著性
（二）房地产商标保护范围不及于楼盘本身
（三）房地产商标专用权与地名使用权发生冲突
（四）房地产商标专用权与企业名称权（商号）发生冲突
二、有效实现商标与品牌维权之策
案例9：广州星河湾实业发展有限公司、广州宏富房地产开发有限公司与连江县好旺房地产开发有限公司侵害商标权
纠纷上诉案
案例10：华润（集团）有限公司与安徽华泓物业管理有限公司侵害商标权纠纷上诉案
第四节 包销、整体销售的区别和处理
一、包销与整体销售（买卖合同）性质的不同认定
案例11：某房地产公司与邱某、第三人某银行、第三人某人民政府合同纠纷案
案例12：某房地产开发公司与某投资有限公司房屋买卖合同纠纷案
二、包销合同通过强制履行转为买卖关系
案例13：温州某策划公司与菏泽某房地产开发公司商品房委托—代理销售合同纠纷案
案例14：东莞市某策划公司与怀化市某房地产开发公司商品房委托—代理销售合同纠纷案
三、基于包销合同产生的购房纠纷的责任承担
案例15：李某诉吉林市某公司，第三人吉林市某房地产顾问有限公司、第三人李某芳房屋买卖合同纠纷案
案例16：安某与天津某公司、天津某房地产投资有限公司商品房预售合同纠纷案
第二章 签约篇
第一节 定金到底该不该退
一、定金退与不退之认定
案例17：四川省某家居市场经营管理有限公司与成都某投资有限公司商品房预约合同纠纷案
案例18：黄某、胡某诉成都某实业发展有限公司房屋买卖合同纠纷案
二、《认购协议》说明条款的效力问题
三、对买受人进行恶意磋商的处理
案例19：范某、吴某诉上海某置业有限公司定金合同纠纷案
案例20：娄某诉某房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷案
案例21：柳某诉南京某房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷案
案例22：孙某与某房产公司商品房预约合同纠纷案
四、违反《认购协议》的违约赔偿范围
案例23：林某与北京某置业公司商品房预售合同纠纷案
案例24：何某与王某商品房预售合同纠纷案
第二节 销售现场公证的意义
一、定金纠纷中销售现场公证的作用
案例25：胡某与某实业公司商品房预售合同纠纷案
案例26：董某与广州某公司商品房预售合同纠纷案
二、交付纠纷中销售现场公证的作用
案例27：韩某与某房地产公司商品房买卖合同纠纷案
三、监测公证的重要性
案例28：李某诉成都某置业公司商品房预售纠纷案
第三节 “hold”住格式条款
一、示范文本中的格式条款问题
案例29：马某、江某与三亚某房地产公司商品房预售合同纠纷案
二、格式条款的效力规则
（一）格式条款中的公平原则
案例30：唐某诉成都某置业有限公司商品房预售合同纠纷案
（二）对格式条款的提示和说明义务
案例31：大同某公司与李某商品房买卖合同纠纷案
三、怎样“hold”住格式条款
第四节 出卖人告知义务的全面履行
一、没有尽到告知义务的责任承担
案例32：孙某与上海某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
案例33：重庆某置业有限公司与王某商品房预售合同纠纷案
案例34：杨某、孙某与贵州某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案
二、履行告知义务的方式
案例35：李某、潘某与置业有限公司商品房销售合同纠纷案
案例36：沈某与某房地产有限公司商品房预售合同纠纷案
案例37：刘某、赵某与杭州某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
三、项目红线以外的不利因素告