楼宇经济十年

从2002年对楼宇经济的关注到2005年研究论文的发表，从2009年全国第一部楼宇经济专著《楼宇经济发展研究》的出版到2011年全国第一部《中国楼宇经济发展报告》蓝皮书的问世……在楼宇经济从无到有、从小到大的10多年的发展历程中，中国楼宇经济知名专家夏效鸿和他的团队足迹踏遍全国所有省会城市、副省级城市、有特色的地级城市中的70多个城区、1000多幢楼宇，以32篇调研报告、3本专著、9部《中国楼宇经济发展报告》为成果，对楼宇经济进行了长达18年的持续跟踪研究，以一个研究者、参与者、见证者的身份，从理论的高度追根溯源、从实践的深度总结提炼，集聚发展经验、梳理发展机理、提炼发展模式、评价发展水平、提出发展对策…… 《楼宇经济十年》是作者继《楼宇经济发展研究》《中国楼宇经济发展报告》蓝皮书系列之后的又一部新作，也是楼宇经济研究领域的又一颗新果。该书以楼宇经济从1.0时代到2.0时代的10年为时空背景，呈现了作者对楼宇经济的所闻、所见、所思、所感，书中的90多个观点聚焦楼宇经济变革，对破解中国城市化难题、指点“后房地产时代”迷津，具有启示、借鉴意义。

01 楼宇经济1.0时代：“群雄逐鹿”
楼宇经济是个“舶来品”
楼宇经济：都市中的“经济森林”
楼宇迭代：渐进式的“进化”
楼宇经济发展的“三重境界”
城市经济就是楼宇经济
“后房地产时代”的“能量聚变场”
雁阵效应：不同城市渐次迈入楼宇经济时代
发展楼宇经济：心急吃不了热豆腐
楼宇经济≠房产开发
02 被“逼”出来的楼宇经济
楼宇经济“不得不为”
楼宇经济：“螺蛳壳里做道场”
楼宇经济是一种“载体经济”
楼宇与总部是“载体”与“内容”的关系
发展楼宇经济不能只关注税收和租金
城市运营比地产开发更重要
从“地产产业”到“产业地产”，哪里不一样？
产权过度分散是发展楼宇经济的“大忌”
03 楼宇经济大有可为
工业经济看厂房，现代服务业经济看楼宇
从“建筑盆景”到“产业风景”
楼宇，靠效益说话
楼宇改变城市
楼宇，城市“新名片”
楼宇文化：楼宇经济的较为“发动机”
楼宇，不仅是城市的“经济地标”，也应是“人文地标”
别让文化在“东施效颦”中流逝
04 楼宇经济发展中的“躁动”与“茫然”
招商引资不是政府的事
靠“政策洼地”发展经济之路走不远
投资者并非“上帝”
对“全民招商”说再见
不要过度迷信电商
创新资金应奖励研发主体而不是“组装车间”
“贪大求洋”是压垮商业实体店的“最后一根稻草”
缓解城市交通拥堵要围绕“人”而不是“车”做文章
05 城市治理现代化背景下的战略考量
消费拉动：理想很丰满，现实很骨感
拉动消费可效仿他国“给老百姓发钱”
城镇化要“千城千面”，不能“千城一面”
城镇化不是农民“市民化”
做1米宽、100米深的企业，不做100米宽、1米深的企业
要警惕资本“脱实入虚”
到底要不要搞“虚拟经济”？
轨道铺到哪里，楼宇经济就会繁荣到哪里
要让城市“风景这边独好”
“三室经济”：浓缩的是精华
06 楼宇经济发展中的政府角色
政府角色：讲诚信、优环境、搞服务
楼宇经济要搞“大合唱”，不演“独角戏”
给“摩天大楼热”降降温
楼宇不是越高越好，也不是越多越好
“顶层设计”不是“上级设计”
发展楼宇经济不能搞“一锤子买卖”
楼宇社区：昙花一现？
楼宇评“星”，意在服务
特色楼宇：对同质化竞争说“不”
“去库存”要对症下药
07 楼宇经济2.0时代：“十年磨一剑”
第四消费时代：成就生活N种可能
崇尚个性化的“非标时代”到来
楼宇经济迎来“品牌时代”
“楼宇等级评定”不可取
“年深外境犹吾境”：城市发展要留住乡愁
发展楼宇经济别搞“拿来主义”
体验经济：服务的“场景化”
个性化体验是商业实体店的“生存法宝”
变空间的“物理反应”为产业的“化学反应”
“互联网+”催生楼宇经济发展新模式
融合发展：楼宇经济必做的“大文章”
载体融合：中央商务区的“前奏曲”
楼宇经济“血脉”里流淌的，始终是产业地产的“血”
空间共享：共享思维的“灵感”再现
众创空间：形式大于内容
城市发展，“软肋”在哪？
08 品质、品牌、品位：楼宇经济的下一个“风口”
品牌意识：制造业绕不过的“坎”
共享经济：从“所有权”到“使用权”的蜕变
与未来的楼宇经济来一场“约会”
贴心服务，永远在路上
楼宇经济：“慢工出细活”
“”思维其实是一种“用户思维”
管家式服务：“旧船票”能否登上“新客船”？
有机更新：楼宇经济的“下半场”
特色街区：楼宇经济的“后花园”
商务花园：楼宇经济的“豪华版”
城市双修：让城市“逆生长”
慢生活：品质生活的“代名词”
场景化：“人设”也是一种场景
生态化办公：楼宇办公新理念
09 楼宇经济“未来已来”：从高速增长到高质量发展
楼宇经济发展步入2.0时代
从“一枝独秀”到“春色满园”
从“素描写意”的1.0到“工笔细画”的2.0
楼宇经济的“三大高地”：产业、要素、人才
楼宇经济引领质量、效率、动力“三大变革”
从“楼宇建设时代”迈向“楼宇运营时代”
经济密度：“老概念”被赋予“新内涵”
楼宇经济既要看“总产”，又要看“亩产”
楼宇经济：以亩产论英雄
田园城市：城市发展“新样板”
地产运营商正走向城市舞台中央
“联合办公”进入“诸侯争霸”的“战国时代”
城市温度：楼宇经济既要“琢磨事”，又要“琢磨人”
Vogue Space，楼宇新潮流

     01 楼宇经济1.0时代：“群雄逐鹿” 从某种意义上说，城市经济就是楼宇经济。 ——夏效鸿 20世纪80年代，随着房地产业的兴起，许多大中城市的马路两边、街道两侧零星建起了办公楼，最初这些办公楼都是一家家企业为解决自己的办公需求，由自己建设，为自己所用的，多余部分才出租给熟人、朋友用于办公，适当收取点租金。这时的楼宇处于为解决零星办公需求而形成的楼宇出租、楼宇销售阶段，并没有上升到“经济”的层面。严格地说，这还不是真正意义上的楼宇经济的雏形。 20世纪90年代，随着市场经济的发展，深圳、上海等地涌入了许许多多的外地创业者，原有的公司扩大经营、新生的公司如雨后春笋般出现，这样势必会新增大量的办公需求，需要更多的商务楼宇来容纳和承载。深圳、上海本就是资源紧缺型的城市，尤其是缺乏土地资源、空间资源，而深圳、上海又恰恰是改革开放之初涌入外来创业人口最多的城市。土地资源的紧缺使过去粗放式、平铺式的发展难以为继，只能向空中求发展、向空间要效益。于是，许多以解决办公需求为目的的纯商务楼宇应运而生。渐渐地，深圳、上海这样的大城市在一幢幢拔地而起的高楼大厦中不断地长高、长密，甚至出现了许多“欲与天公试比高”的摩天大楼。而随着时间的推移，这样的城市变得越来越多。 21世纪初期开始，这种以商务楼宇为载体，集中资源、集聚产业、集约空间，从而带动周边乃至区域整体经济发展的新的经济形态开始在上海、深圳等一线城市兴起，给城市发展带来了可观的税收、就业、管理、资本、人才、服务等，从而产生了一连串的经济效益、社会效益、人文效益、生态效益。我们给这种新的经济形态取了一个名字，叫作“楼宇经济”。 楼宇经济是个“舶来品” 楼宇经济，在国外与之相对应的概念是中央商务区（Central Bussiness District，CBD）。20世纪20年代，美国最早提出“中央商务区”的概念。20世纪五六十年代，先是美国的纽约、芝加哥、洛杉矶，后是其他西方国家和日本的一些大城市陆续开始规划、开发CBD，到80年代，世界各地基本形成了一批风格迥异的CBD，东京新宿、巴黎拉德芳斯、新加坡南岸、法兰克福金融区、卢森堡金融区等，相继成为世界上比较典型的中央商务区。 CBD是大城市现代服务业最密集、城市景观最繁华、经济发展最迅速的地段。无论是20世纪50年代形成的纽约曼哈顿，还是20世纪80年代的日本新宿、巴黎拉德芳斯、新加坡南岸区、德国法兰克福金融区等，这些风格迥异的CBD实际上已成为一种以第三产业为主体的城市功能区，成为区域经济独领风骚的一道风景。我国三大经济增长热点区域珠江三角洲、长江三角洲和京津冀（环渤海）地区中的少数中心城市，CBD建设在改革开放后才开始起步。珠江三角洲以广州、香港、深圳三个经济中心为主，向“港一深”组合型CBD形式发展；长江三角洲地区正在形成以上海为中心，杭州、南京为辅助的半扇形经济辐射区；京津冀地区以北京作为中心城市，在天津一塘沽设立港口贸易型CBD，形成“双子型”网络。 与国外重点研究CBD不同，楼宇经济是国内20世纪90年代末期提出的一个新名词。楼宇经济中的“楼宇”（Building），最早是指土木建筑类的建筑物。从广义上说，楼宇包含了商业、商务、商贸、商住（办公和居住在一起）的场所，主要有商务楼宇、商业楼宇、城市综合体、科研楼宇（含科技孵化器）、用于出租或出售的工业标准厂房、保护建筑、农居SOHO（Small Office，Home Office，居家办公）等；狭义上仅指商务、商贸公司的办公场所，即写字楼。目前，国内对楼宇的定义基本上都是从狭义角度提出的，一般是指城市内占地面积较小、容积率较高、建筑面积较大并用于经营的商务楼和工业楼。 “楼宇”在旧上海被称为“写字楼”，这个称呼一直流行到现在。但当年的“写字楼”不仅仅是指商务楼，而是包含了所有的非体力劳动的场所。真正把现代的楼宇概念引入中国，是改革开放之后的事。改革开放以来，我国经济社会的快速发展引来无数外资企业的竞相入驻，加上“世界500强”企业战略重心的转移、国内中小企业的蓬勃发展、民营经济的日益强大等因素，推动了楼宇的需求量增长。尤其是中国加入世界贸易组织以后，随着商贸、旅游、文化、市场的逐步开放，商业分销、中介服务、文化娱乐等行业对楼宇的需求不断增加，为楼宇发展提供了无限商机。 几乎每个城市都面临着同样的问题：越是中心城市，土地资源越紧张，发展楼宇经济的需求就越迫切。这也是为何总是中心城区、核心城区成为楼宇经济优选发展和繁荣的区域。如上海的静安区、广州的越秀区、重庆的渝中区、杭州的下城区等。相较于城市中心，城市近郊虽缺乏先天的商务氛围和集聚效应，但受益于城市中心空间受限、城市版图不断扩大、交通愈发便利等因素，企业外溢效应明显，发展楼宇经济具有相当的市场基础。因此，这些区域常常成为楼宇经济的“第二波区域”。伴随而来的，是政府将大量的土