城市更新法律实务 拆除重建类城市更新操作指引

    《城市更新法律实务——拆除重建类城市更新操作指引》系北京德恒(深圳)律师事务所房地产及基础设施部基于自身丰富的实务操作经验与扎实的理论功底，围绕拆除重建类城市更新操作各流程的关键问题进行的深度研究。全书内容紧跟深圳市城市更新政策的变化，凝聚了作者团队多年在城市更新相关法律工作中的经验与智慧，在法律实务操作与理论探讨，上兼具重要的参考价值。

近年来，城市更新作为全球各个中心城市发展研究的全新热点之一，在世界范围内引起了广泛讨论。城市更新源于20世纪西方工业国家，源于工业革命，已有200多年的历史，它的发展经历了从非理性更新到理性更新的变化，从单纯强调城市物资环境改善美化、推倒重建的“形体规划”思想发展到以“人本主义”“可持续发展”的城市整体环境的提升的转变。
本书系北京德恒（深圳）律师事务所房地产团队基于自身丰富的实务操作经验与扎实的理论研究，围绕拆除重建类城市更新操作各流程的关键问题进行的深度研究。全书内容紧跟深圳市城市更新政策的变化，凝聚了作者团队多年在城市更新相关法律工作中的经验总结与智慧，在法律实务操作与理论探讨上兼具重要的参考价值。

李建华，德恒律师事务所高级合伙人。自1999年以来便多次参与民建深圳市委、广东省委及中央多项重大提案的起草，并主持了民建中央和民建市委的数项重大课题，为深圳市、广东省及中央立法决策做出了突出的贡献。目前著有《法律前沿》《房地产诉讼谋略与非诉技巧》（法律出版社）等专著，在《中国法学》《广东行政学院学报》《广东律师》等杂志上发表了论文30余篇。

第一章总论/001
第一节城市更新的法律概念/001
一、城市更新的法律含义/001
二、城市更新概念在深圳市的发展过程/005
第二节深圳市城市化进程与土地规划管理政策历史沿革/008
一、深圳市城市化的历史概述/008
二、深圳市土地规划管理政策沿革/016
第三节拆除重建类城市更新项目主体间法律关系总述/038
城市更新中的法律关系简析/038
二、拆除重建类城市更新中的行政法律关系1039
三、拆除重建类城市更新中的民事法律关系1044
第四节深圳市城市更新法规政策概况/048
一、《更新办法》及《更新办法实施细则》/048
二、深圳市现行棚户区改造政策简介/052
三、对完善深圳市城市更新立法的思考和建议/060
第五节城市更新与依法行政/071
一、城市更新行政决策法治化/071
二、城市更新行政审批合规化的基本要求/073
三、城市更新政府行政处罚合法化/078
第二章拆除重建类城市更新一般程序概要/083
第一节城市更新单元计划审批/083
一、更新单元计划申报应符合的申报情形/083
二、更新单元计划申报要划定拆除范围/084
三、更新单元计划的申报要有明确的申报主体/086
四、更新单元计划申报要有符合条件的更新意愿/087
五、更新单元计划申报应有明确的更新方向及符合规定的开发强度/088
六、城市更新单元计划的审批程序/088
七、已批准的更新单元计划的效力/093
八、更新单元计划的调整程序/093
九、更新单元计划的调出程序/094
十、相关问题探讨/095
第二节土地、建筑物权属认定/097
一、土地、建筑物权属认定的含义/097
二、土地、建筑物权属认定程序/098
三、救济问题/098
第三节土地信息核查/100
一、土地信息核查的含义/100
二、土地信息核查程序/101
三、救济问题/101
第四节历史用地处置/102
一、历史用地处置的含义/102
二、历史用地处置程序/103
三、救济问题/104
第五节城市更新单元规划申批/105
一、编制更新单元规划/105
二、更新单元规划审批程序/106
三、城市更新单元规划的效力/108
四、已批准的城市更新单元规划是否具有可诉性/109
第六节实施主体确认/110
一、单一主体的形成方式1110
二、实施主体的确认/112
第七节建筑物拆除及房地产权属证书注销/114
一、建筑物拆除的流程/115
二、房地产权属证书注销/116
第八节项目用地审批/118
一、用地审批/118
二、报批程序及材料要求/119
三、贡献用地移交人库/119
四、土地使用权出让/120
五、地价计收/120
第九节更新项目报建/121
一、建设工程规划许可/121
二、建设工程施工许可/121
三、项目报建第三方服务/122
四、开发建设/122
第十节城市更新项目监管/122
一、履约监管/123
二、保障性住房的配建与交付/123
三、城市基础设施、公共服务设施及配套设施的建设与移交/124
四、产业监管/125
五、资金监管/126
第十一节项目竣工验收1127
一、规划验收/127
二、竣工验收备案/127
三、预售/128
第十二节不动产权属登记/128
第三章城市更新项目实施的重点法律问题/129
第一节土地及建筑物核查处理/129
一、历史遗留违法用地处理/129
二、特殊用地处理/131
三、历史遗留违法建筑处理/138
四、土地及建筑物核查汇总/144
五、建筑物拆除与不动产权属证书注销/149
第二节集体用地交易监管/152
一、市、区集体用地交易监管政策梳理/153
二、集体用地交易监管过程中的民主决策程序/166
三、结语/173
第三节搬迁安置补偿/174
一、搬迁补偿前期调查准备/174
二、搬迁补偿策略和补偿方案制订/182
三、搬迁补偿安置谈判和“钉子户”问题的应对/190
四、《搬迁补偿安置协议》的重点条款解析/193
五、《搬迁补偿安置协议》的履行及违约救济/198
六、搬迁补偿安置工作的制度性缺失和完善建议/203
第四章城市更新项目并购/211
第一节城市更新项目并购概述/211
一、并购/211
二、房地产项目并购一般模式/211
三、城市更新语境下的并购/221
第二节城市更新项目并购模式/222
一、城市更新股权并购模式/223
二、城市更新项目资产并购模式/225
三、城市更新项目权益并购模式/227
第三节城市更新并购尽职调查/228
一、不同并购模式下尽职调查的侧重点/229
二、调查项目用地及地上建筑物现状/230
三、调查拟并购城市更新项目的申报及审批情况/239
四、调查项目搬迁补偿安置情况/241
五、调查项目相关合作协议的签署及履行情况/244
六、调查目标公司情况/245
七、其他需要调查的内容/246
第四节城市更新项目并购与合作法律文件设计/246
一、资产并购模式下的合同条款设置/247
二、股权并购模式下的合同条款设置1250
三、权益并购模式下的合同条款设置/253
第五章城市更新项目融资之法律问题研究/256
第一节城市更新项目融资概述/256
一、概述/256
二、城市更新项目融资的主要特征/256
三、城市更新资产端中的参与主体及法律关系分析/258
四、城市更新资产端主要环节的法律意义/265
五、对现有城市更新模式中权利(权力)变动的思考/266
六、城市更新项目融资中的常见问题及应对/268
第二节融资路径之信托计划/270
一、案例背景/271
二、交易流程及交易要素/271
三、交易结构设计和交易流程分析/272
四、重点法律问题/274
五、风控提示及防范建议/276
第三节融资路径之私募基金/277
一、案例基本情况及交易结构/278
二、重点法律问题/279
三、风险提示及防范建议/283
第四节融资增信措施之委托代建/284
一、案例基本情况/285
二、交易结构设计和交易流程分析/285
三、重点法律问题/287
四、风险提示及防范建议/293
第五节融资增信措施之非典型担保/293
一、案例基本情况/294
二、交易结构图1294
三、重点法律问题/295
四、风险提示及防范建议/303
第六节融资增信措施之跨境担保/303
案例基本情况/303
二、交易结构及流程分析/304
三、重点法律问题/304
四、风险提示及防范建议/309
第七节融资资金退出路径分析/310
一、退出路径概述/310
二、交易结构/310
三、重点法律问题/311
四、风险提示及防范建议/315
第八节投后管理和风险处置/316
一、监管环境变化对交易结构的影响/316
二、融资人的实际控制人变更对履约能力的影响/316
三、城市更新融资中债权违约的风险管理/317
四、抵押物的持续管理及追加增信措施/318
五、履约沟通的沟通记录管理/319
六、提前从诉讼角度审视项目风险/319
第六章城市更新争议的解决/321
第一节城市更新争议概述/321
一、城市更新争议的概念/321
二、城市更新争议的种类/321
第二节城市更新争议的现状及趋势/322
一、城市更新争议的现状与特征/322
二、城市更新争议发展趋势/325
第三节引发城市更新争议的主要原因/328
一、项目原权利人违约/328
二、项目公司股权转让合同中税负条款约定不明/329
三、交易文件瑕疵/331
四、无法形成单一主体/332
五、购置无证房产盲目进行城市更新/334
六、项目公司转让过程中隐藏债务未充分披露/335
七、政府未子审批或审批结果未达合同目的/336
八、搬迁谈判陷入长期困局/337
九、开发商批量购买拟更新区城非流通房产/338
第四节常见城市更新争议类型及裁判要旨/339
一、合同效力纠纷/339
二、违约纠纷/342
三、确权纠纷/359
四、房屋搬迁补偿安置纠纷/365
五、房屋租赁纠纷/370
后记/373