房地产企业全程会计核算与税务处理 第5版

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企业设立阶段的会计核算与税务处理
取得土地使用权阶段的会计核算与税务处理
开发建设阶段的会计核算与税务处理
开发产品成本的归集、分配与结转
销售（预售）阶段的会计核算与税务处理
自持物业阶段的会计核算与税务处理
纳税活动的会计核算
土地增值税清算的会计核算
利润形成及分配阶段的会计核算与税务处理
企业所得税的预缴与汇算清缴
房地产特殊业务的会计核算与税务处理
房地产开发项目税负测算与盈利预测实战案例

蔡昌，中央财经大学财政税务学院教授，博士生导师，税收筹划与法律研究中心主任，国际注册高级会计师（ICSPA）。兼任中国税务学会学术委员、中国注册税务师协会特聘顾问、国家税务总局“全国税务领军人才”培养导师，北京大学、清华大学、浙江大学、厦门大学、上海国家会计学院客座教授，国内多家集团企业及上市公司财税顾问。
闽江学者讲座教授，2012年获得“邓子基财税学术论文奖”。主要研究领域为财务会计与税法、税收筹划与产权税收学。著有《契约视角的税收筹划研究》《税收信用论》《中国财税研究：产权、土地、税收》《房地产企业全程会计核算与税务处理》等。
黄洁瑾，管理学硕士，中央财经大学税收筹划与法律研究中心秘书长、研究员，中国社会科学院研究生院税务专业硕士导师，融智华尔街（北京）创业投资有限责任公司总经理，中国首批注册纳税筹划师、首批高级税务咨询师。担任《中国税收与法律智库》编委，参与主编或撰写《房地产智库丛书》《“营改增”新政解读与税务处理》等畅销图书。
曾就职于某军工企业从事财务工作，后担任某集团公司财务总监、副总裁，拥有丰富的财务实战经验和会计做账技巧，现主要从事财税培训讲座，曾为河南建业集团、青岛华商置业集团、国华置业集团、亿来置业等多家集团企业提供财税咨询顾问服务。

第一章 房地产企业会计核算与税务处理概述
第一节 房地产开发经营概述
一、房地产开发企业的类型与主要业务
二、房地产开发业务的主要特征
三、房地产开发经营的主要流程
第二节 房地产开发企业会计核算制度的演进
一、房地产开发企业会计制度形成的准备阶段
二、房地产开发企业会计制度实施阶段
三、房地产开发企业实施统一会计制度阶段
四、房地产开发企业执行《企业会计准则》阶段
第三节 房地产开发企业的财税管理特征及“金税三期”上线的影响
一、房地产开发企业的财税管理特征
二、房地产企业税务工作总览与缴纳的主要税种
三、“金税三期”上线的影响及税务稽查重点
四、国地税合并对房地产企业及政府行为的影响
第四节 房地产开发企业的会计科目设置及核算内容
一、房地产开发企业的会计科目设置
二、主要会计科目的核算内容
第二章 企业设立阶段的会计核算与税务处理
第一节 企业设立条件
一、内资房地产企业设立的法律要求
二、外商投资房地产企业的设立要求
三、项目资本金的要求
第二节 企业设立阶段的会计核算
一、会计科目的设置
二、注册资本的核算
第三节 企业设立阶段的税务处理
一、企业设立阶段的纳税计算
二、不同出资方式的税务处理
三、分支机构设立的税务处理
第四节 筹办期的界定与开办费的处理
一、筹办期的概念
二、开办费的开支范围
三、开办费的会计核算
四、开办费的税务处理
第三章 取得土地使用权阶段的会计核算与税务处理
第一节 我国土地制度概述
一、土地所有制
二、土地管理的基本制度
三、土地的承包经营
四、土地征收和建设用地供应制度
五、土地供应的程序
六、二级市场土地使用权转让的法律规定
第二节 取得土地使用权的途径
一、以出让方式取得国有土地使用权
二、以划拨方式取得国有土地使用权
三、以转让方式取得国有土地使用权
第三节 取得土地使用权阶段的税务处理
一、契税
二、耕地占用税
三、城镇土地使用税
四、印花税
五、个人所得税
六、土地增值税
第四节 取得土地使用权阶段的会计核算
一、一般企业取得土地使用权的会计处理
二、房地产开发企业取得开发用土地使用权的会计处理
第五节 拆迁补偿费的会计核算与税务处理
一、拆迁补偿的形式
二、拆迁补偿费的会计核算
三、拆迁补偿费的税务处理
四、搬迁补偿费的会计核算与税务处理
第四章 开发建设阶段的会计核算与税务处理
第一节 开发建设阶段业务概述
一、项目策划设计环节
二、项目准备环节
三、项目施工环节
四、项目竣工验收环节
第二节 开发建设阶段的会计核算与税务处理
一、开发建设阶段涉及的主要税种
二、开发建设阶段不同承包方式下的会计处理
第三节 BT、 BOT、TOT、TBT和PPP模式的项目概述
一、BT项目
二、BOT项目
三、TOT项目
四、TBT项目
五、PPP项目
第五章 开发产品成本的归集、分配与结转
第一节 开发成本核算概述
一、成本核算的基本程序
二、确定成本核算对象
三、划分成本核算项目
四、成本核算对象和成本项目之间的关系
第二节 期间费用核算概述
一、费用的特点
二、费用确认的原则
三、费用确认的方法
四、费用的核算内容
第三节 成本费用核算的会计科目设置
一、开发成本
二、开发间接费用
三、开发产品
四、管理费用
五、销售费用
六、财务费用
第四节 成本归集、分配的会计处理
一、成本分配方法
二、成本分配方法对土地增值税的影响及示例
三、各种成本费用的归集与分配
第五节 公共配套设施费的会计核算
一、公共配套设施成本对象的确定
二、公共配套设施的成本核算对象
三、公共配套设施费的会计核算
四、预提公共配套设施费的会计核算
第六节 土地开发成本与代建工程成本的会计核算
一、土地开发成本的会计核算
二、代建工程成本的会计核算
第七节 开发完工产品成本的核算与结转
一、开发产品总成本的核算
二、完工产品成本的结转
三、开发产品成本的结转
第六章 销售（预售）阶段的会计核算与税务处理
第一节 销售（预售）阶段业务概述
一、土地使用权转让
二、商品房销售
三、精装修房销售
四、其他建筑物销售
五、代建工程
六、其他业务
第二节 销售（预售）房款的会计核算
一、会员费、诚意金的会计核算
二、销售定金的会计核算
三、按揭保证金的会计核算
四、预售房款的会计核算
五、销售更名、销售退房、销售换房的会计核算
六、代收款项的会计核算与税务处理
第三节 商品房销售收入的会计核算与税务处理
一、收入的会计确认与计量
二、税法关于收入的确认与计量的规定
三、房地产销售收入的会计核算与税务处理
四、商品房面积差的会计核算与税务处理
五、拆迁还房的会计核算与税务处理
六、委托代销收入的会计核算
七、销售退回的会计核算与税务处理
八、售后回购房屋收入的会计核算与税务处理
第四节 商品房销售成本的会计核算与税务处理
一、开发产品的会计核算与税务处理
二、开发产品销售时的会计核算与税务处理
三、成本差异的会计核算与税务处理
第七章 自持物业阶段的会计核算与税务处理
第一节 出租物业的会计核算与税务处理
一、出租物业的初始计量
二、出租物业收入的会计核算与税务处理
三、出租物业后续支出的会计核算
四、出租物业后续计量的会计核算
五、投资性房地产转换的会计核算
六、投资性房地产处置的会计核算
第二节 自营物业的会计核算与税务处理
一、自营物业的初始计量与税务处理
二、自营物业后续支出的会计核算与税务处理
三、自营物业处置的会计核算与税务处理
四、自营物业对外投资的税务处理
第八章 纳税活动的会计核算
第一节 房地产行业增值税税制
一、纳税人
二、征税范围
三、税率和征收率
四、应纳税额的计算
五、征收管理
六、税收优惠与发票开具规定
第二节 增值税的会计核算
一、增值税核算的会计科目设置
二、营改增后的会计处理
三、营改增后进项税额允许抵扣部分的计算焦点问题
四、营改增后不得抵扣进项税额与可抵扣进项税额的转化问题
第三节 增值税会计核算案例解析
一、一般纳税人的会计核算与税务处理综合案例
二、小规模纳税人销售不动产的会计核算综合案例
三、销售不动产的纳税计算与会计处理综合案例
四、房地产企业的增值税核算与纳税申报综合案例
五、营改增后开发项目的税负测算综合案例
第四节 城市维护建设税及教育费附加的会计核算和税务处理
一、城市维护建设税的会计核算和税务处理
二、教育费附加的会计核算和税务处理
第五节 土地增值税的会计核算和税务处理
一、土地增值税的会计核算
二、土地增值税的税务处理
第六节 房产税的会计核算和税务处理
一、房产税的税务处理
二、房产税核算的会计科目设置
三、房产税的会计核算
第七节 城镇土地使用税的会计核算和税务处理
一、城镇土地使用税的税务处理
二、城镇土地使用税核算的会计科目设置
三、城镇土地使用税的会计核算
第八节 契税的会计核算和税务处理
一、契税的税务处理
二、契税的会计核算
第九节 耕地占用税的会计核算和税务处理
一、耕地占用税的税务处理
二、耕地占用税的会计核算
第十节 印花税的会计核算和税务处理
一、印花税的税务处理
二、印花税的会计核算
第九章 土地增值税清算的会计核算
第一节 土地增值税清算及清算时点
一、土地增值税清算对象的选择
二、土地增值税清算的时点
第二节 土地增值税清算收入的确认与核算
一、已全额开具商品房销售发票的收入确认
二、未开具发票或未全额开具发票的收入确认
三、关于开发产品所有权转移视同销售收入实现的规定
四、土地出让金返还收入的确认
五、售后返租业务中转让收入的确认
六、营改增后土地增值税应税收入的确认
第三节 土地增值税清算成本的确认
一、计算增值额的扣除项目
二、土地增值税与企业所得税税前扣除项目差异分析
第四节 土地增值税清算综合案例
一、土地增值税清算应提供的资料
二、房地产公司及清算项目基本情况
三、扣除项目金额税务审核情况
四、“御筑苑一期”开发成本的计算
五、“御筑苑一期”房地产开发费用的计算
六、“御筑苑一期”与转让房地产有关的税金及附加的计算
七、“御筑苑一期”开发成本加计扣除计算
八、“御筑苑一期”土地增值税预缴
九、“御筑苑一期”土地增值税清算申报表的填列
十、“御筑苑一期”土地增值税清算结论
第十章 利润形成及分配阶段的会计核算与税务处理
第一节 利润形成的会计核算与税务处理
一、利润的构成
二、利得与损失的会计核算
三、利润形成的会计核算
第二节 利润分配的会计核算与税务处理
一、利润分配的流程
二、利润分配的会计核算
三、利润分配的税务处理
第三节 企业所得税的会计核算
一、会计利润与应税利润
二、较为性差异与暂时性差异
三、递延所得税资产和递延所得税负债的确认
四、所得税费用的确认与计量
五、企业所得税的会计核算程序与方法
第十一章 企业所得税的预缴与汇算清缴
第一节 企业所得税的预缴与汇算清缴概述
一、企业所得税的预缴
二、企业所得税的汇算清缴
第二节 企业所得税汇算清缴的纳税调整
一、纳税调整项目
二、企业所得税申报表及纳税调整项目的填报
第十二章 房地产特殊业务的会计核算与税务处理
第一节 企业分立的会计核算与税务处理
一、企业分立的类型
二、企业分立的特点
三、企业分立的会计处理
四、企业分立的税务处理
第二节 企业合并的会计核算与税务处理
一、企业合并的特征
二、企业合并的税务处理
第三节 南海琼岛椰风房地产公司资产重组税务案例
一、公司概况
二、琼岛椰风资产重组的目标
三、琼岛椰风资产重组方案
第四节 东海鼎盛房地产公司资产重组及资产划转税务报告
一、东海鼎盛房地产开发公司及项目概况
二、东海鼎盛开展资产重组的目标取向
三、东海鼎盛酒店资产的重组方案比较
四、酒店资产划转的操作流程与控制要点
第十三章 房地产开发项目税负测算与盈利预测实战案例
一、古韵山河项目背景资料
二、增值税及相关税金计算
三、土地增值税及项目盈利预测
附录 相关法规文件

    第四章 开发建设阶段的会计核算与税务处理
     房地产开发企业通过公司设立并取得土地使用权以后就进入到开发建设阶段，该阶段是房地产开发的重要阶段。在此阶段，房地产开发企业要在土地上完成房地产产品的开发，形成开发产品，因此，涉及房地产开发成本的归集、分配和结转，经济业务和会计处理都相对复杂。
     第一节 开发建设阶段业务概述
     房地产开发建设阶段不仅包括项目策划设计、报批报建、施工建设、竣工验收等多个步骤，而且包括开发完成后的初始产权登记过程。主要工作包括项目开工建设许可证办理、报批报建手续、项目的施工组织及项目竣工验收和备案。
     房地产开发建设阶段可分为四个环节：项目策划设计环节、项目准备环节、项目施工环节、项目竣工验收环节。
     一、项目策划设计环节
     项目策划设计环节的具体业务包括根据前期调研阶段的调研结果出具项目建议书或可行性研究报告、项目选址方案、投资计划、设计任务书、初步建设方案等。
     设计环节是项目建设过程中拥有创造性和思想最活跃的环节，是人们聪明才智与物质技术手段完美结合的环节，也是人们充分发挥主观能动性，在技术和经济上对拟建项目的实施进行全面安排的环节。这个环节确定项目定位、产品目标与发展计划等。对不同的企业或者不同的项目来说，策划设计业务工作安排的时段可能有所不同，有的企业或者项目是在企业获取土地之前进行的，有的企业或者项目则是在拿地后进行的。严格来说，项目策划设计是一个独立的业务环节，更多的情况是在获取土地前后重复进行的。项目策划设计的成果是企业制定会计核算办法和纳税筹划的重要依据。此环节发生的主要是前期费用和一些间接费用，其会计核算和纳税处理事项不是很多，也不复杂。
     二、项目准备环节
     项目准备环节的经济活动主要包括以下内容：
     （1）分析开发项目用地的范围、周边环境与特性，以及规划允许的用途和获益能力的大小；
     （2）制定规划设计及建设方案；
     （3）与城市规划管理部门协商，获得规划部门许可；
     （4）完成施工现场的通水、通电、通路和场地平整；
     （5）开展市政设施建设衔接工作的谈判与协商；
     （6）对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算；
     （7）与承包商谈判并签订建设工程施工承包合同；
     （8）详细设计、编制工作量清单；
     （9）完成施工图预算、施工图预审及审查。
     项目准备环节主要是为项目开工做准备，特别是要办理各种报批手续，包括办理土地使用证、规划许可证、施工许可证、环保许可证明、安全生产许可证明和开工许可证等。通常，企业要根据土地出让合同、交费证明等办理土地使用证；根据申报报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图办理规划许可证；根据土地证、规划许可证、建筑安装施工合同、施工图审查证明、质量安全监督手续等办理施工许可证。项目准备阶段的报批报建过程要由土地、环保、消防、人防、规划、建设等行政管理部门审查或批准，这个环节的会计核算主要是对一些开发前期费用及间接费用进行确认和计量。
     三、项目施工环节
     项目施工环节是房地产开发企业委托施工单位进行项目施工的环节，是房地产开发的重要环节。开发商在此环节的主要任务是控制成本，支付工程进度款；确保工程按进度计划推进。一般来说，房地产开发企业与委托施工单位之间签订的施工合同的内容以及发包与承包范围及其方式对企业纳税的种类有重要影响。通常有三种不同的方式：包工不包料（甲供材）、包工包料和发包方控材（乙供甲控）。不同的承包方式下工程价款的结算存在较大的差异，会计核算方法和税收风险也不同。
     四、项目竣工验收环节
     项目竣工验收环节主要包括两个步骤：一是项目完工后进行验收、结算、备案；二是进行产权初始登记。
     竣工验收是指房地产开发产品完工后，由房地产开发企业及勘察、设计、施工、工程监理等单位，根据《中华人民共和国建筑法》《城市房地产管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》等相关法规的规定，进行竣工验收的过程。项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级或以上地方人民政府建设行政主管部门提出竣工验收申请并报告验收详情，填写工程竣工验收备案表，由参加验收的房地产开发企业及勘察、设计、施工、工程、监理等单位签字盖章后，报建设行政主管部门备案。
     房屋的产权初始登记指新建房屋竣工后或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条的规定，新建的房屋，申请人应当在提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件后，在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。新建房屋办理完毕初始产权登记后方可办理转移登记。对于购房者来说，在开发商办理完初始产权登记后方可办理每户购房人的房屋所有权证。
     延伸阅读
     棚改政策及其走向
     一、棚户区改造的概念
     棚户区改造是指列入省级人民政府批准的棚户区改造规划或年度改造计划的改造项目。自2005年至今，棚户区改造（以下简称棚改）已在中国实施十几年。作为党中央、国务院制定的重大民生战略，棚改确实为贫困地区及困难群众解决了居住问题。根据《关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》（建保〔2010〕58号）、《关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》（建保〔2012〕190号）及《关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号）的规定，棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域；具体包括城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区和国有林场危旧房、国有垦区危房。
     棚户区改造范围包括居民安置住房筹建（新建、购买、货币补偿等）工程和原居民住房改建（扩建、翻建）工程，其他工程不纳入（即不含工业厂区、商业设施建设的拆迁等）。实践中，棚户区改造范围是逐步扩充的，由最初的煤矿棚户区，扩展到城市棚户区和铁路、钢铁等行业棚户区以及国有林区、国有垦区，由最初的成片棚户区，向非成片棚户区、城市危旧住房拓展，将棚户区改造与旧城改造、城中村改造结合在一起。
     二、棚改货币化安置
     按照安置方式的不同，棚改可以分为实物安置和货币化安置。其中实物安置，包括异地安置和原地安置，货币化安置包括居民购买、国家购置、货币补偿这三种形式，居民购买是指政府引导开发商将普通商品房转为安置房，让居民自行购买，国家购置是指政府购买商品房转卖给棚改户，货币补偿是指政府直接给予棚改户以货币补偿。棚改安置方式总结见图4-1。
     2012年以来，为解决三四线城市房地产库存商品房积压问题，政府提出棚户区改造货币化安置方案，在解决居住问题的同时，顺带解决掉部分商品房库存积压。国务院、财政部、住建部、自然资源部等出台了若干政策鼓励棚改货币化安置，主要政策如图4-1所示。
     《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号）提出：积极推进棚改货币化安置。各省要摸清存量商品住房库存，制定棚改货币化安置的指导意见和安置目标。《关于进一步推进棚改货币化安置的通知》（建保〔2015〕125号）明确：落实棚改货币化安置目标和项目，按照原则上不低于50%的比例确定本地区棚改货币化安置目标。《关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》（财综〔2016〕11号）提出：推进棚户区改造货币化安置，化解库存商品住房。
     棚改货币化安置接近契合了地方政府偏好，通过货币化安置既能很好地解决商品房库存问题，同时也能拉动本地房产价格上升，很多三四线城市货币化安置率高达90%以上。所谓的货币化安置，其实很多地方的货币化安置是给拆迁户“房票”，而这个“房票”不能够直接兑换成现金，而是只能到开发商那里兑换成房子，只有开发商才能拿“房票”找政府兑换成现金，拆迁户不是按需买房，而是按房票的多少买房。
     三、棚改资金来源与抵押补充贷款
     （一）棚改资金来源
     棚改项目的融资方式包括政策性银行贷款、项目收益债/企业债、政府购买服务和棚改专项债等。
     1.财政资金。
     棚改依托中央、省、 市（县）三级财政统筹，可以从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入等渠道中，安排资金用于棚户区改造支出。各地区除上述资金渠道外，还可以从国有资本经营预算中适当安排部分资金用于国有企业棚户区改造。有条件的市、县可对棚户区改造项目给予贷款贴息。
     2.政策银行贷款。
     国家开发银行成立住宅金融事业部，重点支持棚户区改造及城市基础设施等相关工程建设。开发银行可以通过专项过桥贷款对符合条件的实施主体提供过渡性资金安排。
     3.银行信贷。
     鼓励商业银行等金融机构按照风险可控、商业可持续的原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造项目。
     4.项目收益债、棚改专项债等社会资本。
     鼓励和引导民间资本根据保障性安居工程任务安排，通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与棚户区改造。推进债券创新，支持承担棚户区改造项目的企业发行债券，优化棚户区改造债券品种方案设计，研究推出棚户区改造项目收益债券；与开发性金融政策相衔接，扩大“债贷组合”用于棚户区改造范围；适当放宽企业债券发行条件，支持国有大中型企业发债用于棚户区改造。通过投资补助、贷款贴息等多种方式，吸引社会资金，参与投资和运营棚户区改造项目。
     （二）抵押补充贷款
     抵押贷款补充（Pledged Supplementary Lending，PSL），即PSL作为一种新的储备政策工具，主要是通过商业银行抵押资产从央行获得融资的利率，引导中期利率。PSL作为一种货币政策工具，名义上是央行借给商业银行的一种抵押贷款。为解决棚改的资金难题，央行通过PSL工具向国开行贷款，国开行借到钱后，再通过棚改贷款向棚改主体贷款，棚改主体通过货币化安置向拆迁户发放补偿款，地方政府拆迁卖地支付款项，棚改主体偿还国开行贷款，国开行偿还央行贷款。整体是这样的一个资金闭环。
     PSL发放对象为国家开发银行、中国进出口银行和中国农业发展银行三家政策性银行，主要用于支持三家银行发放棚改贷款、重大水利工程贷款、人民币“走出去”项目贷款等。棚改的参与方包含了地方政府、平台公司、房地产开发商，在资金来源上还包括了政策银行PSL以及商业银行贷款等。以货币化安置为例，“资金闭环”示意图见图4-2。