物权治理与物业管理指导手册

   小区物业脸难看、事难做怎么办？出了问题，业主大会、业主委员会、居民委员会，找谁管用？社区居民缺乏凝聚力、收不齐物业费、不爱惜公共设施，怎么改变？沪上有名基层治理专家团通过这本案例丰富，语言活泼的指导手册，手把手教读者排解疑难问题，打造属于自己的温暖社区。

本书写作的目的在于既从学术上对中共的执政规律和执政经验进行整体思考，又为基层党建工作者提供党建策略和工作方法。基于这一目的，作者从党的核心任务入手，认为城市基层党建应当建立在发挥强大的组织动员能力一核心优势的基础上，在单位制解体的大背景下，基层党组织通过在政治方面发挥引领作用，在资源调动方面发挥枢纽作用，文化方面发挥模范作用，克服当前城市基层治理所面临的缺乏治理资源、缺乏主体多元、缺乏体系化的路径和方法以及缺少文化支撑和社会认同等问题，最终实现基层的再组织化，实现打造“有温度的社区”这一治理目标。

   李锦峰，上海社会科学院助理研究员，政治学博士，参与多项国*级、省级课题研究，主持上海市街道课题一项，并在《复旦公共行政评论》《云南行政学院学报》《中国社会科学报》等报刊发表论文多篇。

导言 城市基层党建的理论维度
一、重新认识中国共产党
二、城市空间中的党建工作特点
三、如何理解和定义“基层”？
四、党建工作和体系的三维内容
五、城市基层党建的六项机制
第一章 基层党建如何引领社会治理
一、城市治理从社区开始
二、国家治理社区的核心机制
三、城市基层治理面临的主要问题
四、社区治理中面临的结构性困境
五、党建引领与社区治理的基本关系
第二章 基层党组织的角色定位
一、党组织在城市基层治理中的角色
二、开展城市党建工作的载体和要素
三、加强党组织对基层党建工作领导的层次和重点
四、城市基层党建未来发展的路径和方向
第三章 社区党建的平台
一、基层民主平台
二、党建会议平台
三、区域化党建平台
四、党建服务中心
五、网络党建平台
第四章 社区党建的组织体系
一、党的组织体系的同心圆结构
二、政党自身的组织和工作力量
三、党的外围延伸组织
四、党对社会力量的动员和整合
第五章 社区党建的形态和机制
一、服务型党建
二、区域化党建
三、网格化党建
四、枢纽化党建
第六章 社区党建的前沿创新
一、街区党建：重塑城市的治理单元
二、空间党建：基层党组织的形态转型
三、楼组党建：激活社区自治的细胞
四、区域化党建2.0：联动治理的形态升级
五、党建服务中心2.0：服务阵地的“三维一体”
第七章 如何设计基层党建项目？
一、项目制作为基层社会治理机制
二、党建项目开展的机制和流程
三、基层党建项目的主要类型
四、党建项目设计的十二个技能包
结语 从社区党建到城市基层党建
附录
附录1 《中共中央组织部关于进一步加强和改进街道社区党的建设工作的意见》
附录2 《中国共产党支部工作条例（试行）》
附录3 《关于党的基层组织任期的意见》
附录4 《关于建立健全地方党委、部门党组（党委）抓基层党建工作责任制的意见》
附录5 《关于加强基层服务型党组织建设的意见》
附录6 《关于做好党员联系和服务群众工作的意见》
后记

     物业公司有哪些收入来源

     传统物业公司的收入主要包括三大部分，即物业管理费、公共收益分成和企业多种经营收入。需要注意的是，这些多种经营收入要排除社区公共收益部分。

     先来说作为物业公司收入主要来源的物业管理费。在酬金制情况下，业主缴纳的物业管理费只有酬金部分属于物业公司，其他只是代收代管。如果业委会承担了这部分义务，物业公司就连代收代管也没有了，只有针对具体服务项目的支出资金认领和具体使用。在包干制情况下，物业管理费属于物业公司的收入，而且通常是其中最主要的部分。

     政府物价部门对物业管理费一般给予定价或价格指导，一般规定住宅小区物业管理的优选利润率在10%左右。因此，当一个物业管理区域内，物业管理价格确定后，物业管理费收入基本成为一个固定值，物业管理费始终在被控制的范围内，利润率是有一定限度的。所以，物业公司如果合法经营，不可能从物业管理费中获取高额的利润，只能通过一些其他的手段，如设置增值服务项目等来弥补利润的不足。

     第二部分是公共收益分成。按照国务院《物业管理条例》的规定，公共收益“应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”。前一种情况比较明确，后一种情况需要对公共收益继续细分，但要由业主大会决定，四六分成、三七分成还是其他方式都是可以的，是业主们自己的选择。这些公共收益分成既可以弥补物业公司的经营缺口，解决公共支出不足的问题，也可以调动物业公司创收的积极性。

     公共收益分成里其实包含了物业公司的额外服务费。虽然说公共经营收入应该属于全体业主所有，使用也要经过业主大会表决。但是，在公共资源经营过程中会产生成本，这些成本很多都是物业公司的额外服务。例如，利用公共场所设摊经营需要缴纳的费用，不但包括属于全体业主所有的摊位租金，包括属于物业公司的管理费用，还包括秩序的维持、额外的清洁、工作人员人工费等。单从这个意义上说，物业公司获得一定的公共收益分成是应该的。

     第三部分是物业公司的多种经营收入。现实情况是物业公司的多种经营收入经常与社区公共收益搞混，或者混在一起讨论，但实际上它们性质接近不同。

     多种经营收入的第一块是车位管理费。如果是地下车库，无论是卖给业主的，还是开发商租给业主使用，所有权都很明确，前一种情况下没有车位租金，后一种情况下车位租金不归物业公司所有。物业公司收取的只能是车位管理费，内容包括车位清洁、车辆管理人员费用、设备设施费用（如照明、监控、消防设施等）、公众保险等。如果是占用公共空间的地面停车位，所有权归全体业主所有，物业公司也只能收取车位管理费，不能收取车位租金。

     第二块是特约服务费。一般物业公司有生活服务和绿化服务部门，还有维修部门。这里面的专业技术人员为小区的公共范围的维护而工作。有余力的员工，还会进行特约服务。所谓特约服务，就是业主自己家里有需要，例如维修电器，绿化花园，整理房屋，便会有偿向物业公司雇佣旗下的员工，为自己服务。比如过年，屋子太脏太大，需要雇佣阿姨来打扫。就直接去物业中心，预约阿姨。其他一些服务费还包括废品回收管理费、建筑垃圾清运提成，等等。

     第三块是拓展业务。普通一点的包括制造门禁卡、与快递公司合作代收代送、代送牛奶报纸、代买代卖、封阳台、做地热、室内装修、家政服务、租房中介、二手房交易、小孩接送、打印和商务服务，等等。

     近些年，物业行业出现了越来越多新的转机，有了更多的拓展业务。例如，深圳彩生活服务集团有限公司，是一家集物业服务、资产运营、社区服务为一体的科技型、综合型物业服务运营集团。该公司除了提供基础的公共性服务外，还有房屋增值业务房屋银行。B2F（Business To Family）业务，一公里微商圈、虚拟服务、商品服务、智能管家、连锁经营等业务，已经将彩生活物业管理的社区居民变为潜在的消费者，以手机应用的形式将商户与居民联系起来。

     这也是未来物业公司的盈利模式，即利用大数据有效地为业主提供最符合他们需求的产品：物业公司通过数据转换成有效的信息，企业技术部门充分利用联机分析、数据挖掘等手段，最后进行商务智能应用，让数据商业价值化，进行商业链接，形成社区商业服务平台。