资产评估理论与实务(第2版)/张晗等

本书适应我国目前的经济形式和教育发展形式，根据新的资产评估准则编写而成。系统讲解资产评估的基础理论、准则、程序、基本方法、评估报告等，并用实际案例引导学生学习。

章资产评估概论
学习目标
能力目标
章节导言
案例导入
节资产评估的产生和发展
第二节资产评估的概念及特点
第三节资产评估的经济学分析
第四节资产评估的主体和依据
第五节资产评估的目的和价值类型
第六节资产评估的假设和原则
导入案例分析
本章小结
拓展案例
知识测试与能力训练
第二章资产评估准则
学习目标
能力目标
章节导言
案例导入
节资产评估准则概述
第二节国际评估准则
第三节中国资产评估准则
第四节资产评估程序概述
第五节资产评估的具体程序
导入案例分析
本章小结
拓展案例
知识测试与能力训练
第三章资产评估基本方法
学习目标
能力目标
章节导言
案例导入
节成本法
第二节市场法
第三节收益法
第四节评估方法的选择
导入案例分析
本章小结
拓展案例
知识测试与能力训练
第四章机器设备评估
学习目标
能力目标
章节导言
案例导入
节机器设备评估概述
第二节成本法在机器设备评估中的应用
第三节市场法在机器设备评估中的应用
第四节收益法在机器设备评估中的应用
导入案例分析
本章小结
拓展案例
知识测试与能力训练
第五章不动产评估
学习目标
能力目标
章节导言
案例导入
节不动产评估概述
第二节不动产价格的影响因素
第三节收益法在不动产评估中的应用
第四节市场法在不动产评估中的应用
第五节成本法在不动产评估中的应用
导入案例分析
本章小结
拓展案例
知识测试与能力训练
第六章其他资产评估
学习目标
能力目标
章节导言
案例导入
节资源性资产评估
第二节无形资产评估
第三节流动资产评估
第四节企业价值评估
第五节长期投资性资产评估
导入案例分析
本章小结
拓展案例
知识测试与能力训练
第七章资产评估报告
学习目标
能力目标
章节导言
案例导入
节资产评估报告概述
第二节资产评估报告的基本内容
第三节资产评估报告的制作
第四节资产评估报告的应用
导入案例分析
本章小结
拓展案例1
知识测试与能力训练
参考文献1
3,73,
189,215,216

    第三章资产评估基本方法
     1？了解资产评估三种方法的基本原理
     2？了解资产评估三种方法的应用前提
     3？掌握资产评估三种方法的具体应用
     1？熟练运用资产评估三种方法
     2？把握资产评估三种方法运用的不同环境
     资产评估学是复合型应用学科。资产评估方法是实现估算资产价值的技术手段。资产评估是借助多学科理论在价值估算中的应用与实践并在这些科学的技术方法的基础上按照资产评估自身的运作规律和行业特点形成一整套方法体系，从而构成了资产评估方法体系。资产评估有着科学、实用的方法。资产评估方法是资产评估中的核心内容，资产评估结果产生及其公允与否直接与方法的正确使用与否息息相关。熟悉和掌握资产评估方法，了解评估方法所适用的条件，有助于增强认识问题和解决问题的能力。
     2018年3月23日，陕西省不错人民法院受理交通银行陕西省分行与T集团贷款合同纠纷一案，扣押了T集团的考斯特BB42L大客车一辆，委托某评估事务所指派专业人员进行鉴定估价。
     接到委托书后，评估人员对车辆本身进行现场勘验。首先查验该车的手续，此车车牌号为陕A×××××，型号为考斯特BB42L，车型为普通大客车，初次登记日期为2016年7月24日，发动机号为×××××××，车架号为×××××××，年检有效期至2018年4月，保险至2018年4月29日，车辆购置附加费真实有效。接着对车上的发动机号和车架号进行查验，核实该号码与行驶证上的发动机号和车架号接近一致，证实此车确为鉴定评估的对象。通过对车辆的进一步观察，评估人员认定该车为日本原装丰田公司制造考斯特柴油大客车，车身左、右两边都有擦痕，车身的左前侧有撞伤的痕迹，但现已修复，车厢里面的座椅及内饰均完好无损，发动车辆，仪表灯光均工作正常，通过里程表数据得知该车至今已行驶了43 256公里。操作过程：用力踩油门，车辆提速较快，发动机运行良好；挂挡行车，离合器分离较好，换挡平顺，行驶平稳；工作紧急制动检查，方向稍向右跑偏，但属正常情况之列。从查看、操作等方面来看，车辆技术状况较好。看完车辆后，评估人员又与车辆的驾驶员进行交谈，得知该车为T集团接送职工上下班的车辆，长年工作在市区内，工作条件较好。从车辆使用年限和累计行驶公里数看，年平均行驶2万多公里，使用强度不大，车辆不工作时一般都停在车库里，并有专人维护和保养，所以该车日常维护、保养较好。
     （资料来源：陕西省西安市某评估机构内部资料）
     案例思考：
     （1） 本次评估应该遵循怎样的评估程序？
     （2） 本次评估的目的是什么？本次评估的价格是正常市场价吗？
     （3） 对评估价格有无特别说明的事项？ （4） 本次评估的结果可以一直有效吗？
     节成本法
     成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除，而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。
     一、 成本法的基本原理
     （一） 成本法的理论基础
     生产费用价值论认为资产的价值取决于购建时的成本耗费，即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。
     （1） 资产的价值取决于资产的成本。资产的取得成本越高，相应的资产的价值越大。
     （2） 资产的价值是一个变量。资产的价值随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。
     （二） 成本法的评估思路
     成本法的评估思路是资产评估值＝资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值。（3？1）
     其基本公式为：
     资产评估值＝资产的重置成本－资产实体性贬值－资产功能性贬值－资产经济性贬值
     ＝资产的重置成本×成新率－资产功能性贬值－资产经济性贬值
     ＝资产的重置成本×综合成新率（3？2）
     思考： 什么是重置成本和各种贬值？
     二、 成本法的前提条件和适用范围
     ？1？成本法的前提条件
     成本法的基本前提是资产交易的购买方在购买某项资产时，会把该项资产与具有同样生产能力的新资产直接进行比较，从而判断资产的价格。购买者愿意付出的价格绝不会超过具有相同效能的全新资产的大力度优惠成本。按照这种思维逻辑，应用成本法时，应具备以下六个前提条件：
     （1） 购买者对拟购买的资产不改变其原有用途。
     （2） 评估对象的实体特征、内部结构、功能效用必须与假设重置的全新资产具有可比性。
     （3） 评估对象必须是可以再生或复制的，否则不能采用成本法评估其价格。例如，土地、矿藏等资源性资产不宜使用成本法。
     （4） 评估对象必须是随着时间的推移会发生陈旧、贬值等价值损耗的资产，否则不能运用成本法进行评估。例如，古董、文物等特殊资产不宜使用成本法。
     （5） 形成资产价值的耗费是必须的、有效的、平均的，不能是无效的、个别的。
     （6） 被评估资产处于持续使用状态或被假定处于持续使用状态。
     ？2？成本法的适用范围 根据成本法的前提条件，成本法主要适用于以下情况：
     （1） 可以重新建造或购买，具有有形损耗、无形损耗特性的单项资产，如房屋、建筑物、机器设备、权等资产。
     （2） 可重建或购买的整体资产，如企业、饭店、剧院等。但与整体资产相关的土地不能采用重置成本法评估，对于包含固定资产、无形资产和流动资产等各类单项资产的整体资产，应分化为各个单项资产进行评估。
     因此，成本法很适用于难以确定收益、市场上又很难找到交易参照物的评估对象。因为这些资产（如公路、桥梁等）既无法运用收益法，又不能用市场法进行评估。
     思考： 如何理解成本法使用的前提条件和适用范围？
     三、 成本法的基本要素
     （一） 资产的重置成本
     资产的重置成本就是资产的现行再取得成本，包括复原重置成本和更新重置成本。
     （1） 复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
     （2） 更新重置成本是指采用新型材料，优选建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。
     二者的相同点是均采用现行价格计算，不同点是采用的材料、标准、设计等方面存在差异，但是并未改变基本功能。
     需要注意的是有条件的情况下应尽可能选择更新重置成本。
     （二） 资产的实体性贬值
     资产的实体性贬值亦称实体性损耗或有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。有形损耗往往使资产的实体发生磨损、失效、丧失功能等变化，亦称为实体性陈旧贬值。例如，建筑物发生墙体裂缝、屋顶漏雨、基础下沉等，机器设备发生生锈、精密度下降等，化学用品由于存放时间过长而失效等。
     需要指出的是，资产评估中的有形损耗与会计上的折旧不一样，它是以重置全价为基础确定的，不是按历史成本计算的；而且，由于在具体使用中，折旧与其磨损程度之间可能因保养、维护及实际运行时间的不同而存在差异。因此，资产评估中对有形损耗不能按累积折旧来确定，而必须通过实地勘查、测定来确定。
     （三） 资产的功能性贬值
     资产的功能性贬值亦称功能性损耗，是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本的超支额，及其原有资产超过技术优选的同类资产的运营成本的超支额。
     （四） 资产的经济性贬值
     资产的经济性贬值亦称经济性损耗，是指资产受其外部环境的影响而造成的价值损失。外部环境主要是指评估对象的经济环境，如产业结构调整、通货膨胀、市场需求状况等。导致经济性损耗的主要原因有对产品需求的减少、市场竞争的加剧、原材料供应情况的变化、利率提高、政府法律的影响等。外界环境对资产价值所造成的影响是客观的，在资产评估时不容忽视。
     四、 成本法中各项要素的具体评估方法
     （一） 重置成本的估算方法（图3？1）
     ？1？重置核算法
     重置核算法亦称细节分析法、核算法等，它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本，重置成本包括购买型和自建型。
     图3？1重置成本的估算方法
     购买型是以购买资产的方式作为资产的重置过程，资产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成。
     自建型是以自建资产作为资产重置方式，它根据重新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发者的合理收益等分析和计算出资产的重置成本。由于重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额，所以应该包括资产开发和制造商的合理收益。资产重置成本中的收益部分的确定，应以现行行业或社会平均资产收益水平为依据。
     重置核算法的公式为
     重置成本＝直接成本+间接成本（3？3）
     直接成本是指购建全新资产支出中，可直接计入购建成本的支出，如机器设备按现行市价确定的买价、安装所需的材料和人工成本等；间接成本是指购建全新资产所发生的不能直接计入购建成本，需要采用适当的方法和标准进行分配才能计入购建成本的各种支出，如设计费、制图费、行政管理费用等。间接成本的估算比较复杂，实际工作中可根据间接成本占直接成本的比例进行估算。如通常采用下列方法确定间接成本：
     （1） 人工成本比例法。
     间接成本＝人工成本总额×间接成本占人工成本的百分率（3？4）
     （2） 单位价格法。
     间接成本＝人数×工时×每人每小时间接成本（3？5）
     （3） 间接成本百分率法。
     间接成本＝直接成本×间接成本占直接成本百分率（3？6）
     【例3？1】 某设备购买价5万元，运杂费3 000元，其中人工搬运费2 000元、油费1 000元。 （1） 若间接成本为人工成本的50%，该设备的重置成本为
     50 000+3 000+2 000×50%＝54 000（元）
     （2） 若搬运时要8名工人，每人搬5小时，每人每小时管理费用为20元，该设备的重置成本为
     50 000+3 000+8×5×20＝53 800（元）
     （3） 若间接成本为直接成本的10%，该设备的重置成本为
     50 000+3 000+（50 000+3 000）×10%＝58 300（元）
     【例3？2】 重新购建设备一台，现行市场价格为每台5万元，运杂费为1 000元，直接安装成本为800元，其中原材料成本300元，人工成本为500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为人工成本的80%，该机器设备重置成本为
     直接成本＝50 000+1 000+800＝51 800（元）
     间接成本（安装成本）＝500×80%＝400（元）
     重置成本合计：52 200元。
     采用重置核算法的前提是能够获得处于全新状态的被评估资产的现行市价。该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。重置核算法计算结果比较准确，但需要收集较为详细的资料，比较费工费时。为此，可以在同类的几个新资产与评估对象之间进行详细的对比分析，选定一种新资产的原价作为重置成本。
     ？2？价格指数法
     价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法。它是成本法中使用比较广泛的一种方法。
     其计算公式为
     重置成本＝资产的账面原值×价格变动指数（3？7）
     价格指数主要使用定基物价指数和环比物价指数两种。
     （1） 定基物价指数是指在一定时期内对比基期的价格指数。
     重置成本＝资产的账面原值×评估时定基物价指数资产购建时物价指数（3？8）
     （2） 环比物价指数是指本期与上期相比而得出的指数。环比物价指数主要是反映物价逐期的变化情况。它是各时期的商品价格都同它前一时期的商品价格对比而编制的指数。
     重置成本＝资产的账面原值×（1+a1） ×（1+a2） ×（1+a3）×…×（1+an） ×很大程度（3？9）
     式中：a1，a2，a3，…，an――各期环比物价指数。
     【例3？3】 某被评估资产购建于2011年，账面原值为50 000元，当时该类资产的价格指数为95％，评估时该类资产的价格指数为160％，则
     被评估资产重置成本＝50 000×（160％÷95％）×100％≈84 210（元）
     【例3？4】 被评估资产账面价值为200 000元，2010年建成，2014年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为2010年11？7％、2011年17％、2012年30？5％、2013年6？9％、2014年4？8％，则
     被评估资产重置成本=200 000×（1＋17％）×（1＋30？5％）×（1＋6？9％）×
     （1＋4？8％）× 100％
     ≈342 110（元）
     价格指数法与重置核算法的区别如下：
     （1） 价格指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
     （2） 价格指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。
     ？3？功能价值类比法
     功能价值类比法是指利用某些资产的功能（生产能力）的变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系，通过参照物的价格或重置成本，以及功能价值关系估测评估对象价格或重置成本的技术方法。当资产的功能变化与其价格或重置成本的变化呈线性关系时，人们习惯把线性关系下的功能价值类比法称为生产能力比例法，而把非线性关系条件下的功能价值法称为规模经济效益指数法。
     计算公式为
     被评估资产重置成本＝参照物重置成本×被评估资产产量参照物资产产量（3？10）
     被评估资产重置成本＝参照物重置成本×被评估资产产量参照物资产产量x（3？11）
     公式中的x是一个经验数据，又被称为规模经济效益指数。在美国，这个经验数据一般为0？4~1，如加工工业一般为0？7，房地产行业一般为0？9。我国到目前为止尚未有统一的经验数据，评估过程中要谨慎使用。公式中参照物一般可选择同类资产中的标准资产。
     【例3？5】 某重置全新的一台机器设备价格为5万元，年产量为5 000件。现知被评估资产年产量为4 000件，由此可以确定其重置成本：
     被评估资产重置成本＝50 000×4 000÷5 000＝40 000（元）
     【例3？6】被评估资产生产能力为600 000件/年，参照物重置成本为5 000元，生产能力为300 000件/年，设X取值0？7，求被评估资产的重置成本。
     被估资产重置成本=5 000×（600 000÷300 000）0？7=8 122（元）
     注：该方法计算的一般是更新重置成本。
     ？4？统计分析法（点面推算法）
     当被评估资产单价较低、数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。计算步骤如下：
     （1） 将被评估资产按一定标准分类。
     （2） 抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。
     （3） 计算调整系数K。
     其计算公式为：
     K=R′R（3？12）
     其中：K――资产重置成本与历史成本的调整系数；
     R′――某类抽样资产的重置成本；
     R――某类抽样资产的历史成本。
     （4） 根据K值计算被评估资产重置成本。计算公式为
     被评估资产重置成本＝∑某类资产账面历史成本×K（3？13）
     【例3？7】 评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为30万元，而该5台具有代表性通用设备历史成本之和为20万元，该类通用设备账面历史成本之和为500万元。则
     K＝30÷20＝1？5
     该类通用设备重置成本＝500×1？5＝750（万元）
     （二） 实体性贬值的测算方法（图3？2）
     图3？2实体性贬值的测算方法
     ？1？观察法
     观察法是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理，大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。
     计算公式为
     资产实体性贬值＝重置成本×（1-实体性成新率）（3？14）
     实体性成新率＝1-实体性贬值率（3？15）
     ？2？使用年限法
     使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率（程度），进而估测资产的实体性贬值。
     其表达式为
     加权已使用年限＝∑（名义已使用年限×重置成本）∑重置成本（3？16）
     （注：加权已使用年限是一种名义已使用年限）
     资产利用率＝截至评估日累计实际已使用年限截至评估日累计法定已使用年限×100％（3？17）
     实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率（3？18）
     实体性贬值率＝实际已使用年限实际已使用年限＋尚可使用年限（3？19） 实体性贬值额＝（重置成本-预计残值）×实体性贬值率（3？20）
     成新率＝尚可使用年限实际已使用年限＋尚可使用年限（3？21）
     公式中：
     （1） 尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素预计资产的继续使用年限。
     （2） 预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。在资产评估中，通常只考虑数额较大的残值，若残值数额较小可以不计。
     （3） 总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。
     名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。名义已使用年限可通过会计记录、资产登记簿、登记卡片查询确定。
     实际已使用年限是指资产在实际使用中实际损耗的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。
     （1） 当资产利用率＞1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长。
     （2） 当资产利用率＝1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限。
     （3） 当资产利用率＜1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。
     【例3？8】被评估车辆可行驶的总里程为60万公里。截至评估基准日，该车辆已经行驶10万公里，重置成本为36万元。假定不考虑其他因素，则被评估资产在基准日的实体性贬值额为：
     实体性贬值额=重置成本×已行驶里程/总里程
     =36×（10÷60）
     =6（万元）
     此外，评估中经常遇到被评估资产是经过更新改造过的情形。对于更新改造过的资产而言，其实体性贬值的计量还应充分考虑更新改造投入的资金对资产寿命的影响，否则可能会过高地估计实体性贬值。对于更新改造问题，一般采取加权法来确定资产的实体性贬值。
     加权已使用年限＝？（名义已使用年限×重置成本）？重置成本（3？22）
     【例3？9】某设备2013年建成，原价15万，2015年更换配件花费3万，2018年评估，从2013年到2018年，设备价格每年比上一年上涨11％，求加权已使用年限。
     重置成本115×（1＋11％）5＝25？28（万元）
     重置成本23×（1＋11％）3＝4？10（万元）
     加权已使用年限＝（5×25？28＋3×4？10）/（25？28＋4？10）＝4？72（年）
     【例3？10】某资产2008年5月购进，2018年5月评估时，名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7？5小时。由此可以计算资产利用率。 资产利用率＝10×360×7？5/（10×360×8）×100％≈93？75％
     由此可确定其实际已使用年限为9？4年。
     ？3？修复费用法
     修复费用法是利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。所谓修复费用包括资产主要零部件的更换或者修复、改造、停工损失等费用支出。如果资产可以通过修复恢复到其全新状态，可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用。
     （三） 资产的功能性贬值测算方法
     功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。功能性贬值的估算可以按下列方法进行：
     ？1？按超额运营成本估算
     超额运营成本是指根据资产的效用、生产加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加或效益降低，相应确定功能性贬值额。
     （1） 将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。
     （2） 计算二者的差异，确定净超额运营成本。
     由于企业支付的运营成本是在税前扣除的，因此企业支付的超额运营成本会引致税前利润额下降。所得税额降低，使得企业负担的运营成本低于其实际支付额。因此，净超额运营成本是超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额。
     （3） 估计被评估资产的剩余寿命。
     （4） 以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗。
     思考： 如何理解超额投资成本和超额运营成本？
     计算公式为
     功能性贬值＝∑（年净超额运营成本×折现系数）
     ＝∑\[年超额运营成本×（1-所得税税率）×折现系数\]（3？23）
     若每年的超额运营成本相同，则有
     功能性贬值＝年超额运营成本×（1-所得税税率）×年金现值系数
     ＝年净超额运营成本×年金现值系数（3？24）
     【例3？11】 某种机器设备，技术优选的设备比原有的陈旧设备生产效率高，节约工资费用，有关资料及计算结果见表3？1。
     表3？1某设备的技术资料及计算结果
     项目技术优选设备技术陈旧设备
     月产量10 000件10 000件
     单件成本0？80元1？20元
     月总成本8 000元12 000元
     月差异额/月超额运营成本12 000－8 000＝4 000（元）
     年工资成本超支额4 000×12＝48 000（元）
     续表
     项目技术优选设备技术陈旧设备 减：所得税（税率33%）48 000×33%＝15 840（元）
     扣除所得税后年净超额工资48 000-15 840＝32 160（元）
     资产剩余使用年限5年
     折现率10%，求5年年金折现系数3？790 8
     功能性贬值额32 160×3？790 8＝121 912？13（元）
     思考： 如何理解超额投资成本和超额运营成本？
     ？2？按超额投资成本估算
     超额投资成本是指由于技术进步，出现替代设备、替代技术、替代产品，而使原有资产的建造成本的超支额，需要考虑行业技术装备水平现状和资产更新换代速度。
     功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超额投资成本可视同为功能性贬值，计算公式为
     功能性贬值＝复原重置成本-更新重置成本（3？25）
     （四） 资产经济性贬值的估算
     资产的经济性贬值主要表现为运营中的资产利用率下降甚至闲置，并由此引起资产的运营收益减少。需要强调的是资产的经济性贬值由外部原因引起。当有确实证据表明资产已经存在经济性贬值时，可参考下列方法估测其经济性贬值率或经济性贬值额。
     ？1？因资产利用率下降导致的经济性贬值
     经济性贬值率＝1-资产预计可被利用的生产能力资产原设计生产能力x×很大程度（3？26）
     经济性贬值率＝（1－预计资产利用率x）×很大程度（3？27）
     x为功能价值指数，实践中多采用经验数据，数值范围一般为0？6~0？7。
     经济性贬值额＝（重置成本－实体性贬值－功能性贬值）×经济性贬值率（3？28）
     （注意：实体性贬值发生在评估基准日之前，功能性贬值和经济性贬值发生在评估基准日之后。评估基准日之前的资产利用率用来算实际已使用年限，评估基准日之后的资产利用率用来算经济性贬值率。）
     ？2？因收益额减少而导致的经济性贬值
     经济性贬值额＝年收益损失额×（1-所得税税率） ×年金现值系数 （3？29）
     【例3？12】 某被评估生产线设计生产能力为年产20 000台产品，因市场需求结构变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少6 000台，功能价值指数取0？6。根据上述条件，该生产线的经济性贬值率大约在以下水平上：
     经济性贬值率＝\[1-（14 000÷20 000）0？6\]×100％
     ＝（1-0？81）×100％
     ≈19％ 例3？12中假定每年产量减少6 000台，每台产品100元，该生产线尚可继续使用3年，企业所在行业的投资回报率为10％，所得税税率为25％。该资产的经济性贬值额大约为
     经济性贬值额＝（6 000×100）×（1-25％）×（P/A，10%，3）
     ＝450 000×2？486 9
     ≈1 119 105（元）
     思考： 重置成本就是成本价吗？
     第二节市场法
     市场法也叫现行市价法、市场比较法、比较法、交易案例比较法、买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法。市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
     一、 市场法的应用前提
     ？1？充分发达活跃的资产市场（公开市场）
     需要有一个充分发达活跃的资产市场。资产市场上，资产交易越频繁，与被评估资产相类似资产的价格越容易获得。
     ？2？资产及其交易的可比性（参照物）
     公开市场上要有可比的资产及其交易活动。资产及其交易的可比性，是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。
     资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：
     （1） 参照物与评估对象在功能上具有可比性（包括用途、性能上的相同或相似）。在资产评估中强调资产的使用价值或功能，并不是从纯粹抽象意义上去讲，而是从资产的功能并结合社会需求，从资产实际发挥效用的角度来考虑。就是说，在社会需要的前提下，资产的功能越好，其价值越高；反之亦然。
     （2） 参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性。市场条件主要包括供求条件和交易条件。在一般情况下，供不应求时，价格偏高；供过于求时，价格偏低。交易条件主要包括交易数量、交易动机、交易时间等。交易数量不同，交易对象的价格就可能不同。交易动机也对资产交易价格有影响。在不同时间交易，资产的交易价格也会有差别。市场条件上的差异对资产价值的影响应引起评估人员足够的关注。
     （3） 参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度的时间范围内。同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。
     市场法主要适用于单项资产的评估，如对机器设备、运输设备、原材料的评估。由于在市场上很难找到两个相类似的企业，所以企业价值评估一般很难采用市场法进行评估。
     思考： 市场法的本质是什么？
     二、 市场法的基本程序及有关指标（表3？2）
     表3？2市场法的基本程序 序号 内容
     1选择参照物
     2选择比较因素
     3指标对比、量化差异
     4调整差异
     5综合分析确定评估结果
     （一） 选择参照物
     （1） 卖了必须真实。
     （2） 至少三个交易案例。
     （3） 与被估资产相类似（可以替代，即功能相同）。
     （4） 卖了是正常交易的结果。
     （5） 尽可能选择近期成交的交易案例。
     （二） 选择比较因素
     不论何种资产，影响其价值的因素基本相同，如资产的性质、市场条件等。但具体到每一种资产时，影响资产价值的因素又各有侧重。例如，房地产主要受地理位置因素的影响，而机器设备则受技术水平的影响。根据不同种类资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。
     （三） 指标对比、量化差异
     根据所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进行比较，并将两者的差异进行量化。例如，资产功能指标，参照物与评估对象尽管用途功能相同或相近，但是在生产能力上、在生产产品的质量方面，以及在资产运营过程中的能耗、物耗和人工消耗等方面都会有不同程度的差异，将参照物与评估对象对比指标之间的差异数量化、货币化是运用市场途径的重要环节。
     （四） 调整差异
     市场途径是以参照物的卖了格作为估算评估对象价值的基础。在此基础上将已经量化的参照物与评估对象对比指标差异进行调增或调减，就能得到以每个参照物为基础的评估对象的初评结果。初评结果的数量取决于所选择的参照物个数。
     （五） 综合分析确定评估结果
     运用市场途径通常应选择三个以上参照物，就是说在通常情况下，运用市场途径评估的初评结果也在三个以上。按照资产评估一般惯例的要求，正式的评估结果只能是一个，这就需要评估人员对若干初评结果进行综合分析，来确定很终的评估值。在这个环节上没有制度规定，取决于评估人员对参照物的把握和对评估对象的认识，再加上评估经验。当然，假如参照物与评估对象可比性都很好，评估过程中没有明显的遗漏或疏忽，采用加权平均的办法将初评结果转换成很终评估结果也是可以的。
     三、 市场法的具体操作方法
     （一） 直接比较法
     直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的方法。其计算公式为
     资产评估值＝参照物卖了格×被评估对象某因素参照物某因素（3？30）
     适用范围：参照物与被评估资产之间仅在某一方面存在差异，如成新率、功能等。