房地产开发企业税务风险管理

  

房地产开发企业具有经营周期长、税收负担重、涉及税种多、税收文件多、政策口径不确定等特点。随着营改增的全面推开，以及金税三期大数据管控时代的来临，税务风险管理成为房地产开发企业的税务管理重点。为帮助房地产开发企业更好地应对营改增后的涉税风险，并在风险管理的基础上，充分享受营改增所带来的政策红利，本书紧扣营改增核心关键点，以项目管理为主线，深入剖析了营改增后政策执行中的焦点问题、难点问题、热点问题，并从税务检查常见问题、金税三期的风险评估以及发票管理三个维度全面阐述了企业面临的税务风险和应对措施。同时重点剖析了各环节涉及的主要税种，其中包括增值税、企业所得税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、印花税等，并对不同税际在营改增后的差异和协调进行了分析。本书观念新，时效性强，所引用政策文件截至日期为2018年5月1日。

孙彦民，北京易瑾税务师事务所有限公司合伙人。不错会计师，中国注册会计师、中国注册税务师、中国注册资产评估师、中国注册房地产估价师。西南财经大学硕士研究生校外导师。曾担任中国资产评估师协会理事、华北水利水电学院、武汉大学法学院特聘讲师。从事财税顾问、税务咨询、税收筹划工作20多年，先后在河南省税务代理有限公司、立信会计师事务所、中税税务代理有限公司担任副总裁、不错合伙人。擅长资本市场、地产、建筑、金融保险、私募基金、互联网金融等领域的财税、并购重组、商业模式规划等业务。曾参与中国注册税务师基本准则的起草和修订工作，参与财政部审计风险课题研究一项。在《环球财经》、《中国注册税务师》等杂志发表多篇文章。中国会计视野会说栏目撰稿人。
高丽霞，北京易瑾税务师事务所有限公司合伙人。中国注册会计师、中国注册税务师。西南财经大学硕士研究生校外导师。从事审计、财税顾问、财税咨询工作10多年，先后在中喜会计师事务所、立信会计师事务所、中税税务代理有限公司担任审计经理、部门经理。擅长资本市场、地产、建筑、金融保险、私募基金、互联网金融等领域的财税、并购重组、商业模式规划等业务。先后在第十二届、十三届中国财税法前言问题高端论坛，发表《税制设计中性原则对企业集团税务管理的重要性》、《对资管产品征收增值税的政策分析及建议》等论文。

   第1章土地取得环节1

1.1营改增下的差额征收2

1.1.1差额征收的含义3

1.1.2营改增后允许差额征收的项目3

1.1.3可以开具增值税专用发票的情形4

1.1.4差额征税扣除凭证的类型7

1.2营改增对取得土地成本的影响和应对8

1.2.1土地价款差额扣税应满足的条件8

1.2.2拆迁补偿费应关注的风险9

1.2.3母公司（或联合体）拿地的风险和应对11

1.2.4“一次拿地、分次开发”土地价款扣除的税务处理12

1.2.5土地价款台账的建立13

1.3国有企业改制契税的税务处理14

1.3.1国有企业改制免征契税15

1.3.2国家作价出资（入股）应缴纳契税15

1.4母公司以土地使用权向子公司增资是否免征契税17

1.5市政建设配套费是否缴纳契税18

1.6城镇土地使用税纳税义务发生时间19

1.7企业风险诊断自查重点20

1.8税务机关风险评估比对重点21

第2章开发建设环节23

2.1成本构成及可抵扣事项24

2.1.1前期工程费25

2.1.2基础设施建设费27

2.1.3公共配套设施费28

2.1.4建筑安装工程费29

2.1.5开发间接费29

2.2营改增后不能抵扣进项税额的事项30

2.2.1用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目30

2.2.2用于集体福利或者个人消费32

2.2.3非正常损失的购进货物以及相关的劳务和交通运输服务32

2.2.4非正常损失的不动产、不动产在建工程，以及该不动产、

不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务33

2.2.5购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务和娱乐服务33

2.3固定资产、无形资产、不动产进项税额不能抵扣的特殊处理原则34

2.4取得不动产、不动产在建工程分期抵扣的税务处理35

2.5购进建筑服务选择简易计税还是一般计税38

2.5.1建筑服务征税范围38

2.5.2建筑服务可以选择适用简易计税的三种情形39

2.5.3建筑服务必须适用简易计税的一种情形41

2.5.4采购建筑服务选择哪种方式更有利42

2.6扣押建筑企业的质押金、保证金的税务处理45

2.7购进商品或服务选择小规模纳税人还是一般纳税人47

2.8支付境外设计费须代扣代缴增值税49

2.8.1支付境外设计费符合征收增值税的四个条件49

2.8.2如何代扣代缴增值税50

2.9支付境外设计费是否缴纳企业所得税52

2.9.1居民和非居民的定义52

2.9.2对非居民征收企业所得税的判定原则53

2.9.3对境外设计服务如何判定特许权使用费和劳务所得53

2.9.4对非居民企业所得税扣缴义务人的规定54

2.10各种合同约定税款负担方式下如何计算应扣缴的税款55

2.11营改增后开发建设环节应关注的税务风险58

2.11.1虚开建安发票，加大建安成本59

2.11.2虚构甲供材料，加大建安成本60

2.11.3虚购绿化苗木，加大开发成本61

2.12企业风险诊断自查重点61

2.13税务机关风险评估比对重点62

第3章预售环节63

3.1纳税义务发生时间判定原则64

3.1.1增值税纳税义务发生时间判定原则和顺序64

3.1.2以交房时点作为判定原则的理由65

3.2预缴增值税的税务处理67

3.2.1一般纳税人预缴税款67

3.2.2小规模纳税人预缴税款67

3.2.3预缴税款抵减应按税额的时间节点68

3.3诚意金、认筹金、订金的税务处理68

3.4定金的税务处理69

3.5营改增对土地增值税计税依据的影响69

3.6营改增对企业所得税计税依据的影响71

3.7增值税、土地增值税、企业所得税预售收入确认原则对比73

3.8营改增对印花税的影响74

3.9企业风险诊断自查重点75

3.10税务机关风险评估比对重点75

第4章竣工销售环节77

4.1增值税应关注的重点78

4.1.1价外费用78

4.1.2免征增值税项目80

4.1.3不征增值税项目80

4.2完工年度企业所得税税务风险管理80

4.2.1完工标准80

4.2.2视同销售82

4.2.3完工产品计税毛利额差异调整84

4.2.4计税成本84

4.2.5成本费用的扣除89

4.2.6企业风险诊断自查重点92

4.2.7税务机关风险评估比对的重点93

4.3城镇土地使用税纳税义务截止93

第5章项目清算环节95

5.1土地增值税清算及税务风险管理96

5.1.1土地增值税清算条件96

5.1.2土地增值税清算手续办理时限97

5.1.3土地增值税清算应报送的材料97

5.1.4土地增值税清算单位98

5.1.5应税收入99

5.1.6扣除项目金额的分摊原则100

5.1.7扣除项目金额的一般规定101

5.1.8扣除项目金额的具体规定102

5.1.9房地产开发费用104

5.1.10清算补缴税款是否加收滞纳金105

5.1.11清算后再转让房地产的处理105

5.1.12企业风险诊断自查重点106

5.1.13税务机关风险评估比对的重点110

5.2企业所得税退税及税务风险管理111

5.2.1申请退税时间111

5.2.2多缴企业所得税款计算方法112

5.2.3需报送的资料113

5.2.4企业风险诊断自查重点114

5.2.5税务机关风险评估比对的重点114

第6章自持租赁环节115

6.1不动产经营租赁服务的增值税税务风险管理116

6.1.1提供不动产经营租赁服务的征税范围117

6.1.2一般纳税人出租不动产的计税方法和纳税地点117

6.1.3小规模纳税人出租不动产的计税方法和纳税地点119

6.1.4预缴税款的计算119

6.1.5预缴税款时间及抵减的税务处理120

6.1.6其他个人出租不动产120

6.1.7转租不动产的税务处理121

6.1.8企业风险诊断自查重点121

6.1.9税务机关风险评估比对的重点121

6.2营改增对自持租赁房产税的影响和税务风险管理122

6.2.1几种特殊情形纳税义务人的判定122

6.2.2确定征税对象时的两个特殊事项123

6.2.3如何确定房产原值124

6.2.4房产税纳税义务发生时间和纳税义务截止时间126

第7章融资环节127

7.1营改增对贷款利息的税务处理128

7.2统借统还业务的增值税处理129

7.2.1统借统还及两种类型129

7.2.2统借统还利息的税务处理130

7.2.3统借统还业务的免税备案131

7.2.4发债资金统借统贷业务的注意事项131

7.3支付的债券承销费能否抵扣进项税131

7.4统借统还业务的企业所得税处理132

7.5资管产品征收增值税对融资成本的影响133

7.6明股实债（混合性投资）的税务处理133

7.6.1明股实债的企业所得税处理134

7.6.2明股实债的增值税处理137

7.6.3明股实债对土地增值税的影响138

第8章发票管理环节139

8.1税务机关对增值税发票的管理措施140

8.1.1走逃（失联）企业的异常凭证140

8.1.2税收风险解析评估中发现的异常凭证141

8.1.3发票开具和纳税申报数据监控发现的异常凭证141

8.1.4非正常户的失控发票142

8.1.5稽核比对结果的异常凭证142

8.1.6房地产开发企业取得异常抵扣凭证的风险应对143

8.2房地产开发企业开具发票应注意的事项144

8.2.1预收售房款发票开具应注意的事项144

8.2.2销售自行开发的房地产项目发票开具应注意的事项144

8.3房地产开发企业取得发票应注意的事项146

8.4进项税额抵扣应注意抵扣期限的要求146

8.5办理勾选认证应注意的事项147

8.5.1传统认证和勾选认证147

8.5.2勾选认证的时间要求148

8.6逾期未认证增值税扣税凭证的处理148

8.6.1客观原因及应提交的情况说明149

8.6.2申请办理逾期抵扣时应报送的资料150

8.7发票作废、红字发票应注意的事项150

8.7.1增值税专用发票作废应注意的事项150

8.7.2开具增值税红字专用发票应注意的事项151

8.7.3普通发票作废和红字发票152

8.8避免虚开发票152

8.8.1虚开发票的类型152

8.8.2虚开发票的行政处罚153

8.8.3虚开发票的刑事责任153

8.9善意取得虚开发票153

8.9.1善意取得虚开发票的进项税额是否必须转出154

8.9.2善意取得虚开发票不征收滞纳金155

8.9.3善意取得虚开发票能否在企业所得税前扣除155

第9章会计核算157

9.1会计科目的设置及核算内容158

9.1.1应交税费下与增值税有关的二级科目设置158

9.1.2应交增值税下三级明细科目的设置160

9.2预收款方式销售自行开发房地产项目的特殊处理162

9.2.1预缴增值税的会计核算162

9.2.2预缴增值税的纳税申报162

9.2.3不同项目间预缴税款的抵减情况163

9.3视同销售行为的会计处理165

9.4一般计税项目特殊业务的会计处理165

9.4.1土地价款抵减销售额的会计处理165

9.4.2因非正常损失需转出的进项税额的会计处理166

9.4.3支付境外设计费扣缴增值税的会计处理167

9.4.4土地返还款的会计处理167

9.4.5期末会计处理及报表列示168

9.5常见业务会计核算举例169

9.5.1一般计税模式下销售现房的会计核算169

9.5.2一般计税模式下销售期房的会计核算170

9.5.3简易计税模式下销售现房的会计核算172

9.5.4简易计税模式下销售期房的会计核算173

9.5.5一般计税模式下出租同地区房产的会计核算174

9.5.6一般计税模式下出租异地房产的会计核算175

9.5.7简易计税模式下出租同地区房产的会计核算176

9.5.8简易计税模式下出租异地房产的会计核算176

第10章税收筹划179

10.1树立新型税收筹划思维180

10.2收购方式的税收筹划181

10.2.1资产收购和股权收购182

10.2.2资产收购应关注的两个税收风险点185

10.2.3收购方式的选择187

10.3适度加大成本的税收筹划192

10.4争取享受税收优惠政策195