房屋买卖案件审判参考

于世伟，李营东编著的《房屋买卖案件审判参考》，内容围绕房屋买卖合同案件审判实践中的法律适用问题，梳理法律适用中的重点、疑难、新型问题，通过案例分析的方式总结同类案件的审判规律与经验、审理思路、审理方法与技巧，纠正实践中的错误做法，统一司法尺度，力求为初中级法官、律师办理同类案件提供推荐的指导与参考。

第一章 房屋买卖合同纠纷概述
第一节 房屋买卖的概念与特征
一、房屋买卖合同成立的要件
二、房屋买卖合同效力与物权变动的关系
三、房屋买卖与房屋租赁的关系
第二节 商品房买卖合同概述
一、商品房买卖合同纠纷总体处理原则
二、《商品房买卖合同解释》的适用问题
第三节 二手房买卖合同概述
第二章 商品房预售合同纠纷
第一节 主体与管辖
01.商品房买卖合同纠纷不受不动产专属管辖
02.业主委员会不具有要求开发商履行商品房销售合同义务的诉讼主体资格
第二节 合同性质与合同效力
03.商品房预售合同与代建合同的区别
04.当事人未订立书面房屋买卖协议的，应综合考量确认房屋买卖关系是否存在
05.未取得商品房预售许可证情况下对外签订的商品房预售合同无效
06.未取得土地使用证不影响商品房预售合同效力
07.买受人明知开发企业未取得土地使用权和开发、建设、销售资格而与其签订购房合同，应承担合同无效的民事责任
08.商品房预售合同备案登记，不是物权的设立、变更、转让，不产生物权公示的效力
第三节 预约与本约的司法认定
09.预约合同生效后，双方当事人均应按照约定履行自己的义务
10.对于预约还是本约关系应当依据合同内容及履行事实综合予以认定
第四节 商品房销售广告和宣传资料内容的性质认定
11.商品房销售虚假广告的认定标准
12.开发商就所售商品房及相关设施作出的说明和允诺具体确定，应当视为要约
第五节 认购书与定金的问题
13.因“不可归责于当事人的事由”导致商品房买卖合同未能订立的，开发商应当返还定金
14.应当根据认购书形式要件及具体约定内容综合认定当事人之间是否形成预约合同关系
第三章 商品房销售合同纠纷
第一节 商品房买卖合同履行及违约责任的司法处理
15.出卖人交付的商品房不符合合同约定，买受人有权拒收房屋
16.非因出卖人原因导致买受人不能取得房屋权属证书，出卖人不承担违约责任
17.行政部门出具的质量合格文件仅为诉讼证据，人民法院应当依据案件客观事实综合认定案涉房屋是否存在质量缺陷
18.当事人对商品房结算面积的约定，优先于测量规范中的房屋面积或者房屋的登记面积
19.交付房屋所改建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均不能成为开发商免除违约责任的理由
20.当事人认为合同约定违约金过高的，人民法院可以根据当事人的请求适当进行调整
21.买受人主张逾期办证违约金计算方式及诉讼时效问题
22.按照协议约定就违约责任的具体承担方式作出选择后，不得适用选择性条款主张其他追究违约责任的方式
23.开发商售房不得保留外墙面所有权及使用权
24.业主对所购特殊商品房享有特别知情权
第二节 惩罚性赔偿的司法处理
25.开发商因其委托代理机构原因导致一房二卖的，不得以此为由请求免除《商品房买卖合同解释》第8条规定的惩罚性赔偿
26.不能以购买商品房未尽到足够注意义务，不清楚房屋已设定抵押事实为由，主张对案涉房屋适用善意取得
27.一房二卖所涉合同效力及物权确权问题的处理原则
28.《商品房买卖合同解释》第8条规定的惩罚性赔偿，一般不应与《合同法》第113条规定的可得利益损失赔偿同时适用
第三节 商品房《包销合同》的司法处理
29.当事人以违反税收征管法律法规的强制性规定主张民事合同无效的，应重点审查订立合同之目的是否存在《合同法》第52条所规定的“违法性”
30.购房人与包销人就商品房销售引发的纠纷中，开发商是否承担连带责任的区别认定
第四节 商品房买卖合同解除权的司法处理
31.合同解除致合同关系归于消灭的法律后果不为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任
32.合同一方当事人不构成根本性违约，另一方当事人请求解除合同的，不予支持
33.合同约定解除与债权合意抵销
第五节 涉及民间借贷或按揭贷款的商品房买卖合同的司法处理
34.当事人协商一致终止借款合同关系并建立商品房买卖合同关系性质的，如何确定双方法律关系的性质及借款本息数额
35.当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并就借款到期是否偿还从而促使《商品房买卖合同》能否履行的约定有效
36.名为购买实为抵押的“购房”合同，依据《物权法》第186条关于禁止流押的规定，应认定该购房合同或条款无效
37.《商品房买卖合同解释》第25条第2款的区别适用问题
第四章 二手房买卖合同纠纷
38.“名不符实”合同性质的认定与过错责任承担问题
39.出卖人未取得房屋产权证书，不影响房屋买卖合同效力
40.买方通过正当途径获得相同房源信息的，有权选择中介公司促成交易，不属“跳单”违约行为
41.合同当事人主张违约方承担可得利益损失赔偿责任时，如何适用减损规则
42.中介公司的中介转卖行为，构成故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的，依法应承担损害赔偿责任
43.房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意签订房屋买卖合同的效力及履行
44.实际购房人需提供支付房款等证据证明其为所有权人
45.已交付但未过户的房屋灭失后，事实上已经不能履行，出卖人不再承担继续履行协助办理过户手续的合同义务
第五章 农村房屋买卖合同纠纷及特殊房屋买卖合同纠纷
46.同村不同组村民属于同一农村集体经济组织，双方签订的《购房协议》具有法律效力
47.城市居民购买农村私有房屋签订的房屋买卖合同是否有效
48.未取得房产证的单位内部开发房买卖合同有效
49.划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，办理土地出让手续及缴纳土地出让金后即可转让
50.农村私有房屋买卖合同被确认无效后，买受人主张赔偿损失的处理原则
51.单位集资建房对外销售行为无效
附录 法律法规、司法解释等
中华人民共和国民法总则（节选）（2017年3月15日）
中华人民共和国合同法（节选）（1993年3月15日）
中华人民共和国物权法（2007年3月16日）
中华人民共和国城市房地产管理法（2009年8月27日修正）
优选人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）（1999年12月19日）
优选人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（2009年4月24日）
优选人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年4月28日）