房屋买卖合同纠纷司法观点与办案规范

本书编选组人员耗时数月，依托中国法律知识与案例资源库——中国法律应用数字网络服务平台（简称“法信”），精心编辑了法信智慧办案助手系列丛书。本套丛书以类案纠纷为中心，系统整合司法实务中的问题和知识点，内容准确、体例编排精准、使用方便快捷，能够为法律人办理类案提供全面精准的参照和切实有效的指引。本系列针对司法实务中数量庞大、矛盾突出、关注度高的热点纠纷，先期推出7本，分别为房屋买卖合同纠纷、民间借贷纠纷、道路交通事故损害赔偿纠纷、劳动合同纠纷、担保物权纠纷、股权转让纠纷、人身保险合同、医疗损害赔偿纠纷司法观点与办案规范。

第一部分司法观点
一、一般规定
1.商品房定义的界定
2.商品房买卖的含义和商品房买卖合同的法律特征
3.商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同之间系既具紧密联系但又相互独立的合同关系
4.商品房预约合同的概念
5.预约合同的合意性
6.预约合同的约束性
7.预约合同的确定性
8.预约合同的期限性
9.预约合同的特征
10.预约和本约的区别
11.出卖人已按约定收取购房款的内涵
12.预约与缔约过失责任的区别
13.预约合同与附条件民事法律行为的区别
14.商品房预售和商品房预售合同的概念
15.商品房预售的特征
16.商品房预售合同的特征
17.商品房预售合同的性质为远期交货合同
18.商品房预售合同与商品房预约合同的区别
19.商品房预售合同不是预约合同
20.商品房认购书的性质
21.商品房认购书认定为买卖合同的，应具备合同条款及实际履行条件
22.双方在认购书中就合同主要内容进行约定，具备房屋买卖的实质要件，应认定为商品房买卖合同而非预约合同
23.认购书的内容已如商品房预售合同的内容详备，该认购书实质为商品房预售合同
24.认购书可以经当事人通过请求法院填充其他事项最终成为商品房预售合同
25.商品房预售合同与分期付款买卖合同的区别
26.商品房预售合同与房屋委建合同的区别
27.商品房预售合同与期货交易合同的区别
28.商品房预售合同不是附期限的合同
29.商品房“一房数卖”的概念和特征
30.商品房委托代理销售合同的定义
31.经济适用房和经济适用房转让合同的概念
32.经济适用房的特点
33.经济适用房与商品房在概念上的区别
34.经济适用房与商品房建设成本上的区别
35.经济适用房与商品房转让、上市方面的区别
36.农村房屋买卖合同的定义
二、合同的订立
1.预约合同的形式、内容和签订时间
2.商品房预售合同的主要内容
3.商品房销售广告的性质
4.商品房销售广告原则上为要约邀请，但说明和允诺具体明确并对房屋价格的确定有决定性作用的，视为要约
5.视为要约的商品房销售广告中的说明和允诺虽然未载人合同，但应当视为合同的内容
6.商品房销售广告和宣传材料的内容被认定为要约的条件
7.依据主客观相结合的标准，当宣传资料对所售房屋及其附属设施所作的说明、允诺具体、确定，并对合同的订立及房屋价格有重要影响时，可认定其为要约
8.商品房销售广告和宣传材料中的说明和允诺的认定
9.商品房销售广告和宣传材料的说明和允诺具体确定的认定
10.判断商品房销售广告是否虚假应采用“引人误解”与“虚伪不实”相结合的标准
11.商品房预售广告中夸大广告宣传的认定标准
12.夸张性宣传仅属于要约邀请，不能认定开发商发布的房地产广告是虚假广告
13.因客观原因未履行广告承诺不能认为开发商发布的房地产广告是虚假广告
14.开发商预售商品房时未告知买受人所购房屋内铺设公共管道给对方造成损失的，应承担赔偿责任
15.对于出卖人在商品房销售广告中过分商业吹嘘以及开发商就商品房规划范围之外的环境和公益设施进行的虚假宣传
如未订入合同中，不应视为合同内容
16.农村房屋买卖合同缔约过失责任的认定规范
三、合同的效力
1.商品房预约合同的效力
2.商品房预售合同的有效要件
3.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明而签订的预售合同无效
4.商品房预售合同效力应具备条件的审查认定
5.预售条件对商品房预售合同效力的影响
6.出卖人取得预售许可证明的，应当认定预售合同有效，是否具备全部预售条件不影响合同在私法上的效力
7.预售合同签订后规划许可证被撤销的，只要出卖人具备商品房预售许可证明，则此前签订的预售合同有效
8.预售合同签订后预售许可被撤销，不影响此前签订的合同的效力
9.出卖人签订商品房预售合同时，其持有的预售许可证明已过有效期，该预售合同应被认定为有效
10.商品房预售合同登记备案对合同效力的影响
11.商品房预售合同登记备案不影响合同效力
12.商品房预售合同登记备案一般情形下并非合同成立、生效要件
13.开发商预售商品房时未向买受人告知房屋已设抵押权事实时，可不必一定主张预售合同无效
14.商品房预售转让合同效力的认定
15.商品房现售合同不应以出卖人取得商品房预售许可证明为生效条件
16.商品房买卖合同有效的一般要件
17.商品房销售合同的特殊有效要件
18.严格确定合同无效的法定条件，尽量维护合同关系的稳定
19.出卖人在商品房买卖合同销售依据一栏空白处未填写任何文字的行为不宜认定为故意隐瞒
20.出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实而签订的合同按可撤销合同认定处理
21.因出卖人的欺诈行为导致合同无效，买受人除可请求出卖人
承担合同无效的责任外，还可请求出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任
22.合作开发房地产的商品房买卖合同的效力的认定
23.个人销售商品房的合同效力认定
24.一房数卖中数个买卖合同的效力认定
25.“一房数卖”中，出卖人与第二买受人签订的卖房合同不属无权处分
26“一房数卖”的情况下买受人可通过确认无效之诉或者追究出卖人的违约责任来维护自己的利益
27.后买受人只要不具有侵害先买受人合法权益的恶意，不具有与出卖人恶意串通的行为，其买卖合同就应认定为有效
28.“一房数卖”下未经登记的合同的效力
29.抵押人来经抵押权人同意不影响其对外签订的房屋买卖合同效力
30.买受人隐瞒或虚构事实签订房屋买卖合同后以限购、禁购为由请求认定合同无效的，不应简单地直接认定无效
31.规避限购政策借名买房的合同效力的认定
……
第二部分办案规范
第三部分裁判要旨