房地产项目运营最佳实践

白银时代，提效、降本、标准化运作是房地产业里的关键词。 早些年,“买地就挣钱，图纸也清盘”的草莽时代已经过去。随之而来的是，在去库存背景下的分化格局，行业如何在新的浪潮中占得一线先机，如何根据房地产业的新形势从运营出发，从管理发力，防范项目运作过程中的风险，提升企业的综合效率，是值得业界人士深思的问题。 本书聚焦地产百强企业中的管理与成长标杆，深入地产企业的一线，剖析运营管理过程中的难、关、痛，以实战为本，探究运营管理的有效方法、手段，提炼出可供直接参考、借用的房地产运营管理模式。 运营管理是一种整体管理体系，围绕企业的经营计划，分级计划，计划协同、监控、考核等多个维度分别展开分析，共八章。

明源地产研究院 成立于2009年，以做“中国房地产管理创新的引擎”为愿景，立足于明源云（地产ERP、明源云客、云采购、云社区）与全国数千家房地产企业持久深入的合作，聚焦房地产管理研究、咨询服务、专业培训及管理很好实践研究四大领域，持续推动中国房地产管理创新。目前，研究院已聚集了一大批有着10多年实战经验、深谙房地产业务与管理的专家顾问，形成了覆盖房地产战略、运营、成本、采购、绩效、客户关系管理、移动互联网变革等业务领域的研究小组。 明源地产研究院持续推出“中国房地产业管理研究成果”，创办《明源地产研究》季刊，面向房地产业中高层管理者，单期发行量近5万册； 2011年，出版《房地产项目运营很好实践》第一版，销售3万多册；2013年，首度与中信出版社合作出版《成本制胜：微利时代再造房企核心竞争力》，至今加印10次；2013年，开通“明源地产研究院”微信号，目前粉丝量已突破36万，后续还将继续努力向更高目标突破。

第二版序 ／ III 第一版序 ／ VII 第一章 项目运营：规模发动机与利润监控者 第一节 / 为什么需要项目运营管理 一、内忧外患，项目运营管理提速势在必行 / 3 二、新锐房企暗度陈仓，运营管理硕果累累 / 4 三、运营管理：规模发动机与利润监控者 / 6 第二节 / 项目运营管理是什么 一、房地产项目运营管理的发展历程 / 8 二、房地产项目运营管理的基本定义 / 9 三、房地产项目运营管理的真正内涵 / 12 第三节 / 项目运营管理怎么做 一、理论篇：PMBOK 项目知识管理九大体系 / 26 二、体系篇：构建项目运营“双PDCA”管理体系 / 30 三、落地篇：构建“144”项目运营管理平台 / 35 第二章 房地产项目组织模式选择与管控 第一节 / 房企集团管控模式选择 一、解读房地产行业的集团管控模式 / 45 二、房企集团管控模式构建思路 / 52 第二节 / 房企项目组织模式匹配 一、常见的三种项目组织模式 / 60 二、房企项目组织模式选择与典型比较 / 71 第三章 项目投资收益跟踪管理 第一节 / 行业进入“白银时代”，企业管理底座已发生变化 一、利润率逐年下滑，告别暴利时代，回归社会平均水平 / 87 二、更加重视人的能动性，项目跟投与事业合伙人制开始盛行 / 88 第二节 / 房地产项目投资收益管理的乱象 一、“西瓜”变“芝麻” / 89 二、数出多门、自说自话 / 90 三、“表哥表姐”团团转 / 90 第三节 / 房地产项目投资收益管理提升建议 一、企业认知升级 / 92 二、着手体系构建 / 93 三、固化业务支撑 / 100 四、信息工具应用 / 118 第四章 房地产项目计划管理 第一节 / 计划管理决定项目运营的效率 一、计划协同：纵向合理分工，横向相互承诺 / 130 二、分级聚焦：抓大放小、层层聚焦且权责清晰 / 131 三、动态管理：会议动态回顾和成果控制工作质量 / 133 第二节 / 关键节点：保障企业经营目标的达成 一、聚焦经营要点的关键节点设定原则 / 136 二、关键节点的过程管理手段 / 138 第三节 / 主项计划：实现纵向与横向的业务协同 一、主项计划是计划基准，确保项目协同 / 142 二、主项计划应避免精细化，侧重目标管理 / 143 三、落实主项计划六要素，提升工作效率和效果 / 144 四、会议与报告是主项计划协同的重要手段 / 146 第四节 / 专项计划：聚焦落地，实现工作执行指导 一、专项计划“渐进明细”实现主项的细化 / 150 二、专项计划是工作任务的步骤级细化 / 151 三、专项计划的过程管理机制 / 152 第五节 / 部门计划：聚焦承诺，承接项目计划的桥梁 一、让项目计划成为部门计划优选 / 153 二、横向检查机制让部门工作真正落实项目计划 / 156 第六节 / 阶段性成果：评估工作质量的标尺 一、阶段性成果管理及其作用与目标 / 160 二、阶段性成果管理机制的建立 / 161 第七节 / 项目计划管理实践案例 一、【案例】X 企计划管理 / 164 二、【案例】W 企计划管理 / 168 三、【案例】R 企业的计划执行协同 / 175 四、【案例】J 集团的计划执行协同 / 179 第五章 房地产项目运营会议决策管理 第一节 / 借助会议提升运营决策效率和质量 一、合理、高效的会议决策对项目运营非常重要 / 186 二、项目运营决策管理现状急需改进 / 188 三、会议决策粗放的原因分析 / 189 第二节 / 如何构建高效的会议决策体系 一、开什么会：合理规划，从体系上解决会议低效 / 191 二、怎么开好会：量体裁衣，善用“报告”“会议卡片”等管理工具 / 195 第三节 / 运营会议实践案例 一、案例：从运营会议看B企的神速开发模式 / 212 二、起步型企业会议规划：从无到有，广覆盖，控风险 / 218 三、成长型企业会议规划：从有到优，抓关键，优效果 / 221 四、成熟型企业会议规划：从优到简，做简化，提效率 / 224 第六章 房地产成本管理 第一节“成本策划论”引领成本管理风向标 一、房地产成本管理的发展演变 / 228 二、房企成本管理常见症状分析 / 230 三、成本策划引领成本管理的风向标 / 232 第二节 / 成本三问，探寻成本管理“命门” 一、 项目总投入是多少？产品单方是多少？预计目标利润是多少？ / 235 二、成本如何管控，才能实现目标利润？ / 236 三、成本考核应该抓哪几个关键指标？ / 238 第三节 / 构建项目全生命周期成本管理体系 一、成本的全生命周期管理 / 240 二、基于控制的成本管理体系 / 242 三、成本管理的组织保障 / 264 第四节 / 成本管理实践案例 一、F 企业管理背景 / 268 二、成本控制体系 / 269 三、成本管理策略 / 270 第七章 房地产项目营销管控体系 第一节 / “白银时代”下的房地产营销面临六大难题 一、项目定位不准，导致产品同质化严重 / 279 二、定价策略僵化，无法顺应外部形势以创新应变 / 282 三、推广模式陈旧，沿袭广告流量思维，性价比日益下降 / 283 四、渠道乱象泛滥，渠道管理和拓客经营急需规范与创新 / 284 五、外拓管理失控，靠天看人和效果黑箱已成行业常态 / 284 六、案场管理粗放，转化率低下，浪费大量客户资源 / 285 第二节 / 如何实现房企营销管控体系的升级换代 一、思维创新——改变项目团队的思维底座，积极创新，拥抱变革 / 287 二、顶层设计——构建销售管控的三类指标体系 / 291 三、过程管控——实现规范化的过程管控 / 300 四、业务标准——实现标准化的业务指导 / 317 五、数据运维——通过平台工具，让数据发挥更大的营销价值 / 325 第三节 / 房企营销运营体系的升级换代 一、营销组织的变化 / 332 二、业务流程的变化重组 / 336 三、绩效考核模式的变化 / 339 第八章 房地产项目运营绩效管理 第一节 / 项目运营绩效管理的现状与问题 第二节 / 构建高效项目运营绩效管理的三个关键 一、项目绩效指标要契合管理目标 / 349 二、岗位绩效指标要适合具体岗位 / 353 三、绩效目标要与项目计划联动 / 357 第三节 / 快速构建高效项目运营绩效管理的六个步骤 一、设定项目绩效指标 / 363 二、设定岗位绩效指标 / 364 三、构建计划绩效联动体系 / 364 四、工作任务的双维度评定 / 365 五、选择绩效考核应用模式 / 366 六、项目绩效管理组织保障 / 368 第四节 / 项目运营绩效案例 一、百亿房企A 如何构建部门考核型项目绩效体系 / 369 二、跨区域发展的B 房企如何构建岗位考核型项目绩效体系 / 372 第五节 / 运营管理激励落地案例 一、运营管理激励新趋势 / 377 二、成长型房企如何设置简单而有效的项目奖 / 382 三、成熟型房企如何基于战略导向精细化设计项目奖 / 389 四、龙头房企如何探索合伙人激励机制 / 395