中国住房发展报告.2014-2015

本报告从宏观背景、市场主体、市场体系和公共政策四个方面，对2014-2015年中国住房发展状况做了全面系统的分析、预测与评价，并给出了相关政策建议。本报告具体内容包括：在评述2014年住房及相关市场走势的基础上，预测了2015年住房及相关市场的发展变化；通过构建中国住房指数体系，量化评估了住房市场各关键领域的发展状况；剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战，针对性地提出了相关政策建议；以城市化进程中的外来人口住房问题为主题，对当前中国住房问题的核心矛盾作了深刻解析。

本书在评述2013年第4季度～2014年第3季度住房及相关市场走势的基础上，预测了2015年住房及相关市场的发展变化；通过构建中国住房指数体系，量化评估了住房市场各关键领域的发展状况；剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战，针对性地提出了相关政策建议。

倪鹏飞，男，安徽人，1964年生。1994-1997年在南开大学经济研究所攻读经济学硕士学位。1997-2000年在南开大学经济学系攻读经济学博士学位。2000年7月，获南开大学经济学博士学位，同期赴中国社会科学院财贸经济研究所工作。2000年10月，被聘为联合国开发计划署“中小企业改革和发展”项目评估专家。2002年兼作金融学博士后。主要致力于房地产金融、城市竞争力和企业制度和融资等方面的理论与实证研究。在攻读硕士和博士学位期间，曾两度获得南开大学一等奖学金，四次获得优秀论文奖，一次获得省部级科技进步奖。近年来关于中国城市竞争力问题的研究引起了国际和国内一些学者、官员、企业家和社会公众的热情关注。
高培勇，1959年1月生，经济学博士。中国社会科学院学部委员，中国社会科学院财经战略研究院院长、教授、博士生导师。曾在英国卡迪夫大学商学院做高级访问学者。兼任中国税务学会副会长、国务院关税税则委员会专家咨询委员会委员、劳动和社会保障部专家咨询委员会委员、中国财政学会常务理事、中国审计学会常务理事、中国国际税收研究会副会长、中国税务咨询协会理事、中国成本研究会秘书长等职务。
邹琳华，经济学博士，现就职于中国社会科学院财经战略研究院，主要从事城市与房地产经济领域的理论研究。

Ⅰ总报告
1第一章中国住房发展分析与展望（2014~2015）
一形势判断：2014年住房市场经历逐步加深的三重调整
二问题与风险：结构性问题突出，局部性风险加大
三总体影响：有利于长期可持续发展，增加了短期压力与风险
四未来预测：2015年住房市场走势双重分化
五对策建议
Ⅱ宏观背景
2第二章世界经济与住房市场形势分析与预测郭宏宇
3第三章中国宏观经济与住房市场形势分析与预测吕风勇
Ⅲ市场主体
4第四章中国住房企业分析与展望刘尚超
5第五章中国住房需求主体分析与预测李超
6第六章中国住房金融机构分析与预测高广春
7第七章地方政府在住房发展中的行为分析与预测蔡书凯
Ⅳ市场体系
8第八章中国住房市场形势分析与预测邹琳华
9第九章中国主要城市住房市场形势分析与预测杨慧
10第十章中国土地市场形势分析与预测张慧芳
11第十一章中国住房金融市场形势分析与预测高广春
Ⅴ公共政策
12第十二章中国住房市场监管刘伟杨杰
13第十三章中国住房社会保障姜雪梅
14第十四章住房宏观调控魏劭琨

    本报告从宏观背景、市场主体、市场体系、公共政策和年度主题五个方面，对中国住宅市场体系做了全面系统的分析、预测与评价，并给出了相关政策建议。本报告具体内容包括：在评述2013年第4季度～2014年第3季度住房及相关市场走势的基础上，预测了2015年住房及相关市场的发展变化；通过构建中国住房指数体系，量化评估了住房市场各关键领域的发展状况；剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战，针对性地提出了相关政策建议。
     2013～2014年分析显示：全球住房市场整体强劲反弹，但我国住房市场与全球住房市场走势背离；固定资产投资回落明显，房地产投资增速下滑拖累经济增长；市场下行促使行业加速整合，寡头格局初现雏形；国内投资增速整体下滑，海外投资规模剧增；政策性住房金融机构作用得到强化，合作性住房金融机构功能定位趋于清晰化；金融机构信贷存在从房地产领域向其他领域调整的迹象，但涉房信贷依然在多数金融机构的信贷投放结构中居首位；住房投资投机全面退潮，商品住宅首现过剩；城市间市场分化加剧，一线城市回落幅度优选；土地市场整体下行，区域差异愈加显著；宏观政策出现拐点，限购限贷相继退出；住房市场监管对“楼市”逐步放松，对“腐败”逐步缩紧；棚户区改造成“重磅”，共有产权房成为保障性住房的新亮点。
     2015年预测认为：全球住房市场将受益于经济复苏而持续增长，但是发展的不平衡将加剧；境外置业的成本不断下降，发达经济体将进一步分流我国中高端住房市场需求；供给结构性过剩将成经济“新常态”，投资“潮涌”效应趋弱将抑制需求过度波动；行业集中度进一步加速提升，开发投资速度持续放缓；金融体系调降房地产融资权重的过程有望持续，但房地产信贷占比依然居投放首位；商品房价格软着陆，开发商面临大抉择；一、二线城市房价将继续下滑，三、四线城市房价将稳中有降；各级政府将密集推出救市政策，限购政策有望全面退出。
     中国住房市场健康均衡发展所面临的主要问题与挑战是：房企负债水平激增，偿债能力恶化；保障性住房融资支持依然存在很大缺口，公积金运管问题已经积重难返；房地产信贷融资权重居高不下，经济结构转型极其复杂；住房相对过剩时代提前到来，改善性需求难以全面启动；商品房需求主要靠投资投机支撑，真实库存积压与住房空置状况较为严重；近年土地供应量过多过快，三四线城市土地供应严重过剩；供地量与不同能级城市不相匹配，土地市场分化进一步加剧；土地出让金监管存在缺陷，住房市场重事前审批轻事中监管；保障房价格偏高门槛高，农民工面临市场失灵和政策失灵；经济发展方式转变要求对房地产地位进行重新判断，但地方政府仍然从短期角度来看待住房问题。
     报告建议：以国开行住房金融事业部建立为契机，构建保障房政策性金融支持平台；废除公积金运作“地方粮票”，建构全国性的住房公积金管理和运作平台；加速房贷证券化推进步伐，同时有效防控房地产金融风险；深化住房供给机制改革，避免重走需求剌激老路；以放开城镇居民自建房为契机，重构住房开发模式；建立新的土地出让金分配机制，抑制地方政府推高地价的强烈欲望；将土地出让金审计制度与反腐“新常态”相结合，定期审计长期坚持；发展保障房的二级市场，盘活错配闲置的保障房；适当鼓励无房户“集资建房”，降低住房保障成本。