房地产企业前期开发与管理

本书以地产项目的前期开发与管理为主线，内容包括项目管理的七大模块：
房地产企业开发项目市场调研

何志阳
工学学士，工程师，石家庄铁道学院建筑环境与设备工程专业毕业，曾在中铁建设集团有限公司、中国铁建加勒比分公司供职，现任珠海十字门中央商务区建设控股有限公司水电主管，多年来从事机电安装施工现场管理工作，先后参与施工了北京兴城嘉园工程、北京湖南大厦工程、北京官园公寓工程、特立尼达和多巴哥国(英联邦国家)多巴哥总医院工程，珠海十字门中央商务区会展商务组团工程等，多年来工作在机电安装一线，对施工现场管理、成本管理、项目管理、质量安全、体系认证、房地产项目开发及海外EPC工程管理及设备采购等多有心得并持续实践。


文伟坚
深圳宝利来集团(股票代码000008)副总裁助理，深圳职业技术学院校会第一届理事、深圳职业技术学院建筑与环境工程学院讲师。从事房地产开发和酒店运作工作十多年，曾任职于金地物业、万科物业等公司，具有丰富的房地产投资、建设管理、营销推广、销售、物业管理、房屋租赁、酒店建设管理经验，参与并负责了宝利来国际大酒店(五星级)等多家酒店的筹备建设工作以及宝利豪庭等多个房地产开发项目。

第1章  房地产企业开发项目市场调研 1
第一节  市场宏观环境分析 2
要点1：政治环境调查分析 2
要点2：经济环境调查分析 3
要点3：文化环境调查分析 5
【实战范本】消费者背景资料 5
第二节  城市房地产市场调查 7
要点1：房地产市场需求容量分析 7
要点2：现有商品房分析 8
【实战范本】××楼盘商品房户型分析 9
【实战范本】在售楼盘降价促销情况分析表 9
要点3：市场土地出让分析 10
【实战范本】2012年××市土地出让分析 11
要点4：房地产价格走势分析 16
【实战范本】房地产价格统计调查方案 17
要点5：房地产物业类型分析 19
要点6：开发商销售情况分析 19
要点7：三级市场交易情况分析 20
【实战范本】三级市场交易情况分析表 20
要点8：区域房地产政策法规分析 20
第三节  购房者行为调查分析 20
要点1：购房者购买行为分析 20
要点2：购房者购买动机分析 23
要点3：购房者产品需求分析 23
【实战范本】××市购房者需求调查问卷 23
第四节  竞争对手调研分析 25
要点1：竞争对手调研项目分析 25
要点2：竞争对手类型分析 26
要点3：竞争对手产品开发分析 26
【实战范本】可比性楼盘调查表―住宅（一） 27
【实战范本】可比性楼盘调查表―住宅（二） 28
【实战范本】可比性楼盘调查表―住宅（三） 29
要点4：竞争对手营销水平分析 30
【实战范本】竞争对手营销水平调研表 30
要点5：竞争楼盘分析报告 31
【实战范本】××项目竞争楼盘分析报告 32
第五节  地块基本状况调研分析 36
要点1：地块基本状况SWOT分析 36
要点2：项目地区气候调查分析 37
要点3：项目地块交通状况调查分析 37
【实战范本】地块周边交通情况分析表 37
【实战范本】地块内市政路情况分析表 38
要点4：项目周边配套设施调查分析 38
要点5：地块调查评估分析 39
【实战范本】××项目地块分析评估 39
第2章  房地产企业开发项目选择与可行性研究 41
第一节  房地产开发项目选择 42
要点1：开发城市选择 42
要点2：开发地段选择 43
要点3：开发管理模式选择 45
要点4：开发项目产品模式选择 46
要点5：开发项目融资方案选择 47
第二节  房地产开发项目可行性研究 48
要点1：开发项目可行性研究事项 48
要点2：开发项目可行性研究报告的内容 49
【实战范本】××楼盘项目可行性研究报告 52
【实战范本】××写字楼可行性研究报告 56
第3章  项目土地使用权获取与行政审批 69
第一节  土地使用权获取 70
知识1：房地产开发用地的取得概述 70
知识2：房地产开发用地的类型 71
知识3：房地产开发用地的取得方式 72
【实战范本】房地产项目用地投标书 74
【实战范本】房地产项目用地投标管理办法 76
【实战范本】国有土地使用权出让合同 80
【实战范本】国有土地使用权转让合同 85
【实战范本】国有土地使用权租赁合同 86
知识4：取得增量国有土地使用权的费用 90
知识5：开发建设中的城市房屋拆迁 90
【实战范本】房屋拆迁补偿安置协议书 91
知识6：获得项目地块前的落实事项 94
第二节  房地产土地行政审批管理 96
知识1：设定行政审批的法律依据 96
知识2：申请资料 97
知识3：相关申请表格及申请书 100
【实战范本】国有土地（处置、登记）申请书 100
【实战范本】××市国有土地登记法人代表身份证明书及法人委托书 101
【实战范本】国有土地使用权申请书 102
知识4：行政审批流程 103
第4章  房地产开发项目开工手续办理 104
第一节  政府部门相关手续办理 105
手续1：建设用地规划许可证 105
手续2：国有土地使用证 106
手续3：建设工程规划许可证 106
手续4：建筑工程施工许可证 108
手续5：商品房销售（预售）许可证 109
手续6：人防报批 110
手续7：民用建筑建设方案节能评审 111
【实战范本】××市建筑设计方案节能设计审查表 112
手续8：套型结构比例认定 113
手续9：建设工程竣工验收备案 113
第二节  其他单位相关手续办理 114
手续1：自来水报装 114
手续2：用电报装 114
手续3：燃气报装 115
手续4：供热报装 116
第5章  房地产开发项目工程招标与投标 117
第一节  招标投标基础知识 118
知识1：招标投标的术语解析 118
知识2：招标投标当事人 118
知识3：招标投标的类型 119
知识4：招标投标的基本特性 119
知识5：招标方式 120
知识6：招标组织形式 120
知识7：项目工程是否必须招标 120
知识8：招标代理机构的选择 121
第二节  项目工程监理招标投标 121
知识1：工程监理的范围 121
知识2：工程设计监理招标 122
知识3：工程施工监理招标 122
【实战范本】××项目工程施工监理招标文件 123
第三节  项目工程勘察设计招标投标 140
知识1：工程建设项目勘察设计招标的条件 140
知识2：勘察设计招标的范围 141
知识3：勘察设计招标的特点 141
知识4：勘察设计招标文件的内容 141
【实战范本】××项目地块勘察招标文件 142
知识5：废标处理或被否决的情况 157
第四节  项目工程施工招标投标 157
知识1：工程建设项目招标的条件 157
知识2：施工招标文件的内容 158
【实战范本】××项目施工招标文件 158
知识3：串通投标行为 210
知识4：废标处理情形 210
第6章  房地产开发项目规划设计 211
第一节  项目总体规划 212
要点1：总体构思 212
要点2：空间关系处理 212
要点3：总体规划 213
要点4：总图竖向 214
要点5：消防 214
要点6：附属用房 214
要点7：室外环境 214
要点8：道路 215
第二节  建筑设计 216
要点1：单元套内的设计规范 216
要点2：厨房的设计规范 217
要点3：卫生间的设计规范 218
要点4：阳台及露台的设计规范 220
要点5：门的设计规范 220
要点6：窗的设计规范 221
要点7：空调的设计规范 222
要点8：单元入口及楼梯间的设计规范 222
要点9：电梯及电梯厅的设计规范 223
要点10：筒体的设计规范 224
要点11：楼层竖向的设计规范 225
要点12：地下室的设计规范 225
要点13：设备用房的设计规范 228
要点14：屋面的设计规范 229
要点15：管道井、设备表箱的设计规范 229
要点16：商业店面的设计规范 230
要点17：会所的设计规范 230
第三节  结构设计 230
要点1：设计原则 230
要点2：设计荷载 231
要点3：基础设计 231
要点4：上部结构 232
要点5：其他要求 232
第四节  给排水设计 234
要点1：系统图 234
要点2：给水 234
要点3：排水 234
要点4：消防 235
第五节  电气设计 235
要点1：供配电系统设计 235
要点2：用电计量 236
要点3：照明设计 236
要点4：插座布置 237
要点5：弱电设计 237
要点6：安装高度 238
要点7：商场用电 238
要点8：会所用电 238
要点9：防雷设计 239
要点10：消防用电 239
要点11：其他设备要求 239
第六节  燃气、暖通设计 240
要点1：燃气的设计规范 240
要点2：暖通设计规范 240
第七节  景观设计 240
要点1：绿化的设计规范 240
要点2：安装专业的设计规范 241
要点3：儿童游戏场的设计规范 242
第7章  房地产企业前期开发风险防范 243
第一节  法律风险基本认知 244
要点1：法律风险的定义 244
要点2：法律风险的特性 244
要点3：法律风险的分类 244
要点4：法律风险的成因 246
要点5：构建防范法律风险预警机制 247
第二节  房地产合作开发风险防范管理 247
要点1：合伙型联建中的未共同列名风险 247
要点2：项目公司合作开发中僵局风险 248
要点3：因缺乏房地产开发企业资质导致合作合同无效的风险 249
要点4：未取得土地使用权证影响合作合同效力的风险 249
要点5：审批、许可与登记影响合作合同效力的风险 249
要点6：土地使用权瑕疵风险 249
要点7：合作开发资金分摊方案不明风险 250
要点8：房屋分配约定不明风险 250
第三节  房地产企业项目投资风险防范管理 251
要点1：房地产投资风险分类 251
要点2：开发决策阶段风险管理 253
要点3：开发前期阶段风险管理 254
要点4：建设阶段风险管理 255
要点5：租售阶段风险防范 257
第四节  房地产企业项目收购与转让风险管理 258
要点1：项目直接收购中的法律风险防范 258
要点2：通过收购项目公司的股权间接收购项目的法律风险防范 259
要点3：项目直接转让方式法律风险防范 260
要点4：项目公司转让方式风险防范 261