房地产估价

本书试图把估价机构和估价人员在机构管理和估价操作过程中的要点一一展示出来，同时也把其中有争议的技术问题提出来与同行交流、探讨，以期共同促进与提高。因此，案例汇编时没有拘泥于国家有关规范所要求的格式和内容。按照惯例，我们针对书中一些涉及估价对象具体细节的部分，在尽可能地保持报告完整性的前提下作了隐匿处理。限于篇幅，我们同时对报告中部分格式性内容进行了简化处理，但是不会影响读者对报告主要技术路线的理解和把握。当然，由于不同的估价师有自己的写作习惯和特点，不同案例的表达方式中会有细微的差别。
本书实用性强，着重突出可操作性，书中有着大量实战范本，可帮助房地产开发管理全过程中的相关人员提升工作能力，可作为房地产企业开发与管理的参考，为企业创造价值、发挥更大作用。

第 章  房地产估价行业政策解读 1
第一节  房地产估价机构相关规定 2
解读1：一级资质等级房地产估价机构的推荐条件 2
解读2：二级资质等级房地产估价机构的推荐条件 3
解读3：三级资质等级房地产估价机构的推荐条件 3
解读4：申请核定房地产估价机构资质等级需要提交的资料 4
解读5：房地产估价机构资质有效期为3年 4
解读6：分支机构的设立必须具备的条件 5
解读7：分支机构备案需提交材料 5
解读8：房地产估价的许可范围 5
解读9：估价委托合同必须包括事项 6
解读10：可以撤销房地产估价机构资质的情形 6
第二节  注册房地产估价师相关规定 6
解读1：注册房地产估价师的注册条件 6
解读2：注册房地产估价师注册证书失效情形 7
解读3：注册房地产估价师享有的权利 7
解读4：注册房地产估价师应当履行的义务 8
解读5：注册房地产估价师不应有的行为 8
第 章  房地产估价规程 9
第一节  房地产估价原则 10
原则1：独立、客观、公正原则 10
原则2：合法原则 10
原则3：优选很好使用原则 10
原则4：估价时点原则 11
原则5：替代原则 11
原则6：谨慎原则 11
第二节  房地产估价方法 12
方法1：市场法 12
【实战范本】房地产交易实例调查表 14
方法2：成本法 21
方法3：收益法 29
方法4：假设开发法 45
方法5：长期趋势法 51
第三节  地价评估和地价分摊 54
要点1：地租的测算 54
要点2：路线价法 56
要点3：城镇基准地价评估 60
要点4：基准地价修正法 62
要点5：补地价的测算 63
要点6：高层建筑地价分摊 64
第四节  房地产估价步骤 65
步骤1：获取估价业务 65
步骤2：受理估价委托 67
【实战范本】房地产估价委托书（1） 71
【实战范本】房地产估价委托书（2） 71
【实战范本】估价委托合同 73
步骤3：拟定估价作业方案 74
【实战范本】住宅估价作业方案 74
步骤4：搜集估价所需资料 78
步骤5：实地查勘估价对象 79
【实战范本】××房地产估价公司现场查勘管理规定 79
步骤6：选定估价方法计算 83
步骤7：确定估价结果 83
步骤8：撰写估价报告 84
【实战范本】估价报告封面 85
【实战范本】估价报告封面目录（1） 85
【实战范本】估价报告封面目录（2） 86
【实战范本】致估价委托人函（1） 88
【实战范本】致委托方函（2） 89
【实战范本】注册房地产估价师声明 90
【实战范本】估价假设和条件（1） 92
【实战范本】估价假设和条件（2） 93
步骤9：估价资料归档 97
第 章  房地产估价报告案例 99
第一节  房地产估价报告案例 100
案例1：××住宅房地产估价报告 100
案例2：××住宅房地产抵押估价报告 111
案例3：××商铺房地产估价报告 122
案例4：××酒楼房地产估价报告 127
案例5：××酒店房地产估价报告 138
案例6：××高尔夫球场及会所等房地产抵押估价报告 157
案例7：××在建工程房地产评估 173
第二节  地块土地评估报告案例 179
案例1：××地块土地使用权价值分析 179
案例2：××土地使用权价值分析 202
案例3：××宗地土地使用权价值评估 211
第三节  其他类型估价评估报告案例 229
案例1：××广场项目开发贷款评估分析报告 229
案例2：××游艇会价值咨询报告 243
案例3：××地块项目立项申请评估报告 251
案例4：××加油站整体价值评估 280
附录   房地产评估术语 293
附录1：通用术语 294
附录2：房地产价格和价值 296
附录3：房地产估价原则 297
附录4：房地产估价程序 298
附录5：房地产估价方法（市场法） 299
附录6：房地产估价方法（收益法） 301
附录7：房地产估价方法（成本法） 303
附录8：房地产估价方法（假设开发法） 306
附录9：房地产估价方法（其他估价方法） 307
附录10：房地产估价方法（房地产估价报告） 308
附录   房地产估价行业法律法规 311
附录1：房地产估价机构管理办法 312
附录2：土地评估机构资信评级办法 321
附录3：注册房地产估价师管理办法 323
附录4：房地产估价师注册管理办法 330
附录5：房地产估价师执业资格制度暂行规定 334
参考文献 339