房地产估价

    4.房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权益价格
    按照房地产的权利种类划分的价格，具体有房屋所有权价格、土地所有权价格、建设用地使用权价格、宅基地使用权价格、土地承包经营权价格、地役权价格、抵押权价格和租赁权价格。为叙述方便，将建设用地使用权价格、宅基地使用权价格和土地承包经营权价格统称为土地使用权价格，将地役权价格、抵押权价格和租赁权价格统称为其他房地产权利价格。
    （1）房地产所有权价格。房地产所有权价格是指房地产所有权、土地所有权或者房屋和土地所有权的价格。目前中国的土地只能为国家所有或集体所有，土地的国家所有权和集体所有权不允许出让和转让，仅存在以征收方式将集体土地变为国有土地形式。征收集体土地虽然要给予补偿，但目前还不是按照被征收土地的价值进行补偿。因此，中国目前只有房屋所有权价格，没有土地所有权价格，通常也不存在土地所有权价值评估。
    （2）土地使用权价格。由于土地使用权有建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权，所以土地的使用权价格又有相应的使用权价格。中国目前有偿出让和转让土地的价格主要是建设用地使用权价格。通过出让方式从国家那里取得的建设用地使用权（国有土地使用权>价格，其法定名称为土地的使用权出让金。但在现实中有各种演变.，多称为地价款。同时，对有使用期限的出让建设用地使用权和土地承包经营权来说，其价格还可以区分为不同使用期限的价格。
    房屋所有权和土地使用权都可能存在设立了抵押权、地役权、租赁权或者有纠纷、被依法查封、交易等情形，因此还有各种情形下的房屋所有权价格和土地使用权价格。
    （3）其他房地产权利价格。其他房地产权利价格泛指房屋所有权和土地使用权以外的各种房地产权利的价格，如地役权价格、抵押权价格和租赁权价格。
    5.无租约价值、出租人权益价值和承租人权益价值
    无租约价值、出租人权益价值和承租人权益价值是对于已出租的房地产，在评估时要区分评估的几种价值。
    （1）无租约价值。无租约价值是指全部可出租部分均按照市场租金水平确定租赁收入所求取的价值。它有时又称为接近产权价值。但从严格意义上说，接近产权价值不仅不考虑租赁因素影响的价值，而且不考虑抵押、查封等因素影响的价值，是“干净”的房屋所有权和“干净”的某种土地使用权的价值。
    （2）出租人权益价值。出租人权益价值也称为有租约价值、带租约的房地产价值，是指已出租部分在其租赁期间按照租赁合同约定的租金确定租赁收入、租赁期间届满后和未出租部分按照市场租金水平确定租赁收入所求取的价值。
    （3）承租人权益价值。承租人权益价值即租赁权价值，是指按照租赁合同约定的租金与市场租金的差额所求取的价值。
    ……