房地产项目管理——房地产经营与估价专业适用

  《房地产项目管理》是髙职髙专房地产经营与估价专业的一门主干课程，该教材是根据全国高职髙专教育土建类专业教学指导委员会工程管理类专业指导分委员会制定的房地产经营与估价专业教育标准和培养方案编写的。（房地产项目管理》从项目管理理论着手，结合我国的建设程序，全面阐述了房地产项目的建设过程中从策划决策、规划设计、前期准备、目标控制、合同管理、配套建设、交接营销等各个阶段、各个环节的主要内容和操作要点，并就国际房地产项目管理的经验与特点作了介绍。本书共分十五章，其内容包括：房地产项目管理概论、房地产项目建设程序、房地产项目管理组织、房地产项目策划与可行性研究、房地产项目评估和决策、房地产项目选址、规划与设计、房地产项目前期准备、房地产项目招标投标、房地产项目目标控制、房地产项目合同管理、房地产配套建设、房地产项目竣工验收和物业的交接、房地产项目营销、房地产项目人力资源管理、发达国家房地产项目管理的经验与特点。
本书以房地产项目管理的程序内容和国际房地产项目管理的经验与特点为重点，内容覆盖全面，体例清晰完整，具有较强的实用性和可操作性，可作为房地产类专业的教学用书，也可作为房地产从业人员的相关培训教材，亦可供房地产项目管理人员工作中参考。

 

  CONTENTS
第一章房地产项目管理概论1
第一节项目和房地产项目1
第二节房地产项目管理6
第三节房地产项目管理的发展及应用13
第二章房地产项目建设程序16
第一节工程项目建设程序的基本概念和特点16
第二节工程项目建设程序的主要内容18
第三节房地产项目建设程序的主要内容27
第三章房地产项目管理组织 31
第一节房地产项目管理组织概述 31
第二节房地产项目管理组织形式 36
第三节房地产项目管理组织模式 38
第四章房地产项目策划与可行性研究46
第一节房地产项目策划46
第二节房地产项目的构思与定义54
第三节房地产项目可行性研究61
第五章房地产项目评估和决策67
第一节房地产项目的经济评价67
第二节房地产项目的财务数据估算70
……

 

    (三) 收益类相关指标
     销售率、出租率、空置率、运营费用率，这些指标的确定，都是建立在对未来市场预测的基础上的。因此，必须对本地区房地产市场进行分析预测，首先，应该调查了解目前同一市场上多个类似房地产项目的销售率、出租率、空置率、运营费用率。然后，利用统计学方面的长期趋势预测法，建立合适的数学模型去推测、判断。同时，要充分虑当前国家的宏观经济调控政策的方向，特别是本地区的房地产政策、银行利率水平、居民收入及消费方向、物价上涨指数情况等涉及房地产市场的相关经济指标状况。
     (四) 评价标准类指标
     该指标主要包括基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、资本金利润率、目标投资回报率等。面对同一个开发项目，不同的开发商可能在开发成本和经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对项目未来的期望不同，造成基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、资本金利润率、目标投资回报率有所不同。
     (1) 确定基准收益率。该指标反映了某个具体的开发商基于公司的意愿和能力而做出的大力度优惠期望收益率。包含无风险收益率和风险补偿率两部分。无风险收益率是资金的机会成本，可选用同一时期的国债利率或者银行存款利率代替；风险补偿率主要考虑融资成本和项目风险，指开发项目存在的具有自身投资特征的区域、行业、市场等风险补偿率，包括投资风险补偿、管理负担的补偿、对投入资金缺乏流动性的补偿，并且要充分考虑项目所在地区现在和未来的经济状况及项目自身的产品市场定位。
     (2) 目标成本利润率、目标投资利润率、资本金利润率、目标投资回报率。一般可参照项目的资产负债表、损益表中的有关数据，套用固定公式进行计算。这就要求财务表的数据质量必须高，力求准确地模拟项目未来的现金流量分析来编制财务表。否则，计算出来的数据就失去了真实意义。
     目标成本利润率的高低，与项目所在地区的房地产市场竞争状况，项目开发经营周期长度，开发项目的物业类型，以及银行贷款利率水平等相关。另外，它是开发经营期的利率，不是年利润率。该指标是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。目标投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率；对经营期内各年的利润变化幅度较大的项目，应计算经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。资本金利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与资本金的比率，它反映投人项目的资本金的盈利能力；资本金是投资者为房地产开发投资项'目投入的权益资本；目标投资回报率是房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与初始投入的权益资本的比率。
     ……