从公共住房到社会市场/租赁住房政策的比较研究

    这是一本关于北欧国家社会住房理论及租赁伟房体制比较研究的重要著作。它介绍了一种英美自由主义之外的社会住房模式，并沿着一条理论上很好清晰、概念上更为成熟的线路重构了这个研究领域。本书虽然只是对住房问题中一个特殊领域的研究，但是它为所有住房研究者所面临着的如何开展理论上更为严谨的住房研究作出了示范。
    自20世纪后期开始，自由主义经济理论随着优选化的进程向优选社会的各个领域渗透。受其影响，在社会住房研究中，一种统治性话语认为：随着自由住房市场的发展，所有国家的社会住房都将很终走向一种很小化的、残余化的模式，成为作为市场住房补充的社会安所有渠道。所有国家不是已经达到了这个状态，就是正在走向这种状态；中国的住房政策制订也深受这种思想的影响。而凯梅尼这本著作的贡献在于打破了这种自由主义一统天下的图景。通过梳理欧洲大陆(尤其是北欧国家)社会住房模式的历史理论根源和实施机制，他提出北欧国家的社会住房并非是英美自由主义的一个变体，而是建立在对于经济与社会之关系、市场与政府之角色接近不同的认识基础之上的。
    北欧国家社会住房理论很主要的特点是：将社会目标置于经济目标之上，认为住房政策的目标不是为了市场利益的优选化，而是要通过有效的、一与市场原则一致的干预，实现社会利益的优选化。建立在这种意识形态基础上，与英美模式的社会住房不同，北欧国家社会住房不是一种与市场隔离的、残余化的、针对弱势人群的住房，而是一种面向社会各阶层、与赢利型住房在同一个市场上竞争的住房。此种社会住房利用其成熟化过程带来的逐渐降低的成本，为人们提供可以负担得起的住房，同时起到调节市场住房价格的作用。凯梅尼称之为“社会市场”模式的社会住房。
    自1980年代初启动住房制度改革以来，中国一直在寻找住房问题的解决方案。凯梅尼提出的北欧国家社会市场理论将有助于拓宽我们在社会住房问题上的视野，打破英美自曲主义话语在住房政策中的统治，探索更为适合中国国情的住房政策。

    瑞典乌普萨拉大学住房与城市研究学院住房与城市社会学专业的教授。

前言
致谢
第一部分  从潜在的盎格鲁一撒克逊模型到理论嬗变
  引言
  第1章  营利型市场和社会型市场
  第2章  租赁住房比较研究中的罗密欧谬误
  第3章  政策构成主义和成熟化的概念
  第4章  租赁体制的理论重构
  第5章  权力、意识形态与租赁市场政策建构
第二部分  个案研究
  引言
  第6章  成熟化过程的个案研究
  第7章  命令型政策
  第8章  市场型政策
第三部分  研究与政策方面的意义
  引言
  第9章  单一租赁市场：迈向一种体制化
  第10章  从命令型经济到社会市场
  第11章  更为广泛的问题：住房与福利国家
总结与结语
术语汇编
注释
参考文献

    社会型市场理论的低调政策姿态意味着它被广泛的误解，甚至不被承认为一种理论，而仅仅被认为是新自由主义的一个变体。维尔格罗特(Willgerodt)和皮科(Peacock,1989,p.1)认为安所有渠道凯恩斯主义者和西方的社会主义者开始否认了奥多自由主义经济政策的成功。后来，"德国奇迹"这个词汇的形成是为了指出前西德的经济成功是无法解释的，而且是在错误的政策和错误的理论指导下发生的[例如，此类批评可参见巴洛格(Balogh,1950)。巴洛格后来成为与英国首相哈罗德·威尔逊关系密切的经济顾问]。
    社会型市场理论和新自由主义的不同在于，它将市场看作是嵌入于宏观社会、政治和文化系统的。在这种系统中，政府的责任不在于鼓励利润驱动的市场，和建立紧急状态下的社会安所有渠道以照顾那些市场的淘汰者。相反，它试图积极地参与市场的建设和持续的维护工作。
    尤其不同的是，社会型市场力图使市场以一种为弱势人群提供适度的福利的方式来运行，从而免除了建立使弱势底层阶级被制度化的安所有渠道的需要。市场应该以这样一种方式建立：提供福利但是不对市场产生不当的干扰。
    一个重要的方面是鼓励非营利型社会组织与营利型社会组织进行竞争。举例来说，非营利组织和市场经济就像脂肪与肉一样不能分离。它就像渗透入经济运行内部的脉络。管理这种政治经济的技巧就在于掌控这种渗透，从而使竞争和社会福利的效果都能优选化。
    因此，社会型市场的概念包括持续地监控与评估下的政策制定。用一个新的词汇表达就是——政策制定应该是"前瞻性的"(Proactive)。市场应该被置于持续的组织和重组的过程中，以保证其能够有效的运行。同时，市场还应该以这样一种方式来建构：使无的市场力量造成的社会阶层被边缘化等社会问题很小化。其目的是取得经济效益和社会福利需要之间的一种理性的平衡。因此，社会型市场需要持续的管理，调解有时会产生相互冲突的不同需要。
    社会型市场模式在第二次世界大战后德国经济重建中的成功，给其他相继跟进的国家树立了一个典范。事实上，采用了社会型市场模式的国家，都是战后欧洲在社会经济表现上很成功的国家。这个说法尤其适用于那些采取了社会租赁住房市场的国家。也正是在租赁住房市场上，社会型市场经济呈现了其很清晰和很持久的表达。而在经济的其他领域，社会型市场的特点趋于淡化。这也是发展卖方市场从而参与靠前竞争的一个结果，而这种情况对于租赁住房供应来说是不存在的。
    营利型市场和社会型市场的租赁策略
    以下内容描述了营利型市场和社会型市场对于租赁住房市场的不同策……