土地利用总体规划的思考与探索

    为了获得土地利用的优选经济效益，合理地配置土地资源，必须应用经济杠杆对其加以调节和控制。地租与地价理论对于土地资源的综合和合理开发利用，以及制定土地利用政策具有重要的指导作用。通过合理组织土地利用，不断提高土地肥力和改善土地质量状况，修筑交通运输网络，改变土地的经济地理位置和交通运输条件，追加活劳动和物化劳动的投人，实行土地集约化经营，必将导致土地级差地租形成条件的变化。因此，规划是影响地价的重要因素，地价是规划编制的重要基础，规划应根据地价的空间分布规律合理配置各类用地。
     在地租与地价理论的指导下，根据土地用途与地租之间的关系，应把位于和接近城市中心区的土地规划用作高价用地，如商业用地、居住用地等；把其他类型用地，如工业用地、高等院校用地，布局在远离城市中心的地段上。对于农用地而言，应把集约经营用地，如果品、蔬菜等产品生产用地，规划在城市近郊区；而将粗放经营用地，如大田作物生产用地等，规划在远离城市的地段上。从另一角度而言，土地利用规划条件是影响土地价格形成的重要因素。在土地条件一定的情况下，不同的土地用途对地租地价有着重大的影响。通常商业用地的地价优选，农业用地的地价大力度优惠。规定用途对地价的影响在城市郊区表现得尤为显著。在城市郊区由于城市发展而使郊区某些适宜土地作为城市用地，但因政府规定只能维持农业用途，地价必然很低，一旦政府允许改变土地用途，地价则会成倍上涨。
     (三)区位理论
     区位源于德文的standort,1886年被译为英文location。区位的主要含义是某事物占有的场所，从现代区位理论的角度看，区位是人类活动所占有的场所。区位理论则是研究人类活动的空间选择及空间内人类活动的组合，主要探索人类活动的一般空间法则。
     区位是指人类行为活动的空间。具体而言，区位可以解释为地球上某一事物的空间几何位置，还可以解释为自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。区位主体是指与人类相关的经济和社会活动，如企业经营活动、公共团体活动、……