二手房市场交易与管理

本书首先介绍整个房地产市场的基本情况、二手房市场的整体状况以及二手房经纪的相关内容；其次，围绕二手房交易过程中所涉及的二手房产权、二手房价格评估、二手房交易风险、二手房选购与销售、二手房交易程序、二手房交易谈判、二手房合同管理、二手房交易管理等内容，有针对性地介绍二手房交易的相关知识；很后，简单地介绍了国外及我国港台地区二手房市场交易与管理的情况。本书注重实用性和指导性，力求全面、翔实地介绍二手房市场及其交易程序、方法和技巧。本书可以作为房地产行业特别是二手房交易从业人员理论学习的读本，也适合参与买卖二手房的普通民众阅读与参考。

唐立军，汉族，河北迁安人，1962年6月出生，在读博士，副教授，现任北京工商人学党委副书记。主要研究领域为：市场组织与管理、市场营销理论与方法、消费经济与管理，并对经纪人有专门研究；主讲研究生和本科生课程：“消费经济与管理”、“市场营销学”、“经纪运营与管理”等，1998年曾在中央电视台靠前套节目主讲全国推销员职业技能培训课程；丰要著作和教材有：《商业企业管理咨询系统》、《市场调查与预测》、《中国加入WT0——流通业的机遇、挑战与对策》、《经纪人实务》、《全国推销员职业技能鉴定与培训教材》等。近年来主持完成的主要研究项目有：国家“九五”哲学社会科学重大项目“二十一世纪初教育结构体系研究”一“商业教育结构体系研究”、北京市“九五”计划和2010年远景规划课题“北京市消费需求研究”、北京市“十一五”规划前期研究项日“加强改进北京市市场监管体系研究”、“北京零售业发展战略研究”、“我国企业社会责任管理研究”等十余项；公开发表“我国加入WTO商业开放的思路与对策”、“我国居民消费结构的非均衡性拉动需求研究”、“轿车进入我国居民家庭前景分有：中国科技经济法律人才学会常务理事、国家商务部市场运行调控专家、中国商业氽业管理协会理事、北京经纪人协会理事、北京市场协会理事等职。近年来获省部级科技进步二等奖，并于2004年被评为“全国十大经纪新闻人物”。

第一章 房地产市场
第一节 房地产商品概述
第二节 房地产市场构成
第三节 房地产市场运行
第四节 房地产价格
第二章 二手房市场
第一节 二手房市场概述
第二节 二手房市场构成与要素
第三节 二手房市场运行机制
第四节 二手房市场的发展与完善
第三章 二手房经纪
第一节 房地产经纪市场
第二节 二手房经纪业务
第三节 二手房经纪人管理
第四章 二手房产权
第一节 二手房产权界定
第二节 二手房产权现状与问题
第三节 二手房产权管理与规范
第五章 二手房估价
第一节 二手房估价的基础原理
第二节 二手房估价中房屋面积的计算
第三节 二手房价格估算
第六章 二手房交易的风险
第一节 二手房交易风险概述
第二节 二手房交易主客体风险的识别与规避
第三节 二手房交易谈判陷阱的识别与规避
第四节 二手房签约陷阱的识别与控制
第七章 二手房选购与销售
第一节 二手房市场信息
第二节 二手房选购
第三节 二手房的销售
第八章 二手房交易的程序
第一节 房地产交易程序
第二节 个人私房交易
第三节 已购公房交易的程序
第四节 差价换房的程序
第九章 二手房交易谈判
第一节 二手房购买谈判与交易
第二节 二手房销售谈判与交易
第十章 二手房合同管理
第一节 商品房购销合同
第二节 二手房交易合同
第三节 二手房经纪合同
第十一章 二手房交易管理
第一节 二手房交易行政管理
第二节 二手房交易税费管理
第三节 二手房交易改革与相关法律规定
第十二章 国外及我国港台地区二手房市场交易与管翠
第一节 国外及我国港台地区房地产管理制度概述
第二节 国外二手房市场
第三节 国外二手房经纪
主要参考书目

    二、房地产市场的分类
    由于房地产的特殊性，我们通常对房地产市场作如下分类：
    (1) 从房地产运行的层次，特别是从土地使用权让渡关系层次上来划分，可分为一级市场、二级市场、三级市场。
    房地产一级市场又称为土地一级市场，指土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。出让的土地可以是生地，也可以是经过开发达到"七通一平"的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。土地管理部门代表国家将土地使用权有期有偿地出让给房地产开发公司或其他企*单位，用地者和管理部门要签订土地使用合同。房地产一级市场又分为三种类型：一是以协议方式出让土地使用权的市场；二是以招标方式出让土地使用权的市场;三是以拍卖方式出让土地使用权的市场。今后发展的重点将是以拍卖方式出让土地使用权的市场。因为这种方式很能体现土地管理的规范化和市场公平竞争的精神。
    房地产二级市场是由房地产开发公司按土地使用合同条款的要求，建成地上建筑物(住宅、商店、写字楼等)后，将房地产出售或租赁的市场，一般是指商品房抢先发售进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场主要包括土地租赁市场、地产使用权抵押市场、房屋开发市场、土地使用权互换市场四方面内容。其中，房地产开发公司所从事的商品房预售市场，在房地产二级市场上占有优选的比重。
    房地产三级市场是将房地产二级市场取得的房地产进行转让和租赁等各种交易活动的市场，即已获得房地产权的单位和个人，再次将房地产转卖或交换、转租的巿场。三级市场通常是住房消费者之间的交易，常见的有房屋买卖、交换、租赁、抵押、典当、拍卖等流通形式。二、三级市场没有明确界线，呈互相渗透衔接状态。
    中国的房地产市场是房屋和土地紧密结合后的一体化市场。房地产一级市场和二、三级市场是相互依赖、相互促进的。房地产一级市场的垄断经营和二、三级市场的自由竞争，构成我国现代房地产市场发展的基本特色与结构模式。
    (2) 按房地产市场客体结构不同，可划分为房产市场和地产市场、房地产金融市场、房地产信息市场和房地产劳务市场。
    (3) 按房地产市场标的物不同，可划分为住宅市场和非住宅市场。非住宅市场又包括写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场、土地市场等。所分解成的市场通常称为副市场。有时也可以进一步按物业的档次和等级……