房地产经济学

编写一本房地产经济学教材是件极具挑战性的工作。经济学在常人眼中是关于经济活动的理论，他们认为有经济活动就会有经济学。于是有工业，就有工业经济学；有农业，就有农业经济学；有商业，也就应该有商业经济学。房地产，从土地批租到住宅建造，再到在市场上出售，在当代社会都是令众人瞩目的经济活动，有房地产经济学似乎也是顺理成章的事情。但读过经济学的人都知道，今天的经济学与其说是由其研究对象造就的，不如说是由其研究方法造就的。当代经济学其实只是建立在理性人假说基础之上的一套社会学分析方法。有的经济活动不一定能使用上这种方法，但有些非经济活动，反而可以用经济学方法来分析，比如公共选择理论就是这样。
    以房地产经济学命名的教材眼下可谓汗牛充栋，但房地产经济学到底研究什么的问题仍旧令笔者困惑，一些房地产经济学课本只满足于解释大量的行业术语，看上去更像是房地产行业手册或者房地产入门。编者认为，学科要以经济学冠名，必须符合经济学研究的基本规范。在编者看来，这些规范至少应该包括以下几点：第一，必须研究经验事实。即便研究难以使用实证方法的住房公平问题，也应该去分析影响公平的实际的制度条件。第二，研究必须指向城市住房制度和房地产行业发展中的重大矛盾，因为我们永远无法搞清楚我们生活的全部细节，理论分析只能将注意力在为全社会关注的热点问题上。第三，必须不脱离当代经济学研究的基本范式，就是从理性人假定出发，研究市场过程对资源配置与公平问题的影响，尽管这种研究未必能帮助我们找到解决住房问题的“救世良方”。第四，必须形成若干解释模型，使其基础假说经得住逻辑检验。研究房地产的程度可以深也可以浅，满足了这些条件，学科的特点才可能凸现出来。

Ⅰ 房地产经济学概论
  1 房地产与房地产市场
    1.1 房地产规模
    1.2 房地产市场：使用与投资
    1.3 房地产价格决定模型
    1.4 国民收入、利率、信贷条件与建设成本对房地产价格的影响
    1.5 房地产公共政策
  2 房地产的经济学研究思路
    2.1 经济学与经济学视野中的房地产
    2.2 房地产市场边界：物业类型与区域
    2.3 地块与房地产
    2.4 影响房地产价格的经济因素
    2.5影响房地产价格的市场条件
Ⅱ 城市土地：租金与价格
  3 城市土地与租金
    3.1 城市交通与李嘉图租金
    3.2 城市规模：人口、地形
    3.3 城市的空间分化
    3.4 城市增长：从租金到价格
  4 城市住宅密度：建筑属性与位置
    4.1 城市住宅密度
    4.2 住宅的建筑属性
    4.3 住宅密度、土地价值和土地的很优利用
    4.4 位置与住宅密度
    4.5 城市土地的开发与再开发
  5 企业选址、就业分散化和多中心城市
    5.1 就业机会的空间分布
    5.2 土地市场对中央商务区的影响
    5.3 技术与制造业的分散化
    5.4 工资、劳动力市场与办公分散化
    5.5 次级中心、工资和城市土地市场
  6 零售商业企业选址
    6.1 消费者购物频率与零售商业服务设施数量
    6.2 零售商店的选址
    6.3 联合购物和零售服务中心
Ⅲ 房地产投资市场
  7 家庭对住房的需求
    7.1 单元住宅的社会需求
    7.2 选择购置还是租赁
    7.3 单元住宅价格
  8 家庭的住房消费研究
    8.1 收入对于住房服务需求的影响
    8.2 家庭规模对住房服务需求的影响
    8.3 消费家庭流动性和住房服务需求的变化
    8.4 空置率、搬迁率和住宅销售额
    8.5 住宅空置率与价格
  9 房地产投资需求
    9.1 房地产投资
    9.2 加入投资因素的房地产需求
    9.3 房地产资产的虚拟性
    9.4 影响房地产资产虚拟化的因素
  10 房地产市场的均衡
    10.1 房地产与国民收入波动
    10.2 房地产市场长期均衡的可能性
    10.3 价格在房地产市场均衡中的作用
  11 房地产市场周期
    11.1 房地产价格与存量的波动
    11.2 价格预期与房地产的波动
    11.3 金融加速器与房地产周期
    11.4 道德风险、过度投资与灾难短视
Ⅳ 土地制度与税收
  12 房地产与土地制度
    12.1 政府管理城市用地
    12.2 我国城市土地管理
    12.3 土地价格与厂商的垄断收益
  13 地方政府、税收与房地产
    13.1 地方财政与房地产
    13.2 社区分化与区域规划
    13.3 我国城市的土地使用制度与土地价格

    1房地产与房地产市场
     本章要点
     (1) 房地产是一项重要的投资，房地产业在国民经济中占有重要的地位。
     (2) 房地产市场可以区分为使用权交易市场与所有权交易市场，房地产使用权价格与资产价格彼此关联。
     (3) 房地产价格受收入、利率、建设成本等因素的影响。政府的住房保障制度、土地开发规划、税收等因素也会影响房地产价格的形成。
     什么是房地产？一个国家的房地产或者不动产（RealEstate),是指这个国家国土范围之内所有的建筑物以及承载着这些建筑物的土地。广义的房地产可以包括可能用于建造各类建筑的其余的土地，但在狭义的房地产讨论中，我们可将这些尚未为建筑业利用的土地暂且撇开。房地产讲的建筑可以是住宅，也可以是写字楼、仓库、厂房、商业大厦，或者其他房屋，它们被家庭、政府部门、公司或其他类型的企业、非营利的社会组织等用于居住或者从事各种社会活动。
     房地产是一项十分重要的资产，对一个家庭来说，一套住宅很可能是这个家庭所拥有财产中的最重要的组成部分。如布坎南所说："一个人如果没有可居住之地，其自由就可能在优选上受到威胁。"房地产作为资产，其价值也通常在一个国家所有的物质资产存量中占了优选的份额。
     虽然建筑流量，即每年新增的建筑物，只占建筑存量的3%左右，与一个国家已经拥有的建筑数量相比，这些新建建筑物的数量几乎是微不足道的，但投资这些建筑物的耗费在当代社会却可以占社会总投资的7%左右。房地产由是经常成为一个国家最重要的投资品，房地产业也就有可能成为一个国家优选的产业。一般来说，投资房地产的开支60%用于建造活动本身，40%用于购买建筑材料。因此一个国家房地产产业的发展也会带动其他产业，包括带动支撑着这个产业活动的金融业。
     值得注意的是房地产包括土地，但土地不是生产出来的产品，土地的价值不应该计人房地产产值，并且随房地产产值进人一个国家的GDP。但是作为资本品，土地的价格是进入房地产价格的。至于房地产作为资本品的收益，无论是房租还是地租，当然都进入国内产值。
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