房地产企业会计与税务实务操作全书

1.根据新的会计准则与财税新规编写 以财政部的《企业会计准则》《企业会计准则指南》《企业会计准则讲解》为依据，重点讲述了房地产企业实务中的各类会计核算、财务报表编制和纳税申报等内容，读者可掌握会计核算与财税操作的新要求。 2.案例丰富，深入分析，对会计、财税实务进行了生动的讲解 100多个会计、税务处理案例分析核算案例、100多个会计税务处理的关键点，帮助读者摆脱艰深晦涩的理论，轻松领会会计工作的精髓，高质量完成会计工作。 3.从会计人员的业务需求出发，注重解决实务问题 注重会计实务的操作规范，从对账和结账、各类会计核算、编制财务报表、缴纳税款等方面切入，展示整个会计流程的处理方法，各种会计实务问题迎刃而解。 4.为房地产企业的财务会计人员量身定制 聚焦购地、施工和房屋销售三大难点，引入大量房地产企业会计实务工作中特有的问题，为房地产企业会计工作实务解疑释难，提供有针对性的解决方法和技巧。

房地产开发企业是以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业。本书根据新的会计法规和税收政策，对房地产开发企业实际经营过程中涉及的税务与会计事项进行分析，涵盖房地产开发和经营的各个阶段。本书内容丰富，逻辑性强，包含房地产开发企业的税务与会计实务处理案例，通俗易懂，实用性强，旨在让读者全面把握房地产开发企业税务与会计理论和实际操作。本书适合房地产开发企业财税工作人员、房地产开发企业管理者、会计师事务所工作人员，以及高校研究学习房地产税务与会计的师生阅读和使用。

邢铭强 中央财经大学管理学博士，兰州财经大学会计学教授，会计学院副院长。甘肃省第十三届人民代表大会常务委员会计划预算审查咨询专家。多家上市企业独立董事。主要研究领域及方向为：财务会计理论与方法，房地产行业会计与纳税实务等。

第1章房地产开发企业税务与会计实操概述
1.1房地产开发经营概述1
1.1.1房地产开发企业的类型与主要业务1
1.1.2房地产开发业务的主要特征3
1.1.3房地产开发经营的主要流程3
1.2房地产开发企业税收概述6
1.2.1房地产开发企业的税收体制演进6
1.2.2房地产开发涉及税费概述11
1.3房地产开发企业会计基础理论22
1.3.1房地产开发企业的主要业务及经营特点22
1.3.2房地产开发企业会计概述25
第2章企业设立阶段的税务与会计处理
2.1企业设立条件35
2.1.1内资房地产开发企业的设立要求35
2.1.2外商投资房地产开发企业的设立要求38
2.1.3注册资本与利息的税前扣除39
2.1.4项目资本金的要求40
2.1.5新设立房地产开发企业的备案程序42
2.2企业设立阶段的税务处理42
2.2.1房地产开发企业设立阶段涉税问题42
2.2.2房地产开发企业设立阶段的纳税计算56
2.2.3开办费的开支范围58
2.3房地产开发企业筹办期的界定与开办费的税务处理58
2.3.1筹办期的概念58
2.3.2开办费的税务处理58
2.4房地产开发企业设立阶段会计处理59
2.4.1实收资本的核算59
2.4.2资本公积的核算65
第3章取得土地使用权阶段的税务与会计处理
3.1我国土地制度69
3.1.1土地管理的基本制度70
3.1.2土地的承包经营71
3.1.3土地征收和建设用地供应制度72
3.2取得土地使用权的途径76
3.2.1以出让方式取得国有土地使用权76
3.2.2以划拨方式取得国有土地使用权78
3.2.3以转让方式取得国有土地使用权79
3.2.4购买在建工程80
3.2.5合作开发81
3.3取得土地使用权阶段的税务处理82
3.3.1城镇土地使用税83
3.3.2契税97
3.3.3耕地占用税109
3.3.4印花税112
3.3.5其他税种114
3.4拆迁补偿的税务及会计处理116
3.4.1拆迁补偿的形式116
3.4.2拆迁补偿的基本程序117
3.4.3拆迁补偿的税务及会计处理概述117
3.4.4搬迁补偿的税务及会计处理具体内容120
3.4.5拆迁过程中的其他典型问题122
3.4.6“三旧”改造九种模式的税务处理规定126
3.5取得土地使用权阶段的会计处理132
第4章开发建设阶段的税务与会计处理
4.1开发建设阶段业务概述139
4.1.1项目策划设计环节139
4.1.2项目准备环节140
4.1.3项目施工环节140
4.1.4项目竣工验收环节141
4.2开发建设阶段的税务处理141
4.2.1主要税种的处理141
4.2.2合作开发模式下的税务处理142
4.2.3开发建设阶段典型问题153
4.3开发产品成本的核算和分配161
4.3.1开发成本及其核算概述161
4.3.2成本费用的归集与分配172
4.4公共配套设施费的会计核算179
4.4.1成本对象的核算和确定179
4.4.2会计核算方法181
4.5土地开发成本与代建工程成本会计核算186
4.5.1土地开发成本会计核算186
4.5.2代建工程成本会计核算188
第5章销售(预售)阶段的税务与会计处理
5.1销售(预售)阶段业务概述189
5.1.1土地使用权转让189
5.1.2商品房销售202
5.1.3精装修房销售207
5.1.4其他建筑物销售208
5.1.5代建工程208
5.1.6其他业务209
5.2销售(预售)房款的税务与会计处理209
5.2.1会员费、诚意金的税务与会计处理210
5.2.2定金的税务与会计处理210
5.2.3代收款项的税务与会计处理211
5.3商品房销售收入的税务与会计处理213
5.3.1收入的确认与计量213
5.3.2税法关于收入的确认与计量的规定216
5.3.3房地产销售收入的会计处理219
5.3.4商品房面积差的会计处理220
5.3.5委托销售收入的会计处理220
5.3.6销售退回的税务与会计处理221
5.3.7打折促销和首付打折销售的税务处理222
5.3.8违约金收支的税务处理224
5.4商品房销售成本的税务与会计处理227
5.4.1开发产品的税务与会计处理227
5.4.2开发产品销售时的税务与会计处理227
5.4.3成本差异的税务与会计处理228
5.5社会保障性住房政策优惠及税收实践应用229
5.5.1配建社会保障性住房税务处理229
5.5.2公共租赁住房建设和运营的税收优惠231
5.5.3棚户区改造的税收优惠233
5.5.4开发经济适用住房的政策优惠235
5.6商品房转让及销售的会计处理238
5.6.1商品房销售收入的会计核算238
5.6.2土地使用权转让的会计核算251
5.6.3配套设施转让的会计核算253
5.6.4销售周转房的会计核算253
5.6.5代建工程收入的会计核算254
5.6.6其他业务收入的会计核算254
第6章其他业务的税务与会计处理
6.1出租和自营物业的税务处理257
6.1.1出租和自营物业税务处理概述257
6.1.2出租和自营物业后续支出的会计核算259
6.1.3出租和自营物业处置的会计核算259
6.1.4自营物业对外投资的税务处理260
6.2旧城改造项目税收政策实践应用261
6.2.1拆迁基本程序261
6.2.2拆迁相关政策262
6.2.3应关注的问题263
6.3代建开发房地产的税务与会计处理267
6.3.1代建模式应符合的条件267
6.3.2代建模式的税务与会计处理268
第7章房地产企业涉及税种的税务处理
7.1增值税的税务处理269
7.1.1纳税人269
7.1.2基本政策269
7.1.3征税范围270
7.1.4税率、征收率和预征率271
7.1.5应纳税额的计算271
7.1.6征收管理276
7.1.7税收优惠与发票开具规定277
7.1.8案例分析291
7.2城市维护建设税及教育费附加的税务处理297
7.2.1城市维护建设税的税务处理297
7.2.2教育费附加的税务处理304
7.3土地增值税的税务处理307
7.3.1增值额与适用税率307
7.3.2旧房销售的土地增值税的税务处理310
7.3.3企业重组过程中涉及的土地增值税的税务处理314
7.3.4案例分析316
7.4房产税的税务处理319
7.4.1征收方法319
7.4.2纳税义务发生时间323
7.4.3缴纳时间324
7.4.4税收优惠324
7.4.5案例分析327
7.5城镇土地使用税的税务处理328
7.5.1纳税人328
7.5.2征税范围329
7.5.3计税依据329
7.5.4税率及应纳税额的计算330
7.5.5减免税规定331
7.5.6纳税义务发生时间335
7.5.7纳税地点337
7.5.8纳税期限337
7.5.9计征城镇土地使用税的期间及计税方法337
7.5.10案例分析339
7.6企业所得税的税务处理342
7.6.1纳税人342
7.6.2征税范围343
7.6.3税率及应纳税额的计算344
7.6.4减免税规定350
7.6.5纳税义务发生时间354
7.6.6纳税地点355
7.6.7纳税期限356
7.6.8案例分析356
第8章土地增值税清算
8.1土地增值税清算概述360
8.1.1土地增值税的清算对象、清算条件及土地增值
税清算常见问题360
8.1.2土地增值税清算的时点361
8.2土地增值税清算成本的确认362
8.2.1计算增值额的扣除项目362
8.2.2土地增值税与企业所得税税前扣除项目差异分析364
8.3旧房转让的土地增值税计征368
8.3.1什么是旧房368
8.3.2转让旧房确定应纳税额的四种情形及对比分析371
8.4土地增值税清算案例分析374
第9章利润形成及分配阶段税务与会计处理
9.1利润形成阶段的税务处理379
9.1.1利润的构成379
9.1.2企业所得税的计算380
9.2利润分配阶段的税务处理386
9.2.1利润分配的流程386
9.2.2利润分配的税务处理386
9.3利润形成及分配的税务与会计处理387
9.3.1案例分析387
9.3.2利润形成及分配的会计处理390
第10章企业所得税的预缴与汇算清缴
10.1企业所得税的预缴与汇算清缴概述393
10.1.1企业所得税的预缴393
10.1.2企业所得税的汇算清缴396
10.2企业所得税汇算清缴的纳税调整404
10.2.1收入确认的纳税调整404
10.2.2视同销售的纳税调整405
10.2.3业务招待费、广告费和业务宣传费的纳税调整405
10.2.4利息支出的纳税调整406
10.2.5罚金、罚款和被没收财物损失的纳税调整406
10.2.6税收滞纳金的纳税调整406
10.2.7准备金的纳税调整407
10.2.8销售未完工开发产品取得收入的纳税调整407
10.2.9未取得发票及其他不合规票据的纳税调整408
10.2.10因土地增值税清算而退还企业所得税的纳税调整408
10.3企业所得税预缴与汇算清缴案例分析409
第11章房地产企业特殊业务的税务与会计处理
11.1企业分立的税务处理412
11.1.1企业分立的类型412
11.1.2企业分立的流程413
11.1.3企业分立的税务处理414
11.2企业合并的税务处理416
11.2.1企业合并及其特征416
11.2.2企业合并的流程416
11.2.3企业合并具体税务处理417
11.3特殊业务税务处理案例分析419